DNVN - กฎหมายที่ดินปี 2024 มีเนื้อหาใหม่ที่สำคัญและก้าวล้ำมากมาย ซึ่งหลายเรื่องมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับธุรกิจ ซึ่งรวมถึงประเด็นด้านการวางแผนและการใช้ที่ดิน การกู้คืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เป็นต้น
เมื่อวันที่ 21 มีนาคม รองประธานสหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ฮวง กวาง ฟอง กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “กฎหมายที่ดิน 2024: เนื้อหาสำคัญที่ธุรกิจต้องรู้” โดยเน้นย้ำว่ากฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายที่สำคัญและสำคัญฉบับหนึ่งซึ่งส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อชีวิต ทางเศรษฐกิจ และสังคม กฎหมายดังกล่าวส่งผลกระทบโดยเฉพาะต่อสภาพแวดล้อมด้านการลงทุนและธุรกิจของประเทศเรา
กฎหมายที่ดินปี 2024 มีเนื้อหาใหม่ที่สำคัญและก้าวล้ำมากมาย ซึ่งหลายเรื่องมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับธุรกิจ ได้แก่ แผนงานการวางแผนและการใช้ที่ดิน การกู้คืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดหาเงินทุนที่ดิน ราคาที่ดิน การจดทะเบียนที่ดิน การปฏิรูปขั้นตอนการบริหารในภาคส่วนที่ดิน เป็นต้น
สำหรับกฎหมายที่ดินปี 2024 นั้น ในสมัยประชุมก่อนหน้า รัฐสภา ได้ผ่านกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่แก้ไขเพิ่มเติมแล้ว ซึ่งถือเป็นกฎหมายที่มีผลกระทบต่อธุรกิจเป็นอย่างมาก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งในทุกระบบเศรษฐกิจ
นายฮวง กวาง ฟอง เน้นย้ำว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจ
“ควบคู่ไปกับกฎหมายที่ดินปี 2024 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่แก้ไขเพิ่มเติม ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอย่างมาก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งในทุกเศรษฐกิจ”
“กฎหมายเหล่านี้ถูกตราขึ้นเพื่อช่วยแก้ไขความไม่สอดคล้องระหว่างกฎหมายทั้งสองฉบับนี้กับกฎหมายการลงทุน ช่วยให้ทรัพยากรการลงทุนเป็นหนึ่งเดียวและดำเนินโครงการลงทุนได้สะดวกยิ่งขึ้น” นายผ่อง กล่าว
ในการประชุมครั้งนี้ นาย Phan Duc Hieu สมาชิกถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจของสภานิติบัญญัติแห่งชาติและผู้กำหนดนโยบายได้หารือและตอบคำถามเกี่ยวกับประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2024 นอกจากนี้ ยังมีการหารือเกี่ยวกับประเด็นร้อนแรงหลายประเด็นที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ เช่น การเงินที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการก่อสร้าง เป็นต้น
ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงเน้นย้ำประเด็นเรื่องกฎระเบียบ การประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด และผลกระทบต่อธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดินของ รัฐบาล ที่ออกทุก 5 ปี
อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกที่จะประกาศและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อตัดสินใจปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินที่จะประกาศและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไปทุกปี
ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 คือ ในการเรียกร้องคืนที่ดิน นักลงทุนจะต้องเจรจากับชาวบ้านอย่างจริงจัง
กรณีต้องปรับรายการราคาที่ดินระหว่างปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้รับผิดชอบในการส่งรายการดังกล่าวให้สภาประชาชนพิจารณา บัญชีราคาที่ดินประจำปีจะใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (LU) เมื่อรัฐรับรองสิทธิในการใช้ LU หรือเช่าที่ดินโดยชำระเงินรายปี คำนวณภาษี LU คำนวณภาษีเงินได้เมื่อโอนสิทธิการใช้ LU...
จะนำราคาที่ดินที่เจาะจงมาใช้ในการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน หรือคำนวณค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐเช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินทันทีตลอดระยะเวลาเช่า
กฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี รวมถึงกรณีและเงื่อนไขการใช้ ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ วิธีการหาส่วนเกิน และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ วิธีการทั้ง 4 วิธีใช้เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะและพัฒนาตารางราคาที่ดินประจำปีที่ประกาศโดยสภาประชาชนจังหวัด (มาตรา 158 ของกฎหมายที่ดินปี 2024)
ที่น่าสังเกตคือ ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 คือ เมื่อทวงคืนที่ดิน ผู้ลงทุนจะต้องเจรจากับบุคคลที่เกี่ยวข้องอย่างจริงจังเพื่อกำหนดระดับค่าชดเชยที่เหมาะสม มาตรา 79 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ระบุอย่างชัดเจนถึง 32 กรณีที่รัฐจำเป็นต้องทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ เพื่อส่งเสริมทรัพยากรที่ดิน ปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน และพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเศรษฐกิจและสังคมที่ทันสมัย...
กฎหมายฟื้นฟูที่ดินได้กำหนดเป็น 32 หมวด โดยกำหนดโครงการในแต่ละสาขาที่ได้รับแรงจูงใจและส่งเสริมให้พัฒนาตามกฎหมายเฉพาะ ได้แก่ การฟื้นฟูที่ดินเพื่อก่อสร้างงานจราจร ชลประทาน ประปา ระบายน้ำ บำบัดขยะมูลฝอย พลังงาน ไฟฟ้าสาธารณะ และเขตปลอดอากรในเขตเศรษฐกิจ
การจัดซื้อที่ดินมีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้นกว่าเดิม โดยรัฐจัดซื้อที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และโครงการเชิงพาณิชย์เมื่อลงทุนในเขตเมืองเท่านั้น สำหรับโครงการอื่นๆ นักลงทุนต้องเจรจากับประชาชนอย่างจริงจังเพื่อกำหนดระดับค่าตอบแทนที่เหมาะสม
นอกจากนี้ยังช่วยลดข้อพิพาทและการฟ้องร้องได้อีกด้วย ในช่วงก่อนหน้านี้ กฎระเบียบบางประการเกี่ยวกับการเรียกคืนที่ดินไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง ซึ่งส่งผลให้โครงการธุรกิจหยุดชะงักไปด้วย
ในกรณีของการจัดซื้อที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ กฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดว่าจะใช้บังคับเฉพาะกับโครงการขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส (มีไฟฟ้า ถนน โรงเรียน สถานี ฯลฯ เพียงพอ) เท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการจัดซื้อที่ดินมีความจำเป็นเฉพาะเมื่อจำเป็นอย่างยิ่งในการดำเนินโครงการสำคัญ โครงการขนาดเล็กในพื้นที่จะไม่อยู่ภายใต้กลไกการจัดซื้อที่ดิน
ฮาอันห์
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)