Рынок замедляется, покупатели ждут и ждут, что говорит Министерство юстиции о предложении ввести высокие налоги на «серфинг» в сфере недвижимости?

Министерство юстиции считает, что налогообложение на основе срока владения нецелесообразно; цены на квартиры в Ханое стагнируют и вряд ли существенно снизятся; Хошимин прекратил проверку текущего статуса при выдаче сертификатов на землю и дома... таковы последние новости о рынке недвижимости.

В настоящее время подоходный налог с физических лиц при передаче недвижимости во Вьетнаме взимается по фиксированной ставке 2% от стоимости сделки, независимо от срока владения. (Источник: DN&TT)

Министерство юстиции говорит о высоких налогах на «серфинг» в сфере недвижимости

По мнению Министерства юстиции, налогообложение недвижимости на основе срока владения нецелесообразно из-за отсутствия единообразия в налоговой и земельной системе, и необходимы дальнейшие исследования. Комментарии Министерства юстиции к предложению о разработке проекта закона о налоге на доходы физических лиц (замена).

В проекте, представленном правительству, Министерство финансов предложило «изучить и внедрить систему взимания налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с передачи недвижимости на основе периода владения, как это практикуется в некоторых странах. Необходимо изучить и определить конкретную ставку налога, отражающую фактическую динамику рынка недвижимости». Это предложение направлено на институционализацию политики и направлений, обеспечение разумного уровня регулирования, предотвращение спекуляций и образования пузырей на рынке недвижимости.

Министерство юстиции отметило, что необходимо изучить и определить конкретные налоговые ставки, которые бы отражали фактическое функционирование рынка недвижимости.

Для реализации этой политики необходима синхронизация с процессом совершенствования политики в сфере земли и жилья, а также синхронизация и готовность инфраструктуры информационных технологий для регистрации земли и недвижимости.

Таким образом, Министерство полагает, что решение о сборе налогов на основе времени удержания нецелесообразно, и рекомендует Министерству финансов продолжить исследование и совершенствование политики перед ее применением, чтобы гарантировать ее эффективность и осуществимость.

В настоящее время подоходный налог с физических лиц при передаче недвижимости во Вьетнаме взимается по фиксированной ставке 2% от стоимости сделки, независимо от срока владения.

В сентябре 2024 года в официальном сообщении, направленном в правительственную канцелярию с отчётом о ценах на недвижимость, Министерство строительства заявило, что изучит и предложит налоговую политику для владельцев и пользователей нескольких домов и земельных участков, чтобы ограничить спекуляции и краткосрочные сделки купли-продажи с целью получения прибыли. Предложение было сделано в связи с непрерывным резким ростом цен на недвижимость и жильё с начала года.

Рынок стагнирует, цены вряд ли упадут сильно

Закон «О земле, недвижимости и жилищном строительстве» действует уже 6 месяцев. Оценивая влияние вышеуказанных законов на рынок недвижимости, заместитель директора Департамента земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды г-н Ле Ван Бинь заявил, что пока рано об этом говорить. Необходимо время, чтобы закон начал применяться на практике.

На семинаре «Недвижимость в 2025 году — поиск возможностей в сложных ситуациях», организованном газетой Dan Viet 11 февраля, г-н Бинь отметил, что цены на недвижимость в последнее время «резко выросли».

В частности, с конца 2023 по 2024 год цены продолжат резко расти. Новые квартиры стоимостью менее 50 млн донгов за м² практически исчезли, многие старые квартиры, находящиеся в эксплуатации много лет, также стоят более 70 млн донгов за м². Даже в старых районах коллективного жилья цены выросли в 1,5-2 раза, что значительно затруднило доступ к жилью для рядовых рабочих. Людям с 3-4 млрд донгов на руках по-прежнему сложно найти подходящее жильё.

Это не только затрудняет приобретение жилья для людей с низким и средним доходом, но и снижает устойчивость рынка.

Анализируя этот рост цен, г-н Бинь отметил, что большое влияние оказывает не только нехватка предложения, но и психология рынка.

«Как и новости о земельных аукционах, сама новость о высоких ценах на земельных аукционах здесь и там сильно влияет на психологию тех, кто не покупает быстро, теряет свою долю. Или, даже если фактическое предложение ещё не опубликовано на рынке, просто данные о предложении увеличатся, но цена может больше не расти», — сказал г-н Бинь. Когда устанавливается новый ценовой диапазон, предложение увеличивается, и рынок начинает замедляться.

«В ближайшем будущем будут запущены новые продукты в сфере недвижимости, а также разработаны новые полисы, что позволит стабилизировать рынок недвижимости и цены на него. В это время работники смогут приобретать жильё. Психология инвесторов также станет спокойнее», — сказал г-н Бинь.

Г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, также заявил, что цены на недвижимость в 2025 году будут иметь тенденцию к более разумной корректировке по сравнению с чрезмерным ростом в 2024 году.

Однако, по словам этого человека, существенного снижения будет сложно добиться, поскольку некоторые вопросы, такие как цены на землю, прейскуранты на землю и издержки, демонстрируют признаки создания входного давления на стоимость продуктов недвижимости.

«Как реальный спрос, так и инвестиционный спрос будут иметь тенденцию к росту в 2025 году. Что касается транзакций, я думаю, что они будут расти более активно в 2025 году благодаря улучшению факторов предложения, более стабильным сегментам, и, в частности, благодаря корректировке цен и поддержанию их на хорошем уровне, что приведет к увеличению количества транзакций. В целом, рынок будет более активным, чем в 2024 году. Показатели спроса и предложения на рынке улучшились, но не смогут вернуться к уровням 2018–2019 годов», — оценил г-н Динь.

Говоря о возможностях для инвесторов в недвижимость в 2025 году, г-н Нгуен Ван Динь отметил, что в настоящее время цены на жильё в центральной части города слишком высоки. Эксперт рекомендует искать новые городские районы с развитой инфраструктурой и транспортными магистралями.

Цены на квартиры в Ханое остаются стабильными

На рынке квартир Ханоя после Лунного Нового года 2025 года не наблюдалось заметных колебаний цен предложения. В целом, цены предложения на квартиры остаются стабильными по сравнению с периодом до Тэта. Это резко контрастирует с прошлым годом, когда после Тэта цены предложения на квартиры Ханоя постоянно колебались, положив начало периоду непрерывного роста цен в 2024 году.

Исследование, проведенное сайтом Batdongsan.com.vn после Тэта, показало, что цены на квартиры во многих проектах не изменились по сравнению с тем, что было до Тэта. В частности, в проекте An Binh Palza (Nam Tu Liem) цены на квартиры с двумя спальнями и одной ванной комнатой, находящиеся в собственности на 50 лет, по-прежнему колебались от 3,3 до 3,5 млрд донгов за квартиру. При той же площади цены на квартиры с долгосрочной собственностью по-прежнему составляют от 4,3 до 4,4 млрд донгов за квартиру. Квартиры с тремя спальнями площадью более 80 м² с долгосрочной собственностью по-прежнему предлагаются по цене от 6 до 6,2 млрд донгов за квартиру, а квартиры с тремя спальнями, находящиеся в собственности на 50 лет, по-прежнему стоят около 5 млрд донгов за квартиру.

Аналогично, в проекте FLC Complex, расположенном на улице Фам Хынг (район Нам Ту Лием), цены на квартиры после Тэта существенно не изменились. Квартиры площадью более 50 м² по-прежнему стоят 3,9–4,2 млрд донгов за квартиру. Квартиры площадью более 70 м² до Тэта по-прежнему стоят 5,2–5,5 млрд донгов за квартиру.

Также в районе Нам Ту Лием квартиры с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в проекте Golden Palace по-прежнему продаются по цене 4,6–4,7 млрд донгов за квартиру, установленной на конец 2024 года. В проекте Garden Hill цены на квартиры с двумя спальнями и двумя ванными комнатами по-прежнему составляют 4,5–4,7 млрд донгов.

В проекте Golden Field цена продажи двухкомнатной квартиры с двумя ванными комнатами в целом остаётся на прежнем уровне — около 4,7 млрд донгов за квартиру. Однако в этом проекте на рынке есть около 2-3 квартир, которые владельцам необходимо срочно продать, поэтому они согласны снизить цену до 4,5-4,6 млрд донгов за квартиру.

В районе Тханьсуан цена продажи квартир в жилом комплексе Hanoi Center Point с 2 спальнями и 2 ванными комнатами осталась на том же уровне, что и до Тэта, и составила 5,7–5,8 млрд донгов за квартиру.

Цены на квартиры в жилом комплексе Gold Season (Thanh Xuan) по-прежнему держатся на уровне 8 млрд донгов за трёхкомнатные и около 6 млрд донгов за двухкомнатные. Аналогичный ценовой диапазон наблюдается и в проектах в районе Кау Гиай, таких как HomeCity, Central Field, Discovery Complex и других.

По данным опроса, проведенного Batdongsan.com.vn среди брокеров и торговых площадок, группа клиентов, покупающих недвижимость, все еще ждет, как изменятся цены после Тэта.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что в 2025 году цены на квартиры вряд ли будут снижаться. Причина в том, что новое предложение на первичном рынке в 2025 году будет сосредоточено в основном в элитном и элитном сегментах в крупных городах. Именно поэтому цены на квартиры останутся «закрепленными» на высоком уровне. Предложение социального жилья, вероятно, увеличится в 2025 году, но всё ещё будет крайне незначительным по сравнению с потребностями населения. Предложение недорогого коммерческого жилья по-прежнему крайне ограничено. Поэтому цены на квартиры вряд ли будут снижаться, а лишь сохранят горизонтальный уровень.

Хошимин отменяет проверку статуса при выдаче сертификатов на землю и дома

Народный комитет города Хошимин только что издал решение о внесении изменений и дополнений в ряд статей Положения о координации управления заказами на строительство (далее — Положение об управлении строительством) в городе.

Положение об управлении заказами на строительство в городе Хошимин было издано решением от 1 апреля 2024 года. В нем, в пункте 1 статьи 10, определены обязанности Департамента природных ресурсов и окружающей среды (TN-MT), Городского управления по регистрации земель и его филиалов следующим образом:

«В процессе проведения процедур, связанных с сертификацией активов, закрепленных за землей, в случае проверки текущего состояния жилых домов или строительных работ в соответствии с положениями земельного законодательства, если выявляются нарушения порядка строительства, дело передается в компетентный орган для проверки и рассмотрения в соответствии с положениями законодательства».

В недавно принятом решении Народный комитет города Хошимин внес поправку: «В процессе проведения процедур, связанных с сертификацией активов, прикрепленных к земле, в случае выявления каких-либо нарушений порядка строительства необходимо направить письменное уведомление в компетентный орган для проверки и принятия мер в соответствии с положениями закона».

Вышеуказанная поправка означает, что Департамент природных ресурсов и окружающей среды, Городское управление по регистрации земель и его филиалы больше не обязаны проверять текущий статус домов или строительных работ при выдаче сертификатов.

Пересмотренное и дополненное решение сняло с полиции города Хошимин обязанность поручать полиции районного уровня усиливать проверки и оперативно выявлять строительные работы, нарушающие порядок проведения строительства на подконтрольной им территории, для предоставления рекомендаций по их устранению.

Кроме того, новое положение также исключает обязанность Департамента планирования и инвестиций координировать действия с Народным комитетом районного уровня по требованию предприятий перерегистрировать свидетельства о регистрации бизнеса в соответствии с решением по рассмотрению административных правонарушений в случае предоставления недобросовестных или неточных сведений о регистрации.

В части ответственности за составление протоколов об административных правонарушениях и предоставление рекомендаций по административным санкциям из нового положения исключена фраза «в течение 2 рабочих дней со дня составления протокола об административном правонарушении».

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html