HoREA เสนอควบคุมยอดเงินฝากเพื่อการลงทุนอสังหาฯ ไม่เกิน 5%

ในร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กระทรวงก่อสร้าง ได้เสนอทางเลือกสองทางเกี่ยวกับการฝากเงินในธุรกิจที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างในอนาคต

โดยเฉพาะในตัวเลือกที่ 1 กระทรวงการก่อสร้างกำหนดว่านักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีการออกแบบขั้นพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่ง

Horea เสนอให้ควบคุมว่ามูลค่าการลงทุนเริ่มต้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่เกิน 5 ล้านดอง ภาพที่ 1 — ภาพประกอบ (ที่มา: ส.ส.)

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ งานก่อสร้างให้ชัดเจน และจำนวนเงินวางเงินมัดจำต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ งานก่อสร้าง

ตัวเลือกที่ 2 ระบุว่านักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น

เกี่ยวกับประเด็นนี้ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เห็นด้วยกับทางเลือกที่ 1 และเสนอให้กำหนดให้จำนวนเงินมัดจำไม่ควรเกิน 5%

นายโจว กล่าวว่า การกำหนดอัตราเงินฝากไม่เกินร้อยละ 5 ถือเป็นระดับที่สมเหตุสมผลตามหลักปฏิบัติทางสังคม และเพื่อให้แน่ใจว่าลักษณะของเงินฝากนั้นไม่ใช่เพื่อการระดมเงินทุน และมีมูลค่าเพียงพอให้ทั้งผู้ฝากและผู้รับเงินฝากปฏิบัติตามโดยเจตนา

ในเวลาเดียวกัน กฎระเบียบนี้ยังช่วยให้ผู้รับเงินฝาก ผู้ลงทุนโครงการ สำรวจและเข้าใจความต้องการและรสนิยมของลูกค้า เพื่อปรับปรุงและยกระดับคุณภาพของผลิตภัณฑ์ สาธารณูปโภค และบริการของโครงการ

นายเชา กล่าวว่า ข้อเสนอที่กำหนดจำนวนเงินมัดจำไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ฝากไว้ ถือเป็นข้อเสนอที่สูงเกินไป หรือกำหนดจำนวนเงินมัดจำเพียง 2% ซึ่งต่ำเกินไป หรือข้อเสนอกำหนดไว้ที่ 30% เท่ากับจำนวนเงินชำระงวดแรกหลังจากลงนามในสัญญา ถือเป็นข้อเสนอที่ไม่สมเหตุสมผล เพราะไม่เป็นไปตามข้อกำหนด

เป็นเงินฝากที่มิได้มีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มทุน และมีมูลค่าเพียงพอให้ทั้งผู้ฝากและผู้รับเงินฝากปฏิบัติตามโดยเจตนา

นอกจากนี้ นายโจวได้เสนอให้เพิ่มบทบัญญัติห้าม “การกระทำการเก็บเงินที่ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง” ลงในร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ว่าด้วย “การกระทำที่ต้องห้าม” เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสม่ำเสมอของข้อบังคับทางกฎหมาย

สมาคมพบว่าตัวเลือกที่ 1 จะช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อ การขาย และการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ (M&A) ได้อย่างราบรื่น แต่ผู้ลงทุนที่โอนและผู้รับโอนจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน ดังนั้น รัฐจึงยังคงควบคุมกิจกรรมนี้อย่างเข้มงวด

ตัวเลือกที่ 1 ยังรับประกันความสอดคล้องและความเป็นหนึ่งเดียวระหว่างมาตรา 39 ของร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) และมาตรา 7 ของกฎหมายวิสาหกิจ พ.ศ. 2563 ว่าด้วยสิทธิขององค์กร รวมถึงสิทธิในเสรีภาพในการประกอบธุรกิจ สิทธิในความเป็นอิสระในการประกอบธุรกิจและการเลือกรูปแบบการจัดตั้งธุรกิจ สิทธิในการปรับขนาดและสายธุรกิจอย่างจริงจัง

แหล่งที่มา