สาเหตุที่อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตรม.ในเมืองใหญ่ 'สูญพันธุ์' ฮานอยยกเลิก 2 การตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับการประมูลที่ดิน

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ได้ "สูญพันธุ์" ไปแล้ว (ภาพ: Linh An)

ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลังถูก “ละทิ้ง”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามค่อยๆ “ร้อนแรงขึ้น” เนื่องมาจากแรงผลักดันจากนโยบายการจัดหาและสนับสนุนใหม่ของ รัฐบาล อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปทานซึ่งส่วนใหญ่มาจากกลุ่มไฮเอนด์นั้น ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ในขณะที่ความต้องการของคนส่วนใหญ่ ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง กำลัง “ถูกละทิ้ง” ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงมากขึ้น

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) หรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ได้ "สูญพันธุ์" ไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และเป็นเรื่องยากมากหรือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกลับมาเกิดขึ้นอีกครั้งใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สถิติของ VARS แสดงให้เห็นว่าในช่วงปี 2018-2023 ไม่เพียงแต่ปริมาณจะลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่โครงสร้างของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งยังไม่สมดุลกันมากขึ้นอีกด้วย โดยโครงสร้างอุปทานมีแนวโน้ม "เอียง" ไปทางกลุ่มไฮเอนด์และหรูหราเพิ่มมากขึ้น

ในฮานอย ก่อนจะถึงจุดสำคัญ สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นถึง 35% ในปี 2018 ลดลงเหลือ 20% ในปี 2019 และเหลือเพียง 12% ในปี 2020 ในปี 2021 และ 2022 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเหลือเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดตัวขาย

ในนคร โฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2018 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงลดลงอย่างรวดเร็วในอัตราสองหลัก จาก 20% ในปี 2018 เหลือ 0.5% ในปี 2020 ก่อนที่จะหายไปโดยสิ้นเชิงในปี 2021

จนกระทั่งถึง 9 เดือนแรกของปี 2567 อุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กลับรุนแรงยิ่งขึ้นเมื่อประมาณ 80% ของอุปทานอพาร์ทเมนท์ที่เปิดขายในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 มีราคาขาย 50 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม. ขึ้นไป

แม้ว่าจะมีราคาสูง แต่โครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่หรือโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการขายที่ดีมาก เนื่องจากความต้องการอพาร์ตเมนต์ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนยังคงสูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โครงการอพาร์ตเมนต์บางแห่งมีอัตราการดูดซับสูงถึง 99% ทันทีที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการ

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ราคาห้องชุดเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับใหม่ในระดับสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ซึ่งสูงเกินกว่าอัตราความสามารถในการซื้อและอัตราการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่

ผลการศึกษาดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ที่สะท้อนความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่างจำนวน 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการตัวอย่างในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2562

ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงฐาน

ในเมืองดานัง ดัชนีราคาตลาดดานังแสดงให้เห็นว่าเพิ่มขึ้น 46.2% ในไตรมาสที่สาม สูงกว่านครโฮจิมินห์ โดยอุปทานใหม่มากกว่า 50% ในไตรมาสที่สามมีราคาสูงกว่า 80 ล้านดอง/ตร.ม.

ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่าในเมืองใหญ่ แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะมีมากและไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง แต่อุปทานของอพาร์ตเมนต์หรูหราไม่ได้ล้นเกินและตอบสนองความต้องการได้เพียงบางส่วนเท่านั้น

สาเหตุเกิดจากอะไร?

VARS เชื่อว่าไม่น่าจะเป็นไปได้ที่โครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะ "ปรากฏขึ้น" ในย่านใจกลางเมืองฮานอยและโฮจิมินห์ เนื่องจากจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติให้ลงทุนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานั้น "นับได้เพียงปลายนิ้ว" เท่านั้น ในปี 2023 และต้นปี 2024 แทบจะไม่มีโครงการใหม่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่กำลังดำเนินการอยู่ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดำเนินการอยู่จะเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์เป็นหลัก

VARS อธิบายเหตุผลว่า:

ประการแรก เหตุผลหลักที่ทำไมที่อยู่อาศัยราคาถูกลงไม่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องมาจากอัตรากำไรจากกลุ่มนี้ต่ำกว่ากลุ่มระดับไฮเอนด์

เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ผู้พัฒนาต้องปรับต้นทุนให้เหมาะสมตั้งแต่กองทุนที่ดิน การก่อสร้าง ไปจนถึงการดำเนินการ ในขณะเดียวกัน การคำนวณโดยผู้พัฒนาโครงการแสดงให้เห็นว่าหากมีอัตรากำไรเพียงประมาณ 15% หากเงินทุนหยุดนิ่งเป็นเวลา 1-2 ปี หรือการขายล่าช้าไป 1-2 ปี ผู้พัฒนาจะสูญเสียเงิน

นอกจากนี้ที่ดินส่วนกลางมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต ส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ต้องมีการลงทุน อีกทั้งต้นทุนปัจจัยการผลิต โดยเฉพาะต้นทุนที่ดิน ก็เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาไม่สามารถเอื้อมถึงได้

ประการที่สอง แม้ว่ารัฐบาลได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่กระบวนการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและการวางแผนยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ กระบวนการออกใบอนุญาตที่ซับซ้อน ยาวนาน ประกอบกับกองทุนที่ดินสำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่ขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในส่วนนี้

นอกจากนี้ นโยบายสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ยังไม่ได้รับการดำเนินการอย่างพร้อมเพรียงกัน แพ็คเกจสนับสนุนทางการเงินสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษและแหล่งสินเชื่อ ยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงและขั้นตอนที่ซับซ้อนมากมาย

ประการที่สาม โครงการระดับไฮเอนด์นำมาซึ่งผลกำไรสูงและขายได้ไม่ยาก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ทั้งในด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนมีจำนวนมาก จากกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องควบคู่ไปกับการพัฒนาเศรษฐกิจและชาวต่างชาติจากกระแสการลงทุนจากต่างประเทศ รวมถึงชาวเวียดนามโพ้นทะเลบนพื้นฐานของเงื่อนไขการเป็นเจ้าของแบบ "ผ่อนปรน" ตามกฎหมายใหม่

ในความเป็นจริง มีลูกค้าจำนวนมากที่ยินดีจ่ายเงินเพิ่มเพื่อเป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์และมีจำนวนจำกัดในโครงการ ซึ่งทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดน่าดึงดูดใจน้อยลงสำหรับผู้พัฒนาโครงการ

มอบที่ดินกว่า 12.5 ไร่ ให้กับโครงการบ้านจัดสรรในเขตเมือง ดวีเตียน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามเพิ่งออกคำสั่งจัดสรรที่ดิน 125,012.07 ตร.ม. ให้กับบริษัท Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (บริษัท Trung Dong) เพื่อดำเนินโครงการก่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเมืองในตัวเมือง Duy Tien โดยที่ดิน 11,979.28 ตร.ม. ในจำนวนนี้ใช้เพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

ตามมติ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามได้มอบหมายให้บริษัท Trung Dong ที่ดิน 125,012.07 ตร.ม. ในเขต Hoang Dong และ Tien Noi เมือง Duy Tien ดำเนินโครงการก่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเขตเมือง โดยที่ดิน 82,882.5 ตร.ม. จะใช้ก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิคและสังคม ได้แก่ ที่อยู่อาศัยสังคม (11,979.28 ตร.ม.) บ้านวัฒนธรรม โรงเรียน พื้นที่สีเขียว งานผิวน้ำและการจราจร... ตามผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ

ภายหลังจากการลงทุนก่อสร้างแล้ว งานโครงสร้างพื้นฐานที่นักลงทุนไม่ได้ใช้ก็จะถูกส่งมอบให้หน่วยงานท้องถิ่นและหน่วยงานเฉพาะทางเพื่อบริหารจัดการตามกฎระเบียบ

นอกจากนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามยังได้โอนที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจำนวน 42,129.57 ตารางเมตรให้แก่บริษัท Trung Dong ซึ่งมีระยะเวลาการใช้ที่ดิน 50 ปี ผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและผู้ซื้อบ้านที่ติดสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีสิทธิใช้ที่ดินอย่างมั่นคงและถาวร

นอกจากนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังได้ให้เช่าที่ดินจำนวน 10,409.48 ตารางเมตรในเขตเตี่ยนน้อยแก่บริษัท Trung Dong เพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินกิจกรรมทางการค้าและการบริการ ตามกฎหมาย เป็นระยะเวลา 50 ปีอีกด้วย

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามกล่าวว่าวิธีการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินคือไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฮานามขอให้คณะกรรมการประชาชนเมือง Duy Tien ประสานงานกับเจ้าหน้าที่ของเขต Hoang Dong และ Tien Noi กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเพื่อกำหนดขอบเขตและส่งมอบที่ดินให้บริษัท Trung Dong และในขณะเดียวกันก็เร่งความคืบหน้าของการฟื้นฟูที่ดินและการเคลียร์พื้นที่สำหรับพื้นที่ที่เหลือภายในขอบเขตโครงการ

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดได้ขอให้บริษัท Trung Dong จัดสรรทรัพยากรเพื่อดำเนินโครงการให้รวดเร็วยิ่งขึ้น หลังจากดำเนินงานโครงการเสร็จสิ้นแล้ว บริษัทจะต้องส่งมอบโครงสร้างพื้นฐานและที่ดินที่ไม่ได้ใช้ให้แก่รัฐบาลท้องถิ่น

หน่วยงานและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะประสานงานและให้การสนับสนุนบริษัทในการดำเนินการลงทุน ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และดำเนินโครงการให้เป็นไปตามกฎหมายต่อไป

โครงการที่อยู่อาศัยในเมืองในตัวเมืองเตี๊ยนเป็นหนึ่งในโครงการที่สำคัญในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมือง ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน และมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น

ฮานอย: ยกเลิก 2 การตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 67/2024/QD-UBND ยกเลิกคำสั่ง 2 ฉบับเกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการอนุมัติราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินในฮานอย คำสั่งดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2024

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ยกเลิกมติฉบับที่ 19/2019/QD-UBND ลงวันที่ 15 ตุลาคม 2019 ของคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ซึ่งควบคุมอำนาจในการอนุมัติราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในฮานอย

พร้อมกันนี้ เมืองยังได้ยกเลิกมติเลขที่ 07/2023/QD-UBND ลงวันที่ 21 เมษายน 2023 ของคณะกรรมการประชาชนเมืองว่าด้วยการแก้ไขมาตรา 1 ของมติเลขที่ 19/2019/QD-UBND ลงวันที่ 15 ตุลาคม 2019 เกี่ยวกับระเบียบบังคับว่าด้วยอำนาจในการอนุมัติราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือเช่าที่ดินในเมืองฮานอยอีกด้วย

ตามนั้น ในมติหมายเลข 07/2023/QD-UBND คณะกรรมการประชาชนฮานอยจะอนุมัติราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือเช่าที่ดินด้วยการจ่ายครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า สำหรับแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินที่มีมูลค่า 30,000 ล้านดองขึ้นไป

การตัดสินใจจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2024

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html