ราคาเริ่มต้นต่ำเกินไปทำให้เกิดโอกาส “แสวงหากำไรเกินควร” ในการประมูลที่ดิน

จากรายงานของ Batdongsan.com.vn ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 เติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยอสังหาริมทรัพย์ครองอันดับหนึ่งในแง่ของผลตอบแทนจากการลงทุน แซงหน้าทั้งทองคำและหุ้น

ผลกระทบจากตลาดสะท้อนถึงแนวโน้มการย้ายถิ่นฐานไปยังเขตชานเมืองอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแปลงที่ดินค่อยๆ กลายมาเป็นกลุ่มที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อ

กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบังคับใช้ตั้งแต่ 1 สิงหาคม คาดว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้โดยมีการปรับเปลี่ยนในเชิงบวก

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ในช่วงวันแรกๆ ของการใช้กฎหมายฉบับใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ร้อนแรงขึ้นทันทีเมื่อราคาที่ดินในเขตชานเมืองบางแห่งเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน

จากราคาเริ่มต้นเพียงไม่กี่ล้านดองต่อตารางเมตร ที่ดินรอบนอก กรุงฮานอย กลับถูกประมูลไปด้วยราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร แม้ว่าหลายคนจะมองว่าที่ดินดังกล่าวไม่ได้มีจุดเด่นอะไรในแง่ของโครงสร้างพื้นฐาน การจราจร และศักยภาพในการทำกำไรที่ช้าก็ตาม

ราคาเริ่มต้นคือที่มา?

ทนายความ Dang Van Cuong - สำนักงานกฎหมาย Chinh Phap สมาคมทนายความฮานอย ได้ออกมาเปิดเผยเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า เนื่องจากราคาทองคำมีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง ตลาดหุ้นซบเซา กิจกรรมทางธุรกิจได้รับผลกระทบจากห่วงโซ่อุปทาน และความผันผวนของตลาด โลก อสังหาริมทรัพย์จึงยังคงเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ของนักลงทุนในฐานะที่เป็นแหล่งหลบภัยที่ปลอดภัยสำหรับกระแสเงินสด

นายเกือง กล่าวว่า กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีผลบังคับใช้บางส่วนตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กำหนดว่าบุคคลและธุรกิจไม่มีสิทธิซื้อที่ดิน แบ่งแปลงที่ดิน หรือขายที่ดิน แต่มีเพียงรัฐเท่านั้นที่มีสิทธิแบ่งแปลงที่ดินและจัดการประมูล

ซึ่งจะทำให้เกิดภาวะขาดแคลนอุปทาน ส่งผลต่อจิตวิทยาของลูกค้าและนักลงทุน ซึ่งจะให้ความสำคัญกับการประมูลที่ดินเป็นอย่างมากเหมือนที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้

นอกจากนี้ทนายความยังกล่าวอีกว่า สาเหตุที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นก็เพราะหลักการของการประมูลคือ ใครจ่ายราคาสูงที่สุดก็จะเป็นผู้ชนะการประมูล

ขณะเดียวกัน การประมูลที่ดินแปลงดังกล่าวได้รับความสนใจจากผู้ลงทะเบียนและเข้าร่วมการประมูลโดยตรงหลายพันคน “นี่พิสูจน์ให้เห็นว่ามีผู้สนใจจำนวนมาก ด้วยจำนวนผู้สนใจจำนวนมากเช่นนี้ จึงมีความเป็นไปได้สูงที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้น” นายเกืองวิเคราะห์

นอกจากนี้ ทนายความ Dang Van Cuong ยังได้หยิบยกกรณีที่เป็นไปได้ว่า "จนถึงขณะนี้ทางการยังไม่สามารถสรุปได้" ว่าเป็นสถานการณ์ของภาวะเงินเฟ้อราคาที่ดินโดยมีแรงจูงใจเพื่อการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลหรือองค์กรบางแห่ง

ทนายความ ดัง วัน เกือง - สำนักงานกฎหมาย Chinh Phap, เนติบัณฑิตยสภาฮานอย

ทนายความ Dang Van Cuong กล่าวว่า ส่วนหนึ่งของความผิดพลาดในสถานการณ์ดังกล่าวเกิดจากการกำหนดราคาเริ่มต้นของการประมูลต่ำเกินไป

ก่อนหน้านี้ ราคาเริ่มต้นของการประมูลจะอิงตามราคาที่สภาที่ปรึกษากำหนดไว้ อย่างไรก็ตาม ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 ที่ออกในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 ราคาเริ่มต้นจะถูกกำหนดตามพื้นที่โดยอ้างอิงจากรายการราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์

ขณะนี้อยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านการนำกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ พ.ศ. 2566 มาใช้บังคับ ซึ่งมีผลใช้บังคับเพียงบางส่วนเท่านั้น โดยส่วนใหญ่จะยังไม่มีผลบังคับใช้เต็มรูปแบบจนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

ดังนั้น ปัญหาคือกฎระเบียบเกี่ยวกับการยกเลิกกรอบราคาที่ดินยังไม่มีผลบังคับใช้ ดังนั้นกฎระเบียบเกี่ยวกับตารางราคาที่ดินเดิมจะยังคงมีผลบังคับใช้ไปจนถึงสิ้นปีนี้ ดังนั้น สูตรการคำนวณจึงยังคงใช้ตารางราคาที่ดินเดิมคูณด้วยสัมประสิทธิ์ K เพื่อให้ได้ราคาเริ่มต้น ซึ่งทำให้ราคาที่ดินนี้ต่ำ” ทนายความเกืองกล่าว

ทนายความกล่าวว่าราคาประมูลที่ดินที่สูงขึ้นอย่างกะทันหันนั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการตั้งราคาเริ่มต้นในการประมูลไว้ต่ำเกินไป (ภาพ: Huu Thang)

อย่างไรก็ตาม นายเกืองยังเน้นย้ำด้วยว่าบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกาของ รัฐบาล นั้นไม่ผิด แต่ในช่วงเวลาที่เกิดการตัดกันนี้ เอกสารต่างๆ ยังไม่ได้ถูกบังคับใช้อย่างเป็นเอกภาพ ทำให้เกิดเรื่องราวที่ว่ายังไม่มีการกำหนดรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งนำไปสู่สถานการณ์ดังที่กล่าวข้างต้น

จากราคาเริ่มต้นที่ต่ำ ผู้ลงทุนจะต้องฝากเงินเพียงจำนวนเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งยังคงทำให้เกิดความเสี่ยงในการใช้ประโยชน์จากจุดนี้ โดยบางองค์กรที่เข้าร่วมการประมูลจะดันราคาที่ต้องการขึ้นไป เอาเปรียบตนเอง แล้วจึงสามารถยกเลิกการฝากเงินได้

ในขณะเดียวกัน มีข่าวอีกว่า พ.ร.บ.ประมูลขายทอดตลาดทรัพย์สิน จะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงต้นปี 2568 จึงเข้มงวดกับกรณีผิดนัดวางเงินมัดจำ โดยห้ามเข้าร่วมประมูลตั้งแต่ 6 เดือนถึง 5 ปี

ในปัจจุบัน กฎระเบียบในการจัดการกับผู้เข้าร่วมการประมูลที่ละทิ้งเงินฝากยังคงมีมากเกินไป ขาดการยับยั้งและการจัดการที่ทั่วถึง ทำให้บุคคลหรือองค์กรจำนวนมากได้ใช้ช่องโหว่นี้เพื่อก่อกวนตลาด

ไม่ควรเก็บรายได้งบประมาณทั้งหมดผ่านการประมูลที่ดิน

นายหวู หง็อก บ่าง รองผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมายกาแล็กซี่ สมาคมทนายความฮานอย แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการประมูลที่ดินข้ามคืนว่า แม้จะไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ แต่การประมูลโดยไม่จำกัดจำนวนรอบข้ามคืนเพื่อสรุปราคาสุดท้าย อาจถือเป็นบรรทัดฐาน ไม่ใช่ครั้งแรก

ข้อดีของการประมูลรูปแบบนี้ก็คือจะทำให้มีงบประมาณเข้ามาจำนวนมากและสร้างรายได้ "ทันที" เนื่องจากราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในแต่ละรอบ และราคาสุดท้ายจะทำให้รัฐสามารถนำเงินเข้ามาได้หลายร้อยพันล้านดองจากการประมูลแต่ละครั้ง

ทนายความ หวู หง็อก บัง - รองผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Galaxy สมาคมทนายความฮานอย

ในด้านบวก นี่จะช่วยเสริมงบประมาณผ่านการประมูลที่รับประกันว่าเป็นไปตามกฎระเบียบทางกฎหมายทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม ในทางตรงกันข้าม ทนายความ Vu Ngoc Bang กล่าวว่า “ผลที่ตามมาของการขายที่ดินในราคาสูงเกินไปนั้นเลวร้ายยิ่งกว่าผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่ได้รับ”

ขณะเดียวกัน ทนายความยังยืนยันด้วยว่าองค์กรประมูลที่ดินในงานประมูลที่ร้อนแรงเมื่อเร็ว ๆ นี้ ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายอย่างครบถ้วน แต่ผู้เข้าร่วมการประมูลมีจิตวิญญาณแห่งความเคารพต่อกฎหมายหรือไม่นั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง และเราจำเป็นต้องรอผลสรุปจากหน่วยงานสอบสวน

“หากผู้เข้าร่วมประมูลมีสถานการณ์แบบ “ทีมน้ำเงิน ทีมแดง” เพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว การเข้าร่วมประมูลเพื่อปั่นตลาดจะส่งผลระยะยาว ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่นั้นพุ่งสูงขึ้นเป็น “ฟองสบู่” ด้านอสังหาริมทรัพย์ การแก้ไขปัญหานี้จะยากกว่าผลประโยชน์ที่ได้รับจากงบประมาณที่รวบรวมได้ในระยะสั้นหลายเท่า” คุณแบงวิเคราะห์

ทนายความ Dang Van Cuong ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า รัฐไม่จำเป็นต้องเก็บที่ดินทั้งหมดจากการประมูลที่ดิน

“เพราะถ้าราคาสูงขึ้น รัฐก็จะได้ประโยชน์ทันทีเป็นเงินจำนวนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ที่ดินก็จะถูกละทิ้งและนักเก็งกำไรก็จะโก่งราคาจนที่ดินไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์หรือแสวงหาประโยชน์ แม้ว่าจะเป็นทรัพยากรที่มีค่าก็ตาม ผลที่ตามมาจะร้ายแรงกว่ามาก” ทนายความกล่าว

การประมูลที่ดินควรจะระงับชั่วคราว และราคาที่ดินควรจะใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น

ดังนั้น เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดกรณีโรคที่ดินซ้ำอีก ทนายความ Dang Van Cuong กล่าวว่า การระงับการประมูลที่ดินชั่วคราวเพื่อทำการตรวจสอบนั้นเป็นสิ่งที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง

โดยเฉพาะในบริบทของกฎหมายที่เชื่อมโยงกันแต่ยังไม่สอดคล้องกัน "เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง" ดังนั้นจึงยังมีช่องโหว่มากมายสำหรับบุคคลหรือองค์กรที่มีเจตนาไม่ดีที่จะใช้ประโยชน์เพื่อแสวงหากำไร

นอกจากนี้ นายเกืองยังเสนอแผนทบทวนวิธีการคำนวณราคาเริ่มต้นในการประมูลอย่างรวดเร็ว เพื่อเร่งกระบวนการจัดทำรายการราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด

ทนายความเสนอให้ระงับการประมูลที่ดินชั่วคราว และราคาที่ดินควรใกล้เคียงกับราคาตลาด (ภาพ: ฮูทัง)

สำหรับนักลงทุน ทนายความยังแนะนำด้วยว่า พวกเขาควรจะกำหนดเวลาที่จะลงเงิน เวลาที่จะถอนเงิน และกำหนดว่าตลาดในพื้นที่นั้นจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างไรให้ชัดเจน

หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่คุณรีบเร่งลงทุนตามหลักจิตวิทยาตลาด แล้วสุดท้ายก็ไม่สามารถ “หนี” ไปได้ทัน เพราะจะเปรียบเสมือนการถือหนี้ ซึ่งมีโอกาสขาดทุนสูงมาก

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวอีกว่า นักลงทุนต้องระวังในพื้นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง แต่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานหรือนโยบายใหม่ๆ หรือการเปลี่ยนแปลงของจำนวนประชากรในพื้นที่ดังกล่าวด้วย

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คุณเกื้องแนะนำให้เลือกเวลาและสถานที่ที่เหมาะสมเพื่อเลือกผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมสำหรับการตั้งถิ่นฐานในระยะยาว

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm