ธุรกิจต่างตกตะลึงเมื่อเห็นราคาที่ดินใหม่

วันที่ 10 มกราคม Reatimes และสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจัดเวิร์กช็อปในหัวข้อ "การใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2024: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน"

วันที่ 10 มกราคม Reatimes และสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจัดเวิร์กช็อปในหัวข้อ "การใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2024: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน"

ธุรกิจต่างตกตะลึงเมื่อเห็นราคาที่ดินใหม่

การยกเลิกกรอบราคาที่ดินพร้อมกับกฎระเบียบเกี่ยวกับตารางราคาที่ดินใหม่ถือเป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 บทใหม่เกี่ยวกับการจัดการที่ดินและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดขึ้นบนพื้นฐานของราคาที่ดินที่โปร่งใสและใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้น ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลดีต่องบประมาณและสร้างฉันทามติมากขึ้นกับผู้ที่อยู่ภายใต้การเรียกร้องที่ดิน คาดว่าจะช่วยลดข้อพิพาทและคดีความเกี่ยวกับที่ดินและส่งเสริมความคืบหน้าของการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการ อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับประสิทธิภาพและผลกระทบของตารางราคาที่ดินใหม่

มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าให้ใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 แต่หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาปรับบัญชีราคาที่ดินให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริง ถือเป็นข้อบังคับชั่วคราวเพื่อช่วยให้ท้องถิ่นต่างๆ พัฒนาบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่โดยค่อยเป็นค่อยไปและมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เพื่อหลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงราคากะทันหันที่ส่งผลกระทบต่อสิทธิและภาระผูกพันของผู้ใช้ที่ดินบางราย พร้อมกันนี้ยังจะคลี่คลายโครงการที่หยุดชะงักเนื่องจากขาดพื้นฐานในการกำหนดราคาที่ดินในอดีตอีกด้วย

จากสถิติเบื้องต้นพบว่ามีท้องที่ประมาณ 25 แห่งที่ออกบัญชีราคาที่ดินปรับราคาแล้ว โดยจะมีผลบังคับใช้จนถึงสิ้นปีนี้ อย่างไรก็ตาม ท้องที่หลายแห่งมีกระแสตอบรับที่ดีจากประชาชน เนื่องจากราคาที่ดินปรับราคาขึ้นอย่างกะทันหันเมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินแบบเดิม

ตัวอย่างเช่น รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2024 เพิ่มขึ้นประมาณ 4-38 เท่า โดยระดับสูงสุดอยู่ที่ 687.2 ล้านดอง/ตรม. ในทำนองเดียวกัน ใน ฮานอย ราคาที่ดินในรายการราคาตามการตัดสินใจปรับปรุงที่ออกเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้เพิ่มขึ้น 2-6 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาเดิมที่ใช้ตั้งแต่ปี 2025 ซึ่งราคาสูงสุดอยู่ที่ 695.3 ล้านดอง/ตรม. รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของจังหวัดบั๊กซางยังบันทึกระดับสูงสุดที่ 120 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้นประมาณ 2.4 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาเดิม

ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว รวมทั้งที่ดินเพื่อการลงทุน ธุรกิจ กีฬา วัฒนธรรม ฯลฯ ธุรกิจหลายแห่งที่เช่าที่ดินและจ่ายเป็นรายปีดูเหมือนจะติดขัด เผชิญกับความเสี่ยงจากแผนการลงทุนและธุรกิจที่ล้มเหลว กำไรลดลง และแม้แต่ขาดทุนเมื่อต้นทุนการเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน ทำให้ยากต่อการคำนวณประสิทธิภาพทางธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องหาทางแก้ไขปัญหานี้เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่รุนแรงต่อธุรกิจและสภาพแวดล้อมการลงทุนในพื้นที่

เมื่อเผชิญกับปัญหาเชิงปฏิบัติ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจำเป็นต้องประเมินผลกระทบอย่างครอบคลุม พิจารณาอย่างรอบคอบระหว่างการจัดทำรายการราคาที่ดินที่เหมาะสมกับตลาด การเพิ่มรายรับงบประมาณ และการควบคุมราคาที่ดินเพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่ดิน การสนับสนุนธุรกิจ ดึงดูดการลงทุน และลดภาระต้นทุนที่ดินสำหรับประชาชน อย่างไรก็ตาม การสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และธุรกิจในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด... ไม่ใช่ปัญหาที่แก้ไขได้ง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปัจจัยทางการตลาดมีความหลากหลาย ข้อมูลมีความสับสนและไม่มั่นคง

หน่วยงานปกครองท้องถิ่นต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล: จะทำอย่างไรจึงจะทำให้รายการราคาที่ดินกลายมาเป็นแรงผลักดันการพัฒนาอย่างแท้จริง แทนที่จะขัดขวางธุรกิจและการลงทุน การหาจุดสมดุลระหว่างปัจจัยทั้งสองนี้ถือเป็น "กุญแจสำคัญ" ในการพัฒนาระบบราคาที่ดินให้สมบูรณ์แบบ ซึ่งจะช่วยให้การพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม มีความยั่งยืน

ภาพรวมการประชุมเชิงปฏิบัติการ “การใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2567: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน”

ปัญหาคอขวดใหญ่ในการประเมินราคาที่ดิน

“การประเมินมูลค่าที่ดินทำให้เกิดความแออัดอย่างมาก” นาย Nguyen Quoc Hiep ประธานของ GP.Invest กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

นาย Hiep กล่าวว่า GP.Invest กำลังดำเนิน โครงการที่ได้มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดินเมื่อ 9 เดือนที่แล้ว แต่ราคาที่ดินยังไม่ได้กำหนด มีโครงการของบริษัทอื่นๆ ที่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินหลังจากผ่านไป 2 ปี มีโครงการที่สร้างบ้านเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินด้วยซ้ำ เรื่องนี้สร้างความหงุดหงิดใจเป็นอย่างมาก

“ประเด็นที่ผมอยากเน้นย้ำคือ ถ้าราคาที่ดินขึ้นแบบนี้ การลงทุนของเรายังจะน่าสนใจอยู่ไหม ทำไมคลัสเตอร์อุตสาหกรรมของเราถึงมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ 80-90% ทุกที่ในปัจจุบัน คำตอบคือ ประการแรก ต้นทุนแรงงานของเราถูก ประการที่สอง ต้นทุนที่ดินสมเหตุสมผล และประการที่สาม ระบบโลจิสติกส์สะดวก แต่ถ้าเราลดปัจจัยหนึ่งอย่างที่ดินลง ในขณะที่ต้นทุนแรงงานแพงขึ้นเรื่อยๆ ข้อได้เปรียบด้านการดึงดูดการลงทุนของเรายังคงอยู่หรือไม่ เวียดนามจะยังเป็นจุดสว่างสำหรับการลงทุนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้หรือไม่” นายเฮียปถาม

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธาน GP.Invest

นายเหีปกล่าวว่าวิธีคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบันไม่ได้คำนึงถึงผลประโยชน์ของธุรกิจโดยทั่วไป ธุรกิจที่ให้เช่าที่ดิน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ธุรกิจทั้งหมดได้รับผลกระทบเมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น

“แล้วธุรกิจไหนกล้าทำโครงการนี้ ถ้าธุรกิจไม่กล้าทำ แล้วจะมีรายได้อย่างยั่งยืนให้ท้องถิ่นได้อย่างไร ในเวลาแค่ 1 ปี การตัดสินใจจัดสรรที่ดินในพื้นที่เดียวกัน แปลงเดียวกัน ห่างกันเพียง 4 เดือน ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นถึง 40% เร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อเสียอีก”

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องให้คำแนะนำที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นแก่ท้องถิ่นในการกำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการคำนวณราคาโดยใช้หลักส่วนเกิน” นายเฮียปกล่าว

ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อตลาด

หลังจากกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ ก็มีการออกพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ปัญหาในปัจจุบันคือการบังคับใช้กฎหมาย ตัวอย่างเช่น ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ 58,000 รายการซึ่งมีปัญหาที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดิน

ในนครโฮจิมินห์ เขตเกิ่นเส่อปรับราคาจากเดิม 1.7 เป็น 2.7 เท่า โดยเขต 3 มีการปรับราคาต่ำสุดที่ 2.7 เท่า ขณะที่เขตโฮกมอนมีการปรับราคาสูงสุดที่ 38 เท่า ราคาที่ดินปัจจุบันปรับขึ้นสูงเกินกว่าราคาเดิมมาก

ตั้งแต่ปี 2023 ถึงสิ้นปี 2024 ราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 1.64 เท่า ปัจจุบันการปรับเพิ่มขึ้นยังคงรักษาระดับเดิม ดังนั้นภายใน 3 ปี ธุรกิจจะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในภาระทางการเงิน โดยมีแนวโน้มต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมมากขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจเผชิญแรงกดดันทางการเงินอย่างมาก

โดยอ้างอิงข้อมูลข้างต้น นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้เสนอแนะเกี่ยวกับประเด็นการประเมินราคาที่ดิน โดยพระราชกฤษฎีกา 102/2024/ND-CP ระบุประเภทของที่ดิน ได้แก่ ที่ดินเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ อย่างไรก็ตาม ที่ดินสนามกอล์ฟมีการควบคุมทั้งในมาตรา 4 และมาตรา 5 มาตรา 4 กล่าวถึงที่ดินสาธารณะที่เป็นส่วนหนึ่งของสนามกอล์ฟ แต่ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจภายใต้การจัดการของสนามกอล์ฟนั้นอยู่ในมาตรา 5 อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วพร้อมการควบคุมทั่วไปสำหรับที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่เกษตรกรรมโดยไม่ได้จำแนกรายละเอียดอย่างชัดเจน

นายโจวยกตัวอย่างสวนสัตว์และสวนพฤกษศาสตร์ไซง่อนที่มีพื้นที่รวมประมาณ 20 เฮกตาร์ ซึ่งมีพื้นที่เพียงไม่กี่พันตารางเมตรที่เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการ แต่พื้นที่ทั้งหมดมีราคาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการ ทำให้บริษัทต้องเสียภาษีเกือบ 9 แสนล้านดอง เมื่อสื่อมวลชนเข้ามาเกี่ยวข้อง นครโฮจิมินห์จึงหันกลับไปมองและสรุปว่าจำเป็นต้องมองใหม่อีกครั้งเพื่อการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้น

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้รายงานต่อรัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ ว่าการปรับครั้งแรกดูเหมือนจะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากวิธีการประเมินมูลค่าปัจจุบันยังคงอิงตามส่วนเกินและไม่ได้อิงตามรายการราคาที่ดินทั้งหมด อย่างไรก็ตาม อาจเกิดปัญหาในขั้นตอนการซื้อที่ดินและการชดเชยสำหรับการดำเนินโครงการ เมื่อราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นมาก ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลในตลาด

“หลักการที่เรามักพูดถึงกันเสมอคือการประสานผลประโยชน์ของสามหน่วยงานหลัก ได้แก่ รัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลักการนี้ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเต็มที่ในระหว่างการนำไปปฏิบัติ ดังนั้น ฉันจึงเสนอว่าสำหรับ 25 ท้องถิ่นที่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ควรทำการประเมินผลกระทบทันที

ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไปจนกว่ารายการราคาที่ดินจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2569 เราควรดำเนินการตรวจสอบเบื้องต้นและประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ในพื้นที่เหล่านี้ สำหรับพื้นที่ที่ไม่ได้ออกรายการราคาที่ดินใหม่และยังคงใช้รายการราคาเดิม จำเป็นต้องมีการประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วนด้วย โดยเราจะพิจารณาว่านโยบายใหม่นั้นรับรองหลักการของการประสานประโยชน์ได้จริงหรือไม่” นายโจวเสนอ

ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ถูกปฏิบัติเสมือน “ลูกบุญธรรม”

นางสาววู ลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทซีอีโอ ประเมินว่ายังคงมีการแบ่งแยกอย่างมากระหว่างที่ดินที่อยู่อาศัย "ตามธรรมชาติ" กับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ "ที่ถูกรับเลี้ยง" และกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการยังคงมีข้อจำกัดและข้อบกพร่องมากมายที่จำเป็นต้องมีการปรับปรุงเพิ่มเติม

ในความเป็นจริง ในปัจจุบัน พื้นที่ต่างๆ มักเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวในระดับสูงสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่ใช้สำหรับโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ท ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่สูงจะนำไปสู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง ทำให้ผู้ลงทุนไม่ต้องการลงทุนในโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ

คุณหวู่ ลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มบริษัทซีอีโอ

“ในความเห็นของเรา เมื่อกำหนดราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการในรายการราคาที่ดิน ท้องถิ่นจำเป็นต้องกำหนดและคำนวณอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ตามหลักการของ “ตลาด” และ “การประสานประโยชน์” เพื่อให้ราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการอยู่ที่ประมาณ 20% ถึง 40% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย” นางสาวลาน อันห์ กล่าว

เหตุผลของข้อเสนอนี้ก็คือโครงสร้างการใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจในปัจจุบันตามผังรายละเอียด 1/500 ที่ได้รับอนุมัติสำหรับโครงการเมือง ท่องเที่ยว และรีสอร์ทนั้นอยู่ที่ประมาณ 40% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด ในขณะที่ผู้ลงทุนโครงการเมืองจะมอบพื้นที่ที่เหลือ 60% ในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับรัฐเพื่อการบริหารจัดการและดำเนินการ หลังจากการลงทุนและการก่อสร้างเสร็จสิ้นแล้ว คณะกรรมการบริหารที่ได้รับเลือกจากผู้อยู่อาศัยจะเป็นผู้บริหารจัดการและดำเนินการโครงการอพาร์ตเมนต์ ผู้ลงทุนโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทจะต้องลงทุนในโครงการทั้งหมดและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดำเนินการระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมตลอดวงจรชีวิตของโครงการ

14:55 10 มกราคม 2568

นางสาววู ลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทซีอีโอ กล่าวสุนทรพจน์ในหัวข้อ 04: บทบาทของที่ดินบริการเชิงพาณิชย์และประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาในการกำหนดราคาที่ดิน

ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการคือที่ดินสำหรับก่อสร้างสถานประกอบการเพื่อการพาณิชย์และบริการและงานอื่น ๆ ที่ให้บริการธุรกิจ การค้า และบริการ รวมถึงงานและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ท (โรงแรม วิลล่าท่องเที่ยว อพาร์ทเมนท์ท่องเที่ยว ฯลฯ) เพื่อให้ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการส่งเสริมบทบาทปัจจุบันและมีความสำคัญเพิ่มมากขึ้นในอนาคต กฎระเบียบที่เหมาะสมเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการที่ใช้สำหรับโครงการพัฒนารีสอร์ทท่องเที่ยว จึงมีความสำคัญเป็นพิเศษ

อ้างอิงจากกฎหมายที่บังคับใช้ในปัจจุบัน โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กำหนดให้จัดทำบัญชีราคาที่ดินตามหลักการ “ตลาด” ขณะเดียวกันก็ยึดหลักการ “ประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และผู้ลงทุน” และนำไปปฏิบัติจริง CEO Group ประเมินว่ายังคงมีการเลือกปฏิบัติอย่างมากระหว่างที่ดินที่อยู่อาศัย “ลูกหลาน” กับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ “รับเลี้ยง” และกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการยังคงมีข้อจำกัดและข้อบกพร่องหลายประการที่ต้องมีการปรับปรุงเพิ่มเติม

ในความเป็นจริง ในปัจจุบัน ท้องถิ่นมักเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวที่สูงมากสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่ใช้สำหรับโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ท ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่สูงจะนำไปสู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง ทำให้ผู้ลงทุนไม่ต้องการลงทุนในโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ ในความเห็นของเรา เมื่อกำหนดราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการในรายการราคาที่ดิน ท้องถิ่นจำเป็นต้องกำหนดและคำนวณอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ตามหลักการของ "ตลาด" และ "การประสานผลประโยชน์" เพื่อให้ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการอยู่ที่ประมาณ 20% ถึง 40% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่อยู่อาศัย

ข้อเสนอนี้มีเหตุผลหลายประการดังนี้:

ประการแรก โครงสร้างการใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจตามผังรายละเอียดโครงการเมืองและการท่องเที่ยวและรีสอร์ทที่ได้รับการอนุมัติ 1/500 มีพื้นที่ประมาณ 40% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด ในขณะที่ผู้ลงทุนโครงการเมืองจะมอบพื้นที่ที่เหลือ 60% ในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับรัฐเพื่อการบริหารจัดการและดำเนินการ หลังจากการลงทุนและการก่อสร้างเสร็จสิ้นแล้ว คณะกรรมการบริหารที่ได้รับเลือกจากผู้อยู่อาศัยจะบริหารจัดการและดำเนินการโครงการอพาร์ตเมนต์ ผู้ลงทุนโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทจะต้องลงทุนในโครงการทั้งหมดและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมตลอดวงจรชีวิตของโครงการ

ดังนั้นราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการจึงควรอยู่ที่ไม่เกิน 40% ของราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยซึ่งเป็นหลักวิทยาศาสตร์

ประการที่สอง บทบาทครอบคลุมของที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ในการพัฒนาพื้นที่ท่องเที่ยวและรีสอร์ท - โครงสร้างพื้นฐานที่พักอาศัยสำหรับภาคเศรษฐกิจหลักของการท่องเที่ยว

จากการวิเคราะห์ข้างต้น เราขอแนะนำ:

ประการแรก ให้พิจารณาการกำหนดราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการให้อยู่ที่ประมาณร้อยละ 20 ถึง 40 เมื่อเทียบกับราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ประการที่สอง สำหรับพื้นที่โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของโครงการรีสอร์ท เช่น ถนนภายใน ต้นไม้จัดสวน สถานีบำบัดน้ำเสีย ลานสวน ฯลฯ: (i) ขอแนะนำให้พิจารณายกเว้นค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาโครงการ โดยคำนวณค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ธุรกิจของโครงการเท่านั้น และ (ii) อนุญาตให้ผู้ลงทุนส่งมอบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่รัฐ (โดยใช้กลไกเดียวกันกับโครงการในเขตเมือง)

ประการที่สาม เกี่ยวกับวิธีการส่วนเกินในการคำนวณราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ เราพบว่ารายได้นั้นมาจากราคาที่ดินที่ชนะการประมูลเพื่อสิทธิการใช้ที่ดิน โดยมักจะอ้างอิงถึงพื้นที่ดินขนาดเล็ก การนำราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ดินขนาดเล็กมาใช้ในโครงการขนาดใหญ่จึงไม่เหมาะสม

นอกจากนั้น ต้นทุนในการคำนวณต้นทุนการพัฒนาที่ดินทั้งหมดยังไม่เหมาะสม ต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเพื่อกำหนดราคาที่ดินนั้นอิงตามอัตราเงินทุนที่ออกโดยรัฐบาล ซึ่งอัตราเงินทุนนี้ต่ำกว่าต้นทุนการลงทุนก่อสร้างจริงของโครงการมาก และต้นทุนเหล่านี้ได้รับการคำนวณอย่างเป็นวิทยาศาสตร์โดยอิงตามประมาณการการออกแบบและแบบก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติ ต้นทุนการขายได้รับอนุญาตให้คำนวณได้เพียง 1% ของรายได้ ในขณะที่ต้นทุนการขายจริงอยู่ที่ประมาณ 10% ถึง 15% ต้นทุนดอกเบี้ยคำนวณได้เพียง 50% ของเงินทุนเงินกู้ทั้งหมด และคำนวณได้เฉพาะปี 01 ถึง 02 เท่านั้น

จากการคำนวณข้างต้น จะเห็นว่ารายได้ถูกคำนวณอยู่ที่ระดับสูงสุด ขณะที่ต้นทุนที่คำนวณได้ไม่เพียงพอ ขาดแคลน หรือต่ำเมื่อเทียบกับความเป็นจริง ส่งผลให้ธุรกิจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวนมาก ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ก่อให้เกิดฟองสบู่ในตลาด ไม่ได้ปฏิบัติตามหลักการกำหนดราคาที่ดินอย่างแท้จริง

จากการระบุข้อบกพร่องข้างต้น เราขอแนะนำให้แก้ไขกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการใช้หลักการส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะ:

ประการแรก รายได้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาที่ชนะการประมูลหรือราคาตัวอย่างของที่ดินแปลงเล็ก ๆ ... แต่จะต้องขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาดทั่วไปในระยะเวลาที่ยาวนานเพียงพอ

ประการที่สอง ต้นทุนจะต้องคำนวณอย่างถูกต้อง เพียงพอ และสอดคล้องกับความเป็นจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้นทุนจะต้องคำนวณตามประมาณการที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ ต้นทุนการขายจะต้องคำนวณตามการชำระเงินจริงขององค์กร (ระดับที่เสนอคือ 10%) ต้นทุนดอกเบี้ยจะต้องคำนวณจากเงินกู้ทั้งหมดและคำนวณในช่วงระยะเวลาการลงทุนก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องในการตัดสินใจนโยบายการลงทุน/การตัดสินใจการลงทุนของโครงการ

14:45 น. 10 มกราคม 2568

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภามหาวิทยาลัย หัวหน้าคณะนิติศาสตร์เศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ฮานอย กล่าวสุนทรพจน์ในประเด็นที่ 3 ประเด็นทางกฎหมายและปฏิบัติที่เกี่ยวข้องกับการออกและการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่

ปัญหาราคาที่ดินในปัจจุบันเป็นคอขวดของคอขวด มีหลายพื้นที่ที่มีโครงการที่ถูก “ระงับ” จำนวนมากซึ่งไม่สามารถดำเนินการได้ สาเหตุหลักประการหนึ่งคือไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้ ดังนั้น ผมจึงอยากแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหาราคาที่ดินจากมุมมองทางกฎหมาย

ปัจจุบัน กฎหมายที่ดินมีนวัตกรรมใหม่ๆ มากมาย ถือเป็นความก้าวหน้า แต่ก็มีจุดที่สร้างแรงกดดันต่อท้องถิ่นเช่นกัน เรานำมติ 18 มาใช้โดยยกเลิกกรอบราคาที่ดิน และใช้เพียงตารางราคาที่ดินเท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตารางราคาที่ดินจะมอบให้คณะกรรมการประชาชนท้องถิ่นจัดทำขึ้น กล่าวคือ ท้องถิ่นจะดำเนินการเอง ตัดสินใจเอง และรับผิดชอบเอง พร้อมกันนี้ ยังมีกฎหมาย คำสั่ง และหนังสือเวียนอีกด้วย เมื่อพิจารณาภาพรวม จะเห็นว่าช่องทางกฎหมายมีความสมบูรณ์และเหมาะสมมากขึ้น แต่เมื่อลงรายละเอียดแล้ว ยังคงมีข้อจำกัดอยู่มาก

กฎเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ดินมีหลักการอยู่ 5 ประการ รวมถึงหลักการตลาดด้วย แต่ไม่มีใครอธิบายว่าหลักการตลาดคืออะไร ทำให้ท้องถิ่นต่างๆ นำไปปฏิบัติได้ยาก

ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ “สูญพันธุ์” ไปแล้ว โดยกลุ่มอสังหาฯ ราคา 20-30 ล้านดอง/ตรม. ทำให้ลูกจ้างประจำไม่สามารถซื้อบ้านได้ ดังนั้น ผมคิดว่าจำเป็นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าหลักการตลาดคืออะไร ประการที่สอง เกณฑ์ใดบ้างที่ใช้ในการกำหนดหลักการตลาด ซึ่งต้องชี้แจงให้ชัดเจนด้วย

และเราต้องชี้แจงด้วยว่าไม่มีหลักเกณฑ์ใดในการกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาด ราคาตลาดนั้นไม่ถูกต้อง เราต้องยึดตาม “หลักการตลาด”

นอกจากนี้ หลักการ 5 ประการในการกำหนดราคาที่ดินจะต้องทำให้เกิดความสมดุล แล้วความสมดุลคืออะไร? ก็ต้องระบุให้ชัดเจนเช่นกัน ในความเห็นของฉัน ความสมดุลจะต้องทำให้ทุกฝ่ายได้รับผลประโยชน์อย่างแน่นอน หากสถานการณ์การกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันยังคงดำเนินต่อไป ธุรกิจต่างๆ จะต้อง “หยุดชะงัก” อย่างแน่นอน

ต่อไป ฉันขอเสนอว่าเราต้องมีกลไกทางกฎหมายที่ชัดเจนเพื่อปกป้องทีมงานและองค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินมูลค่าที่ดิน พวกเขาเป็นผู้เชี่ยวชาญ และหากพวกเขาปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายที่ถูกต้อง พวกเขาจะต้องได้รับการคุ้มครอง เมื่อนั้นที่ปรึกษาจึงจะกล้าทำ

เราต้องเตรียมทรัพยากรด้านวัสดุรวมทั้งผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาที่ดินด้วย เมื่อมองย้อนกลับไป ในประเทศของเรามีผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาที่ดินกี่คน และพวกเขาประเมินราคาที่ดินได้หรือไม่ นอกจากการจัดสัมมนาแล้ว ฉันคิดว่ากระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมควรเข้ามาช่วยเหลือและชี้นำท้องถิ่น การให้ท้องถิ่นดำเนินการเองเป็นเรื่องยากมาก

การประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันเป็นเรื่องยาก เนื่องมาจากข้อมูลอินพุตในปัจจุบันไม่มีและไม่เป็นมาตรฐาน

นอกจากนี้ ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าการกำหนดราคาที่ดินให้คงที่นั้นเป็นไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ โครงการในพื้นที่ที่มีการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมจะต้องมีราคาที่แตกต่างกัน... ขึ้นอยู่กับกลุ่มโครงการแต่ละกลุ่ม ในพื้นที่เฉพาะ ราคาจะแตกต่างกันออกไป เราต้องมีรายละเอียดเฉพาะเจาะจง เมื่อนั้นเท่านั้น เราจึงจะสามารถค่อยๆ กำจัดราคาที่ดินในปัจจุบันได้ มิฉะนั้น ราคาที่ดินจะกลายเป็นคอขวด ไม่ใช่ทรัพยากร

14:30 น. 10 มกราคม 2568

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวสุนทรพจน์ 2

หารือ: นําหลักการ “การรักษาความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดินและผู้ลงทุน” และ “หลักการตลาด” มาใช้ในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินและควบคุมเปอร์เซ็นต์ (%) ของราคาหน่วยเช่าที่ดินอย่างสมเหตุสมผล เพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภทในจังหวัด เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่น่าดึงดูด และพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน

จากมติที่ 18 จนถึงพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เราจะเห็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ในการสร้างกลไกนโยบายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความเป็นหนึ่งเดียวกันและชัดเจนมากยิ่งขึ้น รวมทั้งเติมเต็มช่องว่างทางกฎหมายที่มีอยู่ก่อนหน้านี้

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการในวันนี้ เราขอเสนอแนะเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดิน พระราชกฤษฎีกา 102/2024/ND-CP ระบุประเภทที่ดิน ได้แก่ ที่ดินเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ อย่างไรก็ตาม เราพบว่าที่ดินสนามกอล์ฟถูกควบคุมทั้งในมาตรา 4 และมาตรา 5 มาตรา 4 พูดถึงที่ดินสาธารณะที่เป็นส่วนหนึ่งของสนามกอล์ฟ แต่ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจภายใต้การจัดการของสนามกอล์ฟนั้นอยู่ในมาตรา 5 อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วพร้อมการควบคุมการจัดกลุ่มที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่เกษตรกรรมโดยไม่ได้จำแนกรายละเอียดอย่างชัดเจน ตัวอย่างเช่น เรื่องราวในสวนสัตว์และสวนพฤกษศาสตร์ไซง่อน พื้นที่ทั้งหมดมีประมาณ 20 เฮกตาร์ ซึ่งมีที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการเพียงไม่กี่พันตารางเมตร แต่พื้นที่ทั้งหมดมีราคาเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ ทำให้บริษัทต้องเสียภาษีเกือบ 900,000 ล้านดอง เมื่อสื่อมวลชนเข้ามาเกี่ยวข้อง เมืองจึงหันกลับไปมองและสรุปได้ว่าจำเป็นต้องพิจารณาใหม่อีกครั้งเพื่อการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้น

ขณะนี้อยู่ระหว่างการจัดทำบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ โดยอ้างอิงจากการสังเคราะห์ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม มีการปรับบัญชีราคาที่ดินใหม่ 25 แห่ง เมื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดจะเห็นว่าส่วนใหญ่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ในนครโฮจิมินห์ เขตเกิ่นเส่อมีการปรับราคาจากเดิม 1.7 เท่าเป็น 2.7 เท่า โดยเขต 3 มีการปรับราคาต่ำสุดที่ 2.7 เท่า ในขณะที่เขตโฮกมอนมีการปรับราคาสูงสุดที่ 38 เท่า ดังนั้นการปรับราคาที่ดินใหม่ในปัจจุบันจึงสูงกว่าราคาเดิมมาก

ดังนั้น เราจึงได้รายงานไปยังรัฐบาลและกระทรวงต่างๆ ว่าการปรับราคาครั้งแรกดูเหมือนจะไม่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที เนื่องจากวิธีการประเมินราคาปัจจุบันยังคงอิงตามส่วนเกินและไม่ได้อิงตามรายการราคาที่ดินทั้งหมด อย่างไรก็ตาม อาจเกิดปัญหาในขั้นตอนการซื้อที่ดินและการชดเชยสำหรับการดำเนินโครงการ เมื่อราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นมาก ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลในตลาด

หลักการที่เรามักพูดถึงกันเสมอคือการประสานผลประโยชน์ระหว่างหน่วยงานหลักสามแห่ง ได้แก่ รัฐบาล ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลักการนี้ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเต็มที่ในระหว่างการนำไปปฏิบัติ ดังนั้น ฉันจึงเสนอว่าสำหรับ 25 ท้องถิ่นที่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ควรทำการประเมินผลกระทบทันที ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไปจนกว่ารายการราคาที่ดินจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2026 เราควรสั่งให้มีการทบทวนเบื้องต้นและประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ในพื้นที่เหล่านี้ สำหรับท้องถิ่นที่ไม่ได้ออกรายการราคาที่ดินใหม่และยังคงใช้รายการราคาเดิม ควรทำการประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วนเช่นกัน ดังนั้น เราจะพิจารณาว่านโยบายใหม่นั้นรับรองหลักการประสานผลประโยชน์ได้จริงหรือไม่

ดังนั้น เราจึงเสนอให้เทศบาลใช้อัตราภาษีตั้งแต่ 0.25% ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุดตามพระราชกฤษฎีกา 103 เป็น 1.5% แม้ว่าเทศบาลจะยังคงปฏิบัติตามกฎหมาย แต่คำถามคืออัตราภาษีนี้เหมาะสมกับความเป็นจริงหรือไม่ เราทราบดีว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้มีกรอบเวลาขั้นต่ำ 10 ปี ดังนั้นในระยะเริ่มต้น การใช้อัตราภาษี 0.25 - 1.5% จึงถือว่าค่อนข้างสูง เราขอแนะนำให้กำหนดเปอร์เซ็นต์ในการคำนวณราคาค่าเช่าที่ดินตั้งแต่ 0.25 - 0.5% เท่านั้น เพื่อลดภาระทางการเงินของธุรกิจและสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ ปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html