Из жизненного урока следует, что компании, занимающиеся недвижимостью, сосредоточены на продаже того, что нужно рынку.

Предложение «вне фазы», риск роста цен на жилье

Рынок недвижимости только что пережил период «застоя», когда спрос и предложение резко сократились, юридические вопросы проектов запутались, а источники капитала были заблокированы. Многим компаниям пришлось пережить крайне сложный период, сократив тысячи сотрудников и даже временно приостановив деятельность.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), на недавней конференции признал, что предприятия сферы недвижимости извлекли «незабываемые уроки» после COVID-19.

После этого компании пришлось сосредоточиться на реструктуризации, решении проблемы с капиталом и развитии продуктов. Самая большая проблема – облигационный задолженность – также была решена «мягко» благодаря поддержке правительства и Государственного банка, которые выпустили циркуляры о продлении сроков погашения долга и увеличении срока облигационного займа.

Однако г-н Чау по-прежнему обеспокоен тем, что на рынке недвижимости Хошимина в этом году может сохраниться дисбаланс спроса и предложения на жилье. По данным на конец 2023 года, 71% предложения по-прежнему приходится на элитный сегмент, остальная часть — на средний, при этом наблюдается нехватка доступного жилья и социального жилья.

Кроме того, из-за юридических проблем, составляющих 70% проблем рынка, в Хошимине 148 проектов недвижимости, коммерческого и социального жилья не смогли завершить инвестиционные, строительные и коммерческие процедуры или были приостановлены. В результате более 58 000 покупателей, купивших жилье в этих проектах, не получили «розовые книги».

Дефицит предложения жилья может привести к росту цен на него или даже к росту цен на него в условиях растущего дефицита доступного и социального жилья. Председатель HoREA считает, что компаниям, работающим в сфере недвижимости, необходимо развивать структуру предложения, уделяя особое внимание доступному и социальному жилью, чтобы повысить ликвидность, удовлетворить реальные потребности людей и обеспечить здоровое развитие рынка.

Рынок недвижимости сталкивается с риском дальнейшего роста цен на жилье из-за нехватки предложения (Иллюстрация: Чинь Нгуен).

Несоответствие рынка и нехватка доступного жилья также входят в число проблем, о которых недавно упомянул г-н Нгуен Суан Куанг, председатель совета директоров инвестиционной компании Nam Long. Несоответствие спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости, кризис доверия покупателей, приводящий к снижению ликвидности, и рост предложения – вот проблемы, с которыми приходится сталкиваться рынку.

Кроме того, по словам г-на Куанга, бизнес также сталкивается с финансовыми трудностями, поскольку долги остаются, а облигационные займы, хотя и продлены, сохранятся в 2024 и 2025 годах. Третья проблема — это юридическая сторона проекта, поскольку некоторые законы всё ещё дублируют друг друга. Между тем, реальный спрос на жильё остаётся высоким, а сегменты доступного и социального жилья имеют возможности для развития.

Эксперты и представители управляющих компаний уже много лет предупреждают о феномене «разницы фаз» между спросом и предложением на рынке жилья, означающем перекос предложения в сторону элитного жилья и дефицит доступного. В последнее время всё чаще высказываются мнения, направленные на стимулирование бизнеса развивать эту «необходимую рынку» линейку продуктов.

По мнению многих экспертов, именно доступное и социальное жильё станет первым сегментом рынка недвижимости, который вступит в фазу восстановления в этом году. Спрос в этом сегменте остаётся очень высоким, что способствует росту ликвидности и вскоре выведет рынок в новую фазу после кризиса.

Многие компании вступают в гонку

Согласно оценкам и исследовательской модели Savills, для удовлетворения реальных жилищных потребностей населения Хошимину необходимо около 50 000 квартир, и 60–70% от общего предложения приходится на сегмент доступного жилья. Однако в Хошимине ощущается нехватка такого жилья, а предложение сосредоточено на соседних рынках, таких как Биньзыонг, Донгнай и Лонган , но его может быть недостаточно.

Жилые комплексы в пригородах ориентированы на покупателей из Хошимина, которые покупают жильё для проживания и инвестиций. Цена двухкомнатных квартир составляет около 2 миллиардов донгов за единицу, что очень подходит для небольших семей.

Учитывая столь большой рынок, многие компании быстро включились в гонку за расширение предложения этого высоколиквидного продукта. Компания Nam Long Company реализует стратегию, направленную на создание доступного жилья, отвечающего рыночному спросу, продвигая политику поддержки, управляя запасами и стимулируя продажи. В этом году прогнозируемая выручка составляет около 6657 млрд донгов, полученных от ключевых проектов в Хошимине, Лонгане и Кантхо .

Компания An Gia твёрдо решила развивать проекты в среднем и доступном сегментах, поскольку это отвечает потребностям рынка. Руководство An Gia уверено, что этот сегмент сохраняет свою «непобедимую силу» даже в периоды процветания или застоя, удовлетворяя потребности большинства людей и обладая высокой ликвидностью.

Компания TT Capital Investment Joint Stock Company и два японских партнёра, Cosmos Initia (входящая в Daiwa House Group) и Koterasu, также создали долгосрочное совместное предприятие для развития проектов доступной недвижимости в Хошимине и соседних провинциях. Совместное предприятие объявило о намерении инвестировать около 150 миллионов долларов США в течение следующих 5 лет, стремясь ежегодно выводить на рынок около 1000 доступных квартир.

Совместное предприятие также заявило о завершении капиталовложения в проект, расположенный недалеко от Vincom Di An в городе Диан провинции Биньзыонг, в котором будет около 2000 квартир по цене менее 2 млрд донгов за квартиру. Согласно последним данным, проект проходит необходимые процедуры для выхода на рынок в третьем квартале этого года.

Что касается социального жилья, правительство реализует проект по строительству не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год. Многие предприятия зарегистрировались для реализации этой цели и постепенно ее реализуют.

Группа компаний Novaland Group зарегистрирована для инвестирования в строительство 200 000 единиц социального жилья в городе Хошимин и соседних провинциях. Группа компаний Hoang Quan Group планирует завершить 50 проектов, что эквивалентно 50 000 единиц к 2030 году. Количество зарегистрированных объектов, зарегистрированных этими двумя организациями, составляет четверть от общего целевого показателя, установленного правительством.

Ранее ряд крупных компаний в сфере недвижимости, таких как Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex…, взяли на себя обязательства по строительству социального жилья. Vingroup воплотила в жизнь множество проектов социального жилья в Северном и Центральном регионах.

Возвращение доступного жилья и социального жилья может привлечь большой интерес на рынке в ближайшем будущем. Предложение этого продукта может резко увеличиться на пригородных рынках Хошимина в ближайшие 1-2 года, что удовлетворит «жажду» приобретения собственного жилья у людей с реальной потребностью в нём.

Однако, учитывая, что 70% предложения жилья по-прежнему приходится на элитный сегмент, ликвидность рынка затруднена, а юридические вопросы, связанные с проектами, не урегулированы, компаниям по-прежнему необходима серьёзная реструктуризация. Особенно учитывая, что рынок облигаций «мягко приземлился», но давление, связанное с погашением, всё ещё сохраняется.

Таким образом, многие считают, что предприятиям по-прежнему необходимо планировать реструктуризацию продуктов, продолжать очищать финансовое благополучие и укреплять аппарат, чтобы иметь более здоровое тело, прежде чем вступать в новую гонку.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm