5 คดีมีสิทธิ “ทวงคืน” ที่ดินที่ขายด้วยกระดาษเขียนมือ

(แดน ตรี) - มี 5 กรณีที่ผู้โอนสามารถเรียกคืนสิทธิการใช้ที่ดินและคืนเงินให้แก่ผู้รับโอนได้โดยไม่ผิดกฎหมาย

การขายที่ดิน (โอน) โดยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือเป็นธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่สัญญาไม่ได้รับรองโดยโนตารีหรือรับรองตามกฎหมาย ก่อนหน้านี้ธุรกรรมประเภทนี้ยังได้รับความนิยมอยู่บ้าง ด้วยเหตุผลหลายประการ ผู้โอนต้องการคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินและคืนเงินให้แก่ผู้รับโอน

เพื่อให้มีประสิทธิผล ธุรกรรมทางแพ่งนี้จำเป็นต้องได้รับความตกลงกับผู้รับโอนหรือคำร้องต่อศาลเพื่อประกาศว่าธุรกรรมดังกล่าวไม่ถูกต้อง

ตามประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีกรณีต่อไปนี้ที่สามารถเรียกคืนที่ดินที่ซื้อและขายได้ด้วยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือ

ธุรกรรมหลังวันที่ 1 สิงหาคม

มาตรา 27 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาบริจาค สัญญาจำนอง สัญญาลงทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ต้องมีการรับรองโดยสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานทนายความ เว้นแต่กรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ ข ของมาตรานี้

ดังนั้น เฉพาะกรณีที่ผู้โอนหนึ่งรายขึ้นไปเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ไม่จำเป็นต้องรับรองหรือรับรองเอกสาร

ดังนั้น การโอนสิทธิการใช้ที่ดินด้วยเอกสารลายมือจึงจะมีผลสมบูรณ์ได้เฉพาะในกรณีที่การโอนเกิดขึ้นก่อนวันที่ 1 สิงหาคมเท่านั้น ในกรณีที่ทำธุรกรรมด้วยเอกสารลายมือหลังวันที่ 1 สิงหาคม จะถือว่าไม่มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้

สำหรับผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน มาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า องค์กร ครัวเรือน และบุคคล มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้เมื่อตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

- มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ยกเว้นกรณีดังต่อไปนี้ การรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นโฉนด การแลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้รัฐ ชุมชนที่อยู่อาศัย องค์กร เศรษฐกิจ ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ ที่ได้รับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

- ครัวเรือนบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้รับหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่มีสิทธิได้รับหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า ให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และบริจาคเงินทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาหรือคำตัดสินของศาล คำตัดสินหรือคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการที่มีผลทางกฎหมายแล้ว

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ต้องถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับใช้คำพิพากษาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้คำพิพากษาแพ่ง

- ในช่วงระยะเวลาการใช้ที่ดิน;

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ต้องอยู่ภายใต้มาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้น หากเป็นไปตามเงื่อนไขข้างต้นเพียงข้อเดียว บุคคลนั้นมีสิทธิ์ที่จะร้องขอต่อศาลเพื่อประกาศว่าการโอนนั้นเป็นโมฆะ (โดยส่วนมากแล้วจะเป็นที่ดินที่ไม่มีใบรับรอง)

ผู้รับโอนต้องไม่อยู่ในกรณีที่การโอนไม่ได้รับอนุญาต เช่น บุคคลที่ไม่ได้ทำ การเกษตร โดยตรงจะไม่ได้รับอนุญาตให้รับโอนที่ดินปลูกข้าว

ตัวอย่างหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (ภาพ: IT)

โดยไม่ได้รับความยินยอมจากสมาชิก

หลังจากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ประกาศใช้และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือรับรองสีแดง) ได้รับความสนใจจากหลายฝ่าย หนึ่งในการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายฉบับนี้คือ หนังสือรับรองสีแดงที่ออกให้แก่ครัวเรือนจะไม่ได้รับการรับรองอีกต่อไป

มาตรา 256 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุไว้ชัดเจนว่า หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินซึ่งออกให้แก่ตัวแทนครัวเรือนก่อนวันที่ 1 สิงหาคม หากสมาชิกที่ร่วมใช้สิทธิการใช้ที่ดินของครัวเรือนมีความจำเป็นต้องใช้ จะได้รับหนังสือรับรองฉบับใหม่และบันทึกชื่อสมาชิกที่ร่วมใช้สิทธิการใช้ที่ดินอย่างครบถ้วน

การกำหนดให้สมาชิกแบ่งปันสิทธิใช้ที่ดินของครัวเรือนเพื่อจดทะเบียนชื่อในใบรับรองสิทธิใช้ที่ดินนั้นต้องตกลงกันโดยสมาชิกเหล่านี้และต้องรับผิดชอบตามกฎหมาย

ในความเป็นจริง เป็นเรื่องปกติมากที่บุคคลในครัวเรือน (เดิมคือหัวหน้าครัวเรือน) จะโอนที่ดินโดยพลการให้กับบุคคลอื่นโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรที่ได้รับการรับรองจากทางราชการตามที่สมาชิกในครัวเรือนคนอื่นๆ ที่ใช้ที่ดินกำหนดไว้

ข้อ 5 ข้อ 14 แห่งหนังสือเวียน 02/2558 ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำหนดว่า บุคคลที่มีชื่ออยู่ในหนังสือรับรองหรือผู้มีอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายแพ่ง จะลงนามในสัญญาหรือเอกสารธุรกรรมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันติดตรึงกับที่ดินได้เฉพาะเมื่อสมาชิกในครัวเรือนที่ใช้ที่ดินได้ตกลงกันเป็นหนังสือและเอกสารดังกล่าวได้ผ่านการรับรองจากทางราชการหรือนิติกรตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายแล้วเท่านั้น

ดังนั้นหากไม่มีหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากสมาชิกที่แบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรองหรือรับรองในการโอนที่ดินครัวเรือนให้กับบุคคลอื่น สมาชิกอีกฝ่ายหนึ่งก็มีสิทธิที่จะเรียกคืนสิทธิการใช้ที่ดินของตนได้

การโอนทรัพย์สินร่วมกันของสามีและภริยาโดยพลการ

ตามมาตรา 35 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการสมรสและครอบครัว พ.ศ. 2557 การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินร่วมกันระหว่างสามีและภริยาต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร ในกรณีที่สามีและภริยาโอนโดยไม่ได้รับอนุญาต อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลพิพากษาให้การโอนนั้นเป็นโมฆะ

สัญญาไม่ได้รับการรับรองหรือรับรองโดยสำนักงานทนายความ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าสัญญาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการรับรองจากโนตารีหรือรับรองโดยนิติกร กล่าวคือ หากสัญญาไม่ได้รับการรับรองโดยโนตารีหรือรับรองโดยนิติกรตามบทบัญญัติของกฎหมาย การโอนกรรมสิทธิ์จะถือเป็นโมฆะ ยกเว้นมาตรา 129 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

กล่าวคือ มีสิทธิที่จะเรียกคืนได้เฉพาะเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือหลายฝ่ายไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันอย่างน้อยสองในสามของจำนวนที่ตกลงกันไว้เท่านั้น ในกรณีที่ที่ดินมีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์ได้ และผู้รับโอนได้ชำระเงินอย่างน้อยสองในสามของจำนวนที่ตกลงกันไว้แล้ว ไม่จำเป็นต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลพิพากษาให้ที่ดินเป็นโมฆะเนื่องจากละเมิดข้อกำหนดการเรียกคืนที่ดิน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm