5 คดี มีสิทธิ์ “เรียกคืน” ที่ดินที่ขายด้วยกระดาษลายมือ

(แดน ตรี)- มี 5 กรณีที่ผู้โอนสามารถนำสิทธิการใช้ที่ดินคืนและคืนเงินให้ผู้รับโอนได้โดยไม่ผิดกฎหมาย

การขายที่ดิน (โอนกรรมสิทธิ์) โดยเอกสารลายมือชื่อ คือ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่สัญญาไม่มีการรับรองหรือรับรองตามกฎหมาย ในอดีต การโอนกรรมสิทธิ์ในรูปแบบนี้ยังคงได้รับความนิยมอยู่บ้าง ด้วยเหตุผลหลายประการ ผู้โอนกรรมสิทธิ์จึงต้องการคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินและคืนเงินให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์

เพื่อให้มีประสิทธิผล ธุรกรรมทางแพ่งนี้จำเป็นต้องได้รับความตกลงกับผู้รับโอน หรือร้องขอต่อศาลเพื่อประกาศว่าธุรกรรมนี้ไม่ถูกต้อง

ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีกรณีต่อไปนี้ซึ่งสามารถเรียกคืนที่ดินที่ซื้อและขายด้วยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือได้

การทำธุรกรรมหลังวันที่ 1 สิงหาคม

มาตรา 27 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า สัญญาโอน มอบ จำนอง ลงทุน โดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ต้องมีการรับรองหรือรับรองโดยสำนักงานทนายความ ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ b ของมาตรานี้

ดังนั้น เฉพาะกรณีที่ผู้โอนหนึ่งรายขึ้นไปเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ไม่จำเป็นต้องรับรองหรือพิสูจน์ตัวตน

ดังนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วยเอกสารลายมือจึงจะมีผลใช้ได้เฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวันที่ 1 สิงหาคมเท่านั้น หากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยเอกสารลายมือหลังวันที่ 1 สิงหาคม จะถือว่าไม่มีผลตามกฎหมาย

ไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้

สำหรับผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน มาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้องค์กร ครัวเรือน และบุคคลมีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้เมื่อตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

- มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิถือกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ยกเว้นกรณีดังต่อไปนี้ การสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นโฉนด การแลกเปลี่ยนแปลง การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้รัฐ ชุมชนที่อยู่อาศัย องค์กร เศรษฐกิจ ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ ที่ได้รับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

- ครัวเรือนส่วนบุคคลที่ไม่ได้รับหนังสือปกแดง แต่มีสิทธิ์ได้รับหนังสือปกแดง สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และสมทบทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการได้

- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาหรือคำตัดสินของศาล คำตัดสินอนุญาโตตุลาการหรือคำชี้ขาดที่มีผลตามกฎหมายแล้ว

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับใช้คำพิพากษาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้คำพิพากษาแพ่ง

- ระหว่างช่วงการใช้ที่ดิน;

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถือเป็นมาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้น หากตรงตามเงื่อนไขข้างต้นเพียงข้อเดียว ก็มีสิทธิ์ที่จะร้องขอต่อศาลให้ประกาศว่าการโอนนั้นไม่ถูกต้อง (โดยมากจะเป็นที่ดินที่ไม่มีใบรับรอง)

ผู้รับโอนต้องไม่อยู่ในกรณีที่ไม่อนุญาตให้โอน เช่น บุคคลที่ไม่ได้ทำ การเกษตร โดยตรงจะไม่ได้รับอนุญาตให้รับโอนที่ดินปลูกข้าว

ตัวอย่างหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (ภาพ: IT)

โดยไม่ได้รับความยินยอมจากสมาชิก

หลังจากพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ประกาศใช้และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง) กลายเป็นที่สนใจของหลายๆ คน การเปลี่ยนแปลงประการหนึ่งของกฎหมายฉบับนี้คือ หนังสือปกแดงที่ออกให้กับครัวเรือนจะไม่ได้รับการรับรองอีกต่อไป

มาตรา 256 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุไว้ชัดเจนว่า หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินที่ออกให้แก่ตัวแทนครัวเรือนก่อนวันที่ 1 สิงหาคม หากสมาชิกที่แบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดินของครัวเรือนมีความจำเป็นต้องใช้ จะได้รับหนังสือรับรองฉบับใหม่และบันทึกชื่อของสมาชิกที่แบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดินอย่างครบถ้วน

การตัดสินใจที่จะให้สมาชิกร่วมกันใช้สิทธิใช้ที่ดินของครัวเรือนเพื่อจดทะเบียนชื่อในใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินนั้น ต้องได้รับการตกลงจากสมาชิกเหล่านี้ และพวกเขาจะต้องรับผิดชอบต่อหน้ากฎหมาย

ในความเป็นจริง เป็นเรื่องปกติมากที่บุคคลในครัวเรือน (เดิมเป็นหัวหน้าครัวเรือน) โอนที่ดินไปให้บุคคลอื่นโดยพลการโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรที่ได้รับการรับรองจากทางราชการหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามที่สมาชิกในครัวเรือนคนอื่นๆ ที่ใช้ที่ดินกำหนดไว้

ข้อ 5 ข้อ 14 แห่งหนังสือเวียน 02/2558 ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำหนดว่า บุคคลซึ่งมีชื่ออยู่ในหนังสือรับรองหรือผู้ได้รับมอบอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่ง จะลงนามในสัญญาหรือเอกสารธุรกรรมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินได้เฉพาะเมื่อสมาชิกในครัวเรือนที่ใช้ที่ดินได้ตกลงกันเป็นหนังสือและเอกสารดังกล่าวผ่านการรับรองโดยทางราชการหรือรับรองโดยผู้รับรองตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่านั้น

ดังนั้นหากไม่มีความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากสมาชิกที่แบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรองหรือรับรองในการโอนที่ดินครัวเรือนให้กับบุคคลอื่น สมาชิกอีกฝ่ายก็มีสิทธิ์ที่จะเรียกคืนสิทธิการใช้ที่ดินของเขาได้

การโอนทรัพย์สินร่วมกันของสามีและภริยาโดยพลการ

ตามมาตรา 35 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการสมรสและครอบครัว พ.ศ. 2557 การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินร่วมกันของสามีภริยา จะต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือก่อน ในกรณีที่สามีภริยาโอนโดยไม่ได้รับอนุญาต อีกฝ่ายมีสิทธิร้องขอต่อศาลให้ประกาศว่าการโอนนั้นเป็นโมฆะ

สัญญาไม่ได้รับการรับรองหรือรับรองความถูกต้อง

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าสัญญาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการรับรองจากสำนักงานทนายความหรือผู้รับรองเอกสาร กล่าวคือ หากสัญญาไม่ได้รับการรับรองจากสำนักงานทนายความหรือผู้รับรองเอกสารตามบทบัญญัติของกฎหมาย การโอนกรรมสิทธิ์จะถือเป็นโมฆะ ยกเว้นมาตรา 129 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

กล่าวคือ มีสิทธิเรียกร้องคืนได้ก็ต่อเมื่อฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหรือฝ่ายหนึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันอย่างน้อย 2 ใน 3 ของธุรกรรมนั้น ในกรณีที่ที่ดินสามารถโอนได้และผู้รับโอนได้ชำระเงินอย่างน้อย 2 ใน 3 ของจำนวนเงินที่ตกลงกันไว้แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องขอให้ศาลประกาศว่าที่ดินนั้นไม่ถูกต้องเนื่องจากละเมิดกฎเกณฑ์การเรียกร้องคืนที่ดิน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm