อสังหาริมทรัพย์ในเขตฮว่าบินห์เงียบสงบหลังการควบรวมกิจการ

เขตหว่าบิ่ญ (Phu Tho) เคยเป็น “จุดสว่าง” บนแผนที่อสังหาริมทรัพย์ของภาคตะวันตกเฉียงเหนือเมื่อครั้งยังเป็นศูนย์กลางการปกครองของจังหวัดหว่าบิ่ญ (เดิม) แต่หลังจากการรวมจังหวัด ความฝันที่จะทำกำไรของนักเก็งกำไรส่วนใหญ่ก็ถูกแทนที่ด้วยป้าย “ขายบ้าน” และ “ขายหรือให้เช่า” ที่แขวนอยู่เหนือบ้านว่างอย่างเงียบๆ พร้อมกับความเต็มใจของนักลงทุนที่จะลดราคาลงอย่างมาก

มีคนมาขายของแถวอาคารพาณิชย์ตรงข้ามจัตุรัสฮัวบินห์ (แขวงฮัวบินห์) เยอะมาก

จากโซนแห่งความคาดหวังสู่โซนแห่งความหยุดนิ่ง

เป็นเวลาหลายปีที่แขวง หว่าบิ่ญ ซึ่งรวมถึงย่านใจกลางเมืองอย่างบั๊กเจิ่นฮึงเดา ถนนชีหลางที่ขยายออกไป และจัตุรัสหว่าบิ่ญ ได้รับการยกย่องให้เป็น “ที่อยู่อันทรงคุณค่า” สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นศูนย์กลางการปกครองของจังหวัดหว่าบิ่ญ (เดิม) ซึ่งเป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ ทำให้มีกระแสเงินทุนไหลเวียนอย่างหนาแน่น

นักเก็งกำไรจำนวนมากจาก ฮานอย และจังหวัดที่ราบลุ่มต่างทุ่มเงินซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์โดยคาดหวังว่าจะ "เก็บเกี่ยวผลผลิต" ก่อนหน้านี้เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วภายในเวลาเพียงไม่กี่เดือน โดยที่ดินขนาด 90 ตารางเมตรในย่านที่พักอาศัยของบั๊กตรันฮุงเดามีราคาสูงกว่า 2 พันล้านดอง และพุ่งขึ้นไปมากกว่า 3 พันล้านดอง พื้นที่ที่ติดถนนใหญ่มีราคาเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจาก 20 ล้านดองต่อตารางเมตร และในบางพื้นที่ราคาเพิ่มขึ้นสามเท่าภายใน 3 ปี แต่การเพิ่มขึ้นนี้คงอยู่ได้ไม่นานเนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง...

นับตั้งแต่ปลายปี พ.ศ. 2567 เมื่อมีข้อมูลอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการควบรวมกิจการของสามจังหวัด ได้แก่ หว่าบิ่ญ ฟู้เถาะ และ หวิงฟุก ตลาดก็เริ่มแสดงสัญญาณของ "การเปลี่ยนแปลง" จนถึงปัจจุบัน หลังจากการควบรวมกิจการเสร็จสิ้น อสังหาริมทรัพย์ในเขตหว่าบิ่ญและตำบลและเขตใกล้เคียงกำลังเข้าสู่ภาวะชะงักงันอย่างเงียบๆ ด้วย "การคาดการณ์ระยะยาว" โดยสิ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือสภาพคล่องที่ย่ำแย่มากในช่วงที่ผ่านมา

พื้นที่อาคารพาณิชย์ฝั่งซ้ายของแม่น้ำดา (แขวงฮัวบินห์) สร้างเสร็จมาหลายปีแล้ว แต่ยังไม่มีใครย้ายเข้ามาอยู่เลย

กกขึ้นหนาแน่นตามแถวบ้านในโครงการศูนย์ฮัวบินห์

ความไม่สมดุลของตลาด

หนึ่งในสาเหตุโดยตรงที่ทำให้ตลาดซบเซาคือการเปลี่ยนแปลงหน้าที่การบริหาร จากเดิมที่เคยเป็น “ศูนย์กลางการบริหาร” ของจังหวัดฮว่าบิ่ญ (เดิม) ปัจจุบันคาดว่าเจ้าหน้าที่ ข้าราชการ และลูกจ้างของรัฐส่วนใหญ่จะย้ายไปทำงานที่เขตเวียดจี๋ ซึ่งเป็นศูนย์กลางของจังหวัดฟู้เถาะแห่งใหม่

ส่งผลให้เกิดกระแสการย้ายถิ่นฐานเกิดขึ้นมากมาย หลายครอบครัววางแผนขายบ้านและย้ายมาอยู่ที่เวียดตรีเพื่อความสะดวกสบายในการทำงาน เรียน และอยู่อาศัย อุปทานอสังหาริมทรัพย์จึงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ขณะที่ความต้องการซื้อ โดยเฉพาะการซื้อเพื่อการลงทุนแทบจะหายไป

คุณเหงียน คัก เตียน นักธุรกิจอิสระในเขตฮว่าบิ่ญ เล่าว่า “ผมไม่ได้ทำงานให้รัฐบาล แต่ลูกค้าและหุ้นส่วนส่วนใหญ่ของผมเป็นหน่วยงานราชการ ตอนนี้พวกเขากำลังย้ายบ้าน ผมก็เลยวางแผนจะย้ายเหมือนกัน ผมอยากขายบ้านหลังปัจจุบัน แต่ไม่มีใครติดต่อมา ราคาบ้านตกลงมาอย่างรวดเร็ว แถมสภาพคล่องก็ไม่ดีด้วย”

สถานการณ์เช่นนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกับทาวน์เฮาส์และที่ดินเปล่าเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมถึงเขตเมืองที่มีการวางแผนอย่างดีอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Hoa Binh Center ซึ่งตั้งอยู่บนถนน Chi Lang Avenue ฝั่งตรงข้ามจัตุรัส Hoa Binh Square มีการส่งมอบยูนิตจำนวนมากนับตั้งแต่ปีนี้ บางยูนิตเปลี่ยนเจ้าของ 2-3 ครั้ง แต่จนถึงขณะนี้ยังคงปิดและเงียบเหงา ปล่อยให้ต้นกกหน้าประตูบ้าน "รกร้าง" อยู่

ในทำนองเดียวกัน โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์หลายแห่งในเขตฮว่าบิ่ญก็ตั้งอยู่ในทำเลทองติดกับแม่น้ำดาอันสวยงาม อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงในปัจจุบันคือสภาพที่รกร้าง มีหญ้ารกครึ้มอยู่หน้าบ้าน และมีป้ายประกาศขายและให้เช่าอยู่บ้างเล็กน้อย

ต้นไม้ป่าเกือบปกคลุมประตูบ้าน

วิลล่าหรูหราส่วนใหญ่ก็อยู่ในสภาพที่ไม่มีใครอยู่อาศัย

นักเก็งกำไร “หน้าบิดเบี้ยว”

คุณดัต นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตหว่าบิ่ญมายาวนาน กล่าวว่า สถานการณ์ที่ซบเซาไม่เพียงแต่ในเขตหว่าบิ่ญเท่านั้น แต่ยังลามไปยังเขตใกล้เคียง เช่น เตินฮวา ทองเญิ๊ต กีเซิน... นักลงทุนยังคง "นิ่งเฉย" ขณะที่ผู้ที่มีความต้องการจริงยังคงลังเล ราคาที่ดินเริ่มมีสัญญาณลดลง 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงพีค

อันที่จริง ธุรกรรมจำนวนมากในช่วงปี 2563-2567 เกิดจากการเก็งกำไร อาคารพาณิชย์ราคา 5,000-9,000 ล้านดอง และบ้านเดี่ยวราคา 13,000-15,000 ล้านดอง ล้วนเกินกำลังซื้อของคนท้องถิ่น แต่ในปัจจุบัน เมื่อตลาดผันผวน สินค้าส่วนใหญ่ก็กลายเป็นสินค้าที่ "เลือกสรรสภาพคล่อง"

ไม่เพียงแต่ศูนย์การค้าฮัวบินห์เท่านั้น ในพื้นที่ยังมีโครงการต่างๆ มากมาย เช่น เขตเมืองท่องเญิ๊ต ที่มีพื้นที่มากกว่า 27 เฮกตาร์ หรือโครงการคาซ่าเดลริโอ (เขตเมืองที่เป็นรีสอร์ทขนาดประมาณ 142.1 เฮกตาร์)... โดยที่ผลิตภัณฑ์นับพันรายการ ตั้งแต่วิลล่า ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงอาคารพาณิชย์ ต่างก็อยู่ในระหว่างการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง โดยโครงการต่างๆ จำนวนมากในปัจจุบันอยู่ในสถานการณ์ "หยุดชะงัก" ชั่วคราว และรอให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง

บ้านหลายแถวบนถนน Madeleine Colani (แขวง Hoa Binh) ถูกขายโดยนักลงทุนมานานหลายปีแล้ว แต่ยังคงรอคอยเจ้าของใหม่อย่างเงียบๆ

จงตื่นตัวรอโอกาส

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮว่าบิ่ญและพื้นที่ใกล้เคียงกำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบาก ซึ่งไม่น่าแปลกใจและหลีกเลี่ยงไม่ได้หลังจากที่สูญเสียบทบาท “เมืองหลวง” การบริหารของจังหวัดไป ในระยะสั้น ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮว่าบิ่ญและเขตและตำบลใกล้เคียงจะยังคง “ซบเซา” ต่อไป สภาพคล่องต่ำ ราคาตกต่ำ และจิตวิทยาที่ระมัดระวัง ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนไม่กล้า “ลงทุน”

อย่างไรก็ตาม ความผันผวนทุกครั้งคือโอกาสสำหรับผู้ที่ตื่นตัวและมีวิสัยทัศน์ระยะยาว กล่าวได้ว่าช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่ตลาดต้องปรับตัว ขจัดปัจจัยเก็งกำไร และมุ่งเน้นไปที่ความต้องการที่แท้จริงและการพัฒนาอย่างยั่งยืน สำหรับนักลงทุนที่มีความรู้อย่างแท้จริง เขตฮว่าบิ่ญไม่ใช่จุดหยุดนิ่ง หากแต่เป็นจุด "รอ" เพื่อวงจรใหม่ที่เป็นบวกและแข็งแรงยิ่งขึ้น ท่ามกลางการพัฒนาอุตสาหกรรมที่รวดเร็วและมลภาวะทางสิ่งแวดล้อมที่น่ากังวลยิ่งขึ้น แนวโน้มการเป็นเจ้าของ "บ้านหลังที่สอง" ในเขตชานเมืองจึงกลายเป็นทางเลือกของชาวฮานอยจำนวนมาก

เขตฮัวบิ่ญและพื้นที่โดยรอบกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจ ด้วยพื้นที่อยู่อาศัยที่สดชื่น เปี่ยมด้วยเอกลักษณ์ทางวัฒนธรรมพื้นเมืองอันเป็นเอกลักษณ์ และทำเลที่ตั้งใกล้กับ “ฮาลองบนภูเขา” อันเลื่องชื่อ นั่นคือ ทะเลสาบฮัวบิ่ญ และแม่น้ำดาอันไพเราะ ถือเป็นตัวเลือกที่เหมาะสำหรับผู้ที่แสวงหาชีวิตที่สมดุลระหว่างธรรมชาติและความเงียบสงบ

จุงเหงียน

ที่มา: https://baophutho.vn/bat-dong-san-phuong-hoa-binh-tram-lang-sau-sap-nhap-235695.htm