โอกาสของเมืองดาวเทียม

ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงยังคงพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะหาสถานที่ที่จะ "ตั้งรกราก" ในความหมายที่แท้จริงของคำนี้เนื่องจากมีอุปทานที่ไม่เพียงพอ

หลังจากนครโฮจิมินห์ขยายเขตการปกครอง หลายคนคาดหวังว่านี่จะเป็นแรงกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ช่วยเพิ่มอุปทาน ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเข้าถึงได้ง่ายขึ้น แต่ความจริงกลับตรงกันข้าม เพราะราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่อุปทานยังคงขาดแคลน

แนวโน้มการซื้อบ้านกำลังเปลี่ยนแปลง

รายงานตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในเดือนสิงหาคม 2568 โดย DKRA Consulting (ภายใต้ DKRA Group) แสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงมีสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก เขากล่าวถึงกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีอุปทานเข้าสู่ตลาด 28,114 ยูนิต เพิ่มขึ้น 58% ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยมีอัตราการดูดซับมากกว่า 20,000 ยูนิต สูงกว่าปี 2567 ถึง 3.1 เท่า กลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่ามีอุปทาน 10,133 ยูนิต เพิ่มขึ้น 71% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีการบริโภค 4,817 ยูนิต สูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันถึง 4 เท่า เฉพาะที่ดินเปล่ามีอุปทาน 7,167 ยูนิต เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 3% แต่มีอัตราการดูดซับถึง 1,130 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2.2 เท่า

พื้นที่เขตเมืองเชิงพาณิชย์ 826 EC ปัจจุบันเป็นศูนย์กลางการลงทุนและที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ตอนใต้ ด้วยข้อได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้ง - จุดตัดของส่วนต่อขยายเลวันเลืองและลองเฮา มีหนังสือสีแดงสำหรับแต่ละแปลงและราคาที่สมเหตุสมผล

คุณโว ฮอง ทัง รองผู้อำนวยการทั่วไปของ DKRA Consulting เปิดเผยว่า ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน ปัจจุบันจังหวัดเตยนิญมีอุปทานคิดเป็น 40% ของอุปทานทั้งหมด และ 67% ของการบริโภคหลักของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในช่วง 8 เดือนแรกของปี ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์ในย่าน บิ่ญเซือง เก่านั้น แซงหน้าโฮจิมินห์ซิตี้ (เดิม) ไปแล้ว โดยมีอุปทาน 45.5% และ 46.7% ของการบริโภคทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ยังคงมีจุดแตกต่างที่ชัดเจน โดยโฮจิมินห์ซิตี้มุ่งเน้นไปที่ตลาดอพาร์ตเมนต์ระดับบน คลาสเอ เป็นหลัก ขณะที่พื้นที่ใกล้เคียงเป็นผู้นำตลาดในตลาดอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับราคาจับต้องได้

สำหรับผู้ซื้อ คุณ Pham Lam ประธานกลุ่ม DKRA กล่าวว่า ปัจจุบันสามารถแบ่งได้เป็นสองกลุ่มหลัก คือ กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุน กลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนมักเป็นกลุ่มที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว มีเงินทุนสำรองเพียงพอ เข้าใจตลาดและการเงิน และสนใจในผลกำไร ทำเลที่ตั้ง การวางแผนอนาคต นักลงทุน และวิธีการชำระเงิน ในทางกลับกัน กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยมักเป็นกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรก มีงบประมาณปานกลาง ตัดสินใจอย่างรอบคอบ ให้ความสำคัญกับปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย สิ่งอำนวยความสะดวก ราคา และการสนับสนุนจากธนาคาร

คุณแลม อ้างอิงข้อมูลจาก DKRA Realty (บริษัทตัวแทนการตลาดและจัดจำหน่ายทั่วไปของ DKRA Group) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสัดส่วนลูกค้ากลุ่มลงทุนยังคงสูงกว่ากลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยแบบกลุ่ม โดยกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนมักมีอายุระหว่าง 35-44 ปี คิดเป็น 37% ขณะที่กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยแบบกลุ่มมีอายุระหว่าง 25-34 ปี คิดเป็น 40% ที่น่าสังเกตคือ ลูกค้ากลุ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงอาศัยอยู่ในนครโฮจิมินห์

ประธานกลุ่ม DKRA กล่าวว่า “คลื่น” อสังหาริมทรัพย์ได้แผ่ขยายไปยังพื้นที่รอบนอกและพื้นที่ที่ติดกับนครโฮจิมินห์ เช่น เกิ่นเส่อ เกิ่นเส่อก และลองเฮา ซึ่งกำลังกลายเป็นพื้นที่กันชนสำคัญที่มีโครงการทาวน์เฮาส์จำนวนมาก สาธารณูปโภคที่ครบครัน คุ้มค่า เหมาะสมกับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ด้วยงบประมาณประมาณ 3 พันล้านดอง ยกตัวอย่างเช่น โครงการ 826 EC ซึ่งอยู่ติดกับนิคมอุตสาหกรรมลองเฮา ซึ่งดำเนินการโดยบริษัท ไห่ถั่น เรียลเอสเตท เทรดดิ้ง จำกัด ได้รับความสนใจอย่างมาก ด้วยนโยบายสนับสนุนสินเชื่อ 70% ในระยะเวลา 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 15 เดือน ระยะเวลาปลอดดอกเบี้ย 24 เดือน และส่วนลดพิเศษสำหรับการชำระเงินที่รวดเร็วและการซื้อจำนวนมาก โครงการนี้มีทาวน์เฮาส์ 760 ยูนิต พื้นที่ 80-120 ตารางเมตร โครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ 98% พร้อมสำหรับการก่อสร้าง

อีกแนวโน้มหนึ่งที่สังเกตเห็นได้คือ คนหนุ่มสาวมีแนวโน้มที่จะเลือกที่อยู่อาศัยในพื้นที่ห่างไกลมากขึ้น พวกเขาให้ความสำคัญกับประสบการณ์การใช้ชีวิตแบบเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ซึ่งเชื่อมโยงกับเขตเมืองขนาดใหญ่ที่พัฒนาไปในทิศทางของระบบขนส่งสาธารณะ นอกจากนี้ ปัจจัยทางกฎหมายที่โปร่งใสยังถือเป็นข้อกำหนดเบื้องต้น เพื่อตอบสนองความต้องการที่เข้มงวดนี้ นักลงทุนหลายรายจึงพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง พัฒนาพื้นที่เมืองที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ชาญฉลาด และยั่งยืน ควบคู่ไปกับการเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐานอย่างเป็นระบบ

จำเป็นต้องพัฒนาเมืองดาวเทียม

จากมุมมองมหภาค ดร. คาน วัน ลุค นักเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจโลกในช่วงปี 2568-2569 ยังคงเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาอย่างมาก เมื่อคาดการณ์ว่าอัตราการเติบโตจะชะลอตัวลง จาก 2.8% ในปี 2567 เหลือ 2.3% ในอีก 2 ปีข้างหน้า ตามข้อมูลจากธนาคารโลก เขาชี้ให้เห็นถึงสาเหตุหลักๆ ที่เกิดจากความขัดแย้งทาง ภูมิรัฐศาสตร์ ที่ไม่มีวันสิ้นสุดในตะวันออกกลางและยูเครน แรงกดดันด้านเงินเฟ้อที่ยืดเยื้อ ความเสี่ยงด้านหนี้สาธารณะที่เพิ่มขึ้น และการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ลดลงใน 3 ประเทศเศรษฐกิจหลัก ได้แก่ สหรัฐอเมริกา จีน และสหภาพยุโรป อย่างไรก็ตาม ในภาพดังกล่าวยังคงมีจุดสว่างที่การลงทุนภาครัฐทั่วโลกมีสัญญาณการฟื้นตัว

สำหรับเวียดนาม ดร. คาน วัน ลุค ระบุว่า สถานการณ์ค่อนข้างเป็นไปในแง่ดีมากขึ้น เนื่องจากปัจจัยกระตุ้นการเติบโตใหม่ๆ ที่โดดเด่น หนึ่งในนั้นคือกระแสเงินทุนจดทะเบียนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ซึ่งคาดว่าจะสูงถึง 26.14 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2568 เพิ่มขึ้น 7.3% จากปีก่อนหน้า และอาจเพิ่มขึ้นเป็น 42-46 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2569 สอดคล้องกับการเติบโต 12-14% โดยภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวมีมูลค่า 5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 20% ของเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศทั้งหมดในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 โดยทั่วไปแล้ว จุดเด่นของ เศรษฐกิจ เวียดนามอยู่ที่การฟื้นตัวของการลงทุน การเพิ่มขึ้นของ FDI แม้จะชะลอตัวลงบ้าง และการเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว

นอกจากนี้ แนวทางนโยบายใหม่ยังสร้างผลกระทบอย่างชัดเจนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดร. แคน วัน ลุค กล่าวว่า การที่สถาบันที่ดินเสร็จสมบูรณ์ พร้อมกับการแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่ไปกับกระบวนการจัดการทางปกครอง ได้เปิดโอกาสมากมาย เฉพาะนครโฮจิมินห์หลังการควบรวมกิจการ พื้นที่เพิ่มขึ้น 2.4 เท่า ประชากรเพิ่มขึ้น 37% มูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GRDP) สูงถึง 2,078 ล้านล้านดอง คิดเป็น 67.74% ของทั้งภูมิภาค มูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศต่อหัวประชากรอยู่ที่ 19.49 ล้านดอง นี่คือรากฐานที่คาดว่าจะเกิดความก้าวหน้าครั้งสำคัญ ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ควบคู่ไปกับนโยบายสำคัญต่างๆ เช่น การสร้างนโยบายหลักเพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจสีเขียวและดิจิทัล การดำเนินการตามมติที่ 21/2021/QH15 ว่าด้วยที่อยู่อาศัย การกระจายแหล่งเงินทุนผ่านกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ การเสริมสร้างการต่อต้านการทุจริตในการบริหารจัดการที่ดิน และการปรับเปลี่ยนรูปแบบการบริหารจัดการแบบ 2 ระดับเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการ ทั้งหมดนี้ถือเป็นแรงผลักดันที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจดาวเทียม มีโอกาสเติบโต

ผู้เชี่ยวชาญด้านผังเมือง ดร. วิทยาศาสตร์ และสถาปนิก โง เวียดนาม เซิน เห็นด้วยกับมุมมองข้างต้น และเชื่อว่าการผนวกรวมพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อขยายพื้นที่นครโฮจิมินห์ จะนำพานครแห่งนี้เข้าสู่ยุค “มหานคร” ทั้งในด้านพื้นที่ ประชากร และบทบาททางเศรษฐกิจ ขนาดที่ใหญ่กว่านำมาซึ่งข้อได้เปรียบอย่างมากในด้านพื้นที่การพัฒนาและทรัพยากรทางการตลาด แต่ในขณะเดียวกันก็ก่อให้เกิดความท้าทายที่สำคัญในด้านการบริหารจัดการเมือง การจัดสรรโครงสร้างพื้นฐาน และการควบคุมการเคลื่อนย้ายของผู้คน

ในบริบทนี้ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าการวางแผนเขตเมืองของนครโฮจิมินห์ต้องมีวิสัยทัศน์ระยะยาวตั้งแต่บัดนี้ไปจนถึงปี 2573-2593 ด้วยรูปแบบเมืองหลายศูนย์กลาง แทนที่จะรวมทุกอย่างไว้ในศูนย์กลาง เมืองที่ขยายตัวนี้จำเป็นต้องพัฒนาเมืองบริวารในเขตพื้นที่ ซึ่งแต่ละเมืองมีหน้าที่เฉพาะทาง เช่น อุตสาหกรรม บริการ การศึกษาและฝึกอบรม เมืองอัจฉริยะ หรือรีสอร์ทเชิงนิเวศ เครือข่ายหลายขั้วนี้จะมีประสิทธิภาพอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อเชื่อมต่อด้วยระบบขนส่งระหว่างภูมิภาคที่ทันสมัย ​​ซึ่งรวมถึงเส้นทางวงแหวน ทางหลวง และรถไฟในเมือง เพื่อให้การเดินทางระหว่างศูนย์กลางและพื้นที่บริวารเป็นไปอย่างสะดวกสบาย ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น การวางแผนยังเน้นย้ำถึงเกณฑ์ของ “เมืองบริวารที่น่าอยู่อาศัย” ซึ่งหมายความว่าเมืองเหล่านี้ต้องน่าอยู่อาศัยอย่างแท้จริงเพื่อดึงดูดให้ผู้อยู่อาศัยเข้ามาตั้งถิ่นฐานในระยะยาว การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมควบคู่กันไป ควบคู่ไปกับสาธารณูปโภคที่จำเป็นทั้งด้านสุขภาพ การศึกษา และการจ้างงาน จะทำให้ผู้คนรู้สึกมั่นคงในการอยู่อาศัย นี่คือกุญแจสำคัญที่เมืองบริวารจะมีบทบาทในการลดแรงกดดันต่อศูนย์กลางเมือง ควบคู่ไปกับการส่งเสริมการพัฒนาที่สมดุลและยั่งยืนสำหรับทั้งภูมิภาค” ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวเน้นย้ำ

ฟอรั่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย 2025

ในบริบทของตลาดที่อยู่อาศัยที่ต้องเผชิญกับปัญหาต่างๆ มากมาย ทั้งในด้านอุปทานและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น... สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ร่วมมือกับหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong และชุมชนรีวิวอสังหาริมทรัพย์ จัดงาน "Housing Real Estate Forum 2025" ภายใต้หัวข้อ "คลื่นดาวเทียม" ในช่วงบ่ายของวันที่ 18 กันยายน ที่โรงแรม New World Saigon (HCMC)

ฟอรั่มนี้จะหยิบยกประเด็นต่างๆ ต่อไปนี้: เอกสารทางกฎหมายส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร; ปัจจัยขับเคลื่อนข้อมูลทั้งในระดับสถาบันและการเงินทั้งสามจะกำหนด "มาตรฐานดาวเทียมของเวียดนาม" อย่างไรในอีก 5 ปีข้างหน้า หน่วยงานจัดการมีแนวทางแก้ไขอย่างไรในการบริหารจัดการ สนับสนุนธุรกิจ รักษาเสถียรภาพของตลาด และกำหนดทิศทางการพัฒนาที่ยั่งยืนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ดาวเทียม?

โครงการขนาดใหญ่หลายสิบโครงการ

จากสถิติของ DKRA Consulting ระบุว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงมีโครงการพัฒนาพื้นที่ในเมืองประมาณ 18 โครงการ ครอบคลุมพื้นที่กว่า 100 ไร่ รวมกว่า 16,500 ไร่ โดยมีโครงการที่ดำเนินการแล้วและอยู่ระหว่างดำเนินการ 8 โครงการ ครอบคลุมพื้นที่กว่า 3,500 ไร่ นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยกว่า 50,000 รายการสู่ตลาด

ที่มา: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm