ตลาดชะลอตัว ผู้ซื้อรอแล้วรอเล่า กระทรวงยุติธรรมว่าอย่างไรกับข้อเสนอการเก็บภาษีสูงในการ 'เล่นเซิร์ฟ' อสังหาฯ?

กระทรวงยุติธรรม เชื่อว่าการเก็บภาษีตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของนั้นไม่สามารถทำได้ ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยคงที่และไม่น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นครโฮจิมินห์หยุดตรวจสอบสถานะปัจจุบันในการออกใบรับรองที่ดินและบ้าน... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถูกเรียกเก็บในอัตราคงที่ 2% ของมูลค่าธุรกรรม โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ (ที่มา: DN&TT)

กระทรวงยุติธรรม แจงเก็บภาษีอสังหาฯ สูง 'เซิร์ฟ'

กระทรวงยุติธรรมระบุว่าการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากระบบการจัดเก็บภาษีและการจัดการที่ดินยังไม่เป็นมาตรฐานเดียวกัน จึงจำเป็นต้องมีการศึกษาวิจัยเพิ่มเติม ความเห็นของกระทรวงยุติธรรมเกี่ยวกับข้อเสนอในการพัฒนาร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับทดแทน)

ในร่างที่ส่งถึงรัฐบาล กระทรวงการคลัง เสนอว่า “สามารถศึกษาและดำเนินการจัดเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคล (PIT) จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองได้เช่นเดียวกับที่บางประเทศประสบอยู่ อัตราภาษีเฉพาะนั้นจำเป็นต้องได้รับการศึกษาและกำหนดอย่างเหมาะสม โดยสะท้อนถึงการดำเนินงานจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์” ข้อเสนอนี้มุ่งหวังที่จะสถาปนานโยบายและแนวทาง เพื่อให้มีการควบคุมในระดับที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

กระทรวงยุติธรรมให้ความเห็นว่าอัตราภาษีที่เฉพาะเจาะจงจำเป็นต้องมีการวิจัยและกำหนดอย่างเหมาะสมเพื่อให้สะท้อนการดำเนินงานที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เพื่อดำเนินการตามนโยบายดังกล่าว จำเป็นต้องประสานงานกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงการประสานงานและความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศสำหรับการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น กระทรวงการคลังจึงเห็นว่าแนวทางการแก้ปัญหาการจัดเก็บภาษีแบบตามระยะเวลาที่กำหนดนั้นไม่สามารถทำได้ จึงขอให้กระทรวงการคลังศึกษาค้นคว้าและพัฒนาแนวนโยบายดังกล่าวต่อไป เพื่อให้เกิดประสิทธิผลและความเป็นไปได้

ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถูกเรียกเก็บในอัตราคงที่ 2% ของมูลค่าธุรกรรม โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

ในเดือนกันยายน 2024 ในเอกสารอย่างเป็นทางการที่ส่ง ถึงสำนักงานรัฐบาล เกี่ยวกับรายงานราคาอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้างระบุว่าจะศึกษาและเสนอนโยบายภาษีสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของและใช้บ้านและที่ดินหลายหลังเพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายระยะสั้นเพื่อแสวงหากำไร ข้อเสนอนี้เกิดขึ้นในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

ตลาดซบเซา ราคาไม่น่าจะลดลงมาก

กฎหมายที่ดิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัย ได้มีผลบังคับใช้มาเป็นเวลา 6 เดือนแล้ว เมื่อประเมินผลกระทบของกฎหมายดังกล่าวต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า ยังเร็วเกินไปที่จะบังคับใช้กฎหมายดังกล่าวให้ครอบคลุมถึงผลิตภัณฑ์

ในงานสัมมนา “อสังหาฯ ปี 2568 – ค้นหาโอกาสในความท้าทาย” จัดโดยหนังสือพิมพ์ดานเวียด เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา นายบิ่ญแสดงความเห็นว่าราคาอสังหาฯ “พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก” ในระยะหลังนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ปลายปี 2023 ถึง 2024 ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วต่อไป อพาร์ตเมนต์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตรม. แทบจะหายไป อพาร์ตเมนต์เก่าจำนวนมากที่เปิดดำเนินการมาหลายปีก็มีราคาสูงกว่า 70 ล้านดอง/ตรม. เช่นกัน แม้แต่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยรวมเก่า ราคาก็เพิ่มขึ้น 1.5-2 เท่า ทำให้คนงานทั่วไปเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก คนที่มีเงิน 3-4 พันล้านดองในมือยังคงพบว่ายากที่จะหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

สิ่งนี้ไม่เพียงทำให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางประสบความยากลำบากในการเป็นเจ้าของบ้านเท่านั้น แต่ยังลดความยั่งยืนของตลาดอีกด้วย

เมื่อวิเคราะห์การปรับขึ้นราคาครั้งนี้ คุณบิ่ญกล่าวว่า ไม่ใช่เพียงแต่เกิดจากการขาดแคลนอุปทานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจิตวิทยาของตลาดที่มีผลกระทบอย่างมากอีกด้วย

“เช่นเดียวกับข่าวการประมูลที่ดิน แค่ข่าวว่าการประมูลที่ดินบางแห่งมีราคาสูง ก็ส่งผลต่อจิตวิทยาอย่างมากว่าผู้ที่ไม่ซื้อเร็วจะเสียส่วนแบ่งไป หรือแม้ว่าอุปทานจริงจะยังไม่ได้เปิดเผยสู่ตลาด แค่มีตัวเลขเกี่ยวกับอุปทานก็เพิ่มขึ้นแล้ว ราคาอาจไม่เพิ่มขึ้นอีกต่อไป” นายบิญห์กล่าว เมื่อมีการกำหนดช่วงราคาใหม่ อุปทานก็จะเพิ่มขึ้น ตลาดก็เริ่มชะลอตัว

“ในอนาคตอันใกล้นี้ จะมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ควบคู่ไปกับการออกนโยบายต่างๆ ตลาดอสังหาฯ รวมถึงราคาก็จะมีเสถียรภาพมากขึ้น ในเวลานี้ คนทำงานสามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้ จิตวิทยาของนักลงทุนก็จะสงบลงเช่นกัน” นายบิ่งห์กล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นอย่างสมเหตุสมผลมากกว่าการปรับขึ้นที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับปี 2567

อย่างไรก็ตาม ตามที่บุคคลนี้กล่าว การลดลงอย่างมากจะเกิดขึ้นได้ยาก เนื่องจากบางประเด็น เช่น ราคาที่ดิน รายการราคาที่ดิน และต้นทุนต่างๆ เริ่มแสดงสัญญาณของการสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์

“ทั้งอุปสงค์จริงและอุปสงค์การลงทุนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2568 สำหรับธุรกรรม ผมคิดว่าจะเพิ่มขึ้นได้ดีขึ้นในปี 2568 เนื่องมาจากปัจจัยด้านอุปทานที่ดีขึ้น กลุ่มตลาดที่มีเสถียรภาพมากขึ้น และโดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาจะถูกปรับและรักษาระดับให้อยู่ในระดับที่ดี ส่งผลให้ธุรกรรมเพิ่มขึ้น โดยรวมแล้ว ตลาดจะคึกคักมากกว่าในปี 2567 ตัวบ่งชี้ด้านอุปทานและอุปสงค์ของตลาดดีขึ้น แต่ไม่สามารถกลับสู่ระดับของปี 2561-2562 ได้” นายดิงห์ประเมิน

สำหรับโอกาสของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นายเหงียน วัน ดิงห์ ประเมินว่าปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองหลักสูงเกินไป ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าประชาชนควรค้นหาพื้นที่เมืองใหม่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและเส้นทางการจราจรที่ดี

ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยยังคงทรงตัว

ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยหลังเทศกาลตรุษจีนปี 2025 ไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคาขายที่ชัดเจน โดยทั่วไปราคาขายอพาร์ตเมนต์ยังคงทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเทศกาลตรุษจีน ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากปีที่แล้วที่ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยหลังเทศกาลตรุษจีนยังคงผันผวนอย่างต่อเนื่อง โดยเริ่มตั้งแต่ช่วงที่ราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2024

จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn หลังเทศกาลเต๊ดพบว่าราคาขายของอพาร์ตเมนต์ในหลายโครงการไม่ผันผวนเมื่อเทียบกับก่อนเทศกาลเต๊ด โดยเฉพาะโครงการ An Binh Palza (Nam Tu Liem) ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำที่มีระยะเวลาการถือครอง 50 ปี ยังคงผันผวนอยู่ระหว่าง 3.3 ถึง 3.5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ในพื้นที่เดียวกัน ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ที่มีระยะเวลาการถือครองระยะยาวยังคงอยู่ที่ 4.3 ถึง 4.4 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนที่มีระยะเวลาการถือครองระยะยาวที่มีพื้นที่มากกว่า 80 ตร.ม. ยังคงเสนอขายในราคา 6 ถึง 6.2 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนที่มีระยะเวลาการถือครอง 50 ปี ยังคงอยู่ที่ประมาณ 5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์

ในทำนองเดียวกัน ในโครงการ FLC Complex ซึ่งตั้งอยู่บนถนน Pham Hung (เขต Nam Tu Liem) ราคาขายของอพาร์ตเมนต์หลังเทศกาล Tet ก็ไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก อพาร์ตเมนต์ขนาดเกิน 50 ตร.ม. ยังคงมีราคาอยู่ที่ 3.9-4.2 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ขนาดเกิน 70 ตร.ม. ยังคงมีราคาอยู่ที่ 5.2-5.5 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ก่อนเทศกาล Tet

นอกจากนี้ ในเขต Nam Tu Liem อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการ Golden Palace ยังคงรักษาราคาที่ขอไว้ตั้งแต่ปลายปี 2024 ที่ 4,600-4,700 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ โครงการ Garden Hill ยังคงมีราคาอยู่ที่ 4,500-4,700 ล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ

ในโครงการโกลเด้นฟิลด์ ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำโดยทั่วไปยังคงอยู่ที่ระดับราคาปกติเดิมที่ประมาณ 4,700 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ อย่างไรก็ตาม ในโครงการนี้มีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 2-3 แห่งที่เจ้าของต้องการขายด่วน จึงยอมลดราคาลงเหลือ 4,500-4,600 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

ในเขตThanh Xuan ราคาขายของอพาร์ตเมนท์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในย่าน Hanoi Center Point ยังคงเท่าเดิมกับช่วงก่อนเทศกาล Tet โดยมีราคาขายทั่วไปอยู่ที่ 5.7-5.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนท์

อพาร์ทเมนต์ในโครงการ Gold Season (Thanh Xuan) ยังคงมีราคาอยู่ในช่วง 8,000 ล้านดองสำหรับผลิตภัณฑ์ 3 ห้องนอน และประมาณ 6,000 ล้านดองสำหรับผลิตภัณฑ์ 2 ห้องนอน โดยราคาในช่วงเดียวกันนี้ยังเกิดขึ้นกับโครงการอพาร์ทเมนต์ในเขต Cau Giay เช่น HomeCity, Central Field, Discovery Complex เป็นต้น

ตามการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ที่ทำกับนายหน้าและตลาดซื้อขาย พบว่ากลุ่มลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังคงรอคอยที่จะดูว่าราคาจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรหลังเทศกาลเต๊ต

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่น่าจะลดลง เนื่องจากอุปทานหลักใหม่ในตลาดในปี 2568 จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มไฮเอนด์และหรูหราในเขตเมืองใหญ่เป็นหลัก ดังนั้นราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคง "ยึด" สูงต่อไป อุปทานจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2568 แต่ยังคงน้อยมากเมื่อเทียบกับความต้องการของผู้คน อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดยังคงหายากมาก ดังนั้น ระดับราคาอพาร์ตเมนต์จึงไม่น่าจะลดลง โดยจะคงอยู่ที่ระดับแนวนอนเท่านั้น

นครโฮจิมินห์ยกเลิกการตรวจสอบสถานะเมื่อออกใบรับรองที่ดินและบ้าน

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกคำตัดสินใจแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของข้อบังคับว่าด้วยการประสานงานในการจัดการคำสั่งก่อสร้าง (เรียกว่า ข้อบังคับการจัดการการก่อสร้าง) ในเมือง

ระเบียบเกี่ยวกับการจัดการคำสั่งก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ได้รับการประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2024 โดยในข้อ 1 ข้อ 10 ระบุถึงความรับผิดชอบของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) สำนักงานทะเบียนที่ดินนคร และสาขาที่เกี่ยวข้อง ดังนี้:

“ในกระบวนการดำเนินการเกี่ยวกับการรับรองทรัพย์สินที่ยึดมากับที่ดิน กรณีตรวจสอบสถานะปัจจุบันของบ้านหรืองานก่อสร้างตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน หากตรวจพบการฝ่าฝืนคำสั่งก่อสร้าง ให้ส่งสำนวนให้ผู้มีอำนาจหน้าที่ตรวจสอบและดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมาย”

ในคำตัดสินที่ออกเมื่อเร็ว ๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้แก้ไขเป็น: "ในกระบวนการจัดการขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการรับรองสินทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน หากตรวจพบการละเมิดคำสั่งการก่อสร้างใด ๆ จะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานที่มีอำนาจเพื่อตรวจสอบและจัดการตามบทบัญญัติของกฎหมาย"

การแก้ไขเพิ่มเติมข้างต้นหมายถึง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม สำนักงานทะเบียนที่ดินเทศบาล และสำนักงานสาขาในสังกัด ไม่มีหน้าที่ตรวจสอบสถานะบ้านหรืองานก่อสร้างปัจจุบันเมื่อออกหนังสือรับรองอีกต่อไป

การตัดสินใจที่แก้ไขและเพิ่มเติมนี้ได้ยกเลิกความรับผิดชอบของตำรวจนครโฮจิมินห์ในการสั่งให้ตำรวจระดับอำเภอเข้มงวดการตรวจสอบและตรวจจับการก่อสร้างที่ละเมิดคำสั่งก่อสร้างในพื้นที่ที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการโดยทันที เพื่อขอคำแนะนำในการจัดการ

นอกจากนี้ กฎระเบียบใหม่ยังลบล้างความรับผิดชอบของกรมการวางแผนและการลงทุนในการประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเพื่อขอให้บริษัทจดทะเบียนใบรับรองการจดทะเบียนธุรกิจใหม่ตามการตัดสินใจในการจัดการกับการละเมิดทางปกครองเมื่อมีการแจ้งเนื้อหาการจดทะเบียนที่ไม่ซื่อสัตย์หรือไม่ถูกต้อง

เกี่ยวกับความรับผิดชอบในการจัดทำบันทึกการละเมิดทางปกครองและการให้คำแนะนำเกี่ยวกับการลงโทษทางปกครอง กฎระเบียบใหม่ได้ลบข้อความ “ภายใน 2 วันทำการนับจากวันที่จัดทำบันทึกการละเมิดทางปกครอง”

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html