Рынок Ханоя больше не является легким для мелких инвесторов, Бакзянг решил отменить более 100 проектов, Дананг скорректировал планирование проекта городской суперкурортной зоны стоимостью почти 44 000 млрд донгов... таковы последние новости о рынке недвижимости.
 |
| По состоянию на четвертый квартал 2024 года на рынке недвижимости практически нет новых проектов с ценами ниже 60 млн донгов/м2, многие проекты, выставленные на продажу, имеют цены даже выше 100 млн донгов/м2, расположенные в пригородах, таких как Донгань. (Фото: Хай Ан) |
После ценовой лихорадки станет ли недвижимость Ханоя «узкой дверью» для мелких инвесторов?
В отчете о результатах работы рынка недвижимости в 2024 году Министерство строительства сообщило, что сегмент квартир в Ханое и Хошимине вырос по сравнению с 2023 годом. В частности, Ханой лидирует по темпам роста цен.
Рост цен привел к тому, что сегмент нижнего ценового диапазона, который ранее составлял менее 30 миллионов донгов/м2, теперь вырос до менее 45 миллионов донгов/м2. Сегмент среднего ценового диапазона, который ранее стоил 30-45 миллионов донгов/м2, теперь вырос до примерно 45-70 миллионов донгов/м2.
Раньше сегмент высокого класса стоил 50-70 млн донгов/м2, сейчас он вырос до 70-100 млн донгов/м2. Фактически критерии для каждого сегмента выросли на 28-44%.
По данным CBRE, по состоянию на четвертый квартал 2024 года цена продажи первичных квартир в Ханое достигла 72 млн донгов/м2, что является самым высоким показателем в истории рынка недвижимости столицы за многие годы.
Отмечается, что на рынке практически нет новых проектов с ценами ниже 60 млн донгов/м2, многие проекты, выставленные на продажу, даже имеют цены выше 100 млн донгов/м2, расположенные в пригородах, таких как Донгань.
Цены на квартиры выросли как на первичном, так и на вторичном рынке, и старые проекты не являются исключением. По данным CBRE, в прошлом году цены на вторичные квартиры в Ханое выросли более чем на 26%. Это самый высокий уровень, когда-либо зафиксированный, достигнув в среднем 48 миллионов донгов/м2.
Не только квартиры, но и земельные аукционы в пригородах Ханоя также являются «горячей точкой» на рынке недвижимости в 2024 году, когда аукционы в районах Тхань Оай и Хоай Дык... привлекли большое количество регистраций, аукционы продолжались всю ночь, а выигрышные ставки резко возросли, в десятки раз превысив стартовую цену.
После резкого увеличения числа квартир и выставленных на аукцион земельных участков, недвижимость в Ханое — от пригородных районов до небольших переулков в центре города — выставляется на продажу по резко возросшей цене, что еще больше затрудняет для людей мечту о постоянном проживании.
Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi, отметила, что в 2025 году рынок недвижимости Ханоя, как и национальный рынок, должен вступить в новый цикл развития.
По словам г-жи Ханг, этот цикл будет двигаться в сторону устойчивого развития благодаря сильной поддержке завершения правовой базы и сильным макроэкономическим факторам роста. В частности, наряду с законами о бизнесе в сфере недвижимости, земле, жилье, планировании капитала Ханоя на период 2021-2030 гг. с перспективой до 2050 года, он создал условия для людей и инвесторов, чтобы более четко увидеть ориентацию и форму развития городского пространства Ханоя.
«В этом новом рыночном цикле завершение разработки правовой базы приведет к усилению конкуренции, что приведет к новой чистке продуктов и инвесторов. Если раньше инвесторам для участия на рынке требовались только капитал и проекты, то теперь инвесторам необходимо наращивать репутацию, опыт и финансовый потенциал, чтобы иметь возможность развивать проекты», — оценил эксперт.
Примечательно, что эксперты отмечают, что отличительной чертой этого рынка является прямое участие иностранных инвесторов.
«Иностранные инвесторы будут более глубоко и широко участвовать в рынке и диверсифицировать свои инвестиционные сегменты. Они участвовали более глубоко посредством инвестиционного сотрудничества и объединения усилий с крупными отечественными инвесторами для разработки проектов. Более того, финансовый потенциал этих соглашений о сотрудничестве улучшит существующий рынок, сузив двери для участия на рынке для мелких инвесторов», — прокомментировала г-жа Ханг.
Оценивая квартиры в Ханое в этом году, доцент д-р Динь Тронг Тхинь сказал, что рост цен замедлится, рынок будет более стабильным, больше не будет «горячим», как в прошлом. Соответственно, денежный поток покупателей будет иметь тенденцию смещаться из районов с высоким уровнем цен в районы с более конкурентоспособным уровнем цен и большим пространством для роста.
Г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, считает, что квартиры в Ханое не будут или им будет очень трудно снизить цены. Однако, по его словам, квартиры подходят только тем, кому нужно жить, тогда как инвестиции не будут эффективными, а инвесторы даже застрянут.
Эксперты отмечают, что инвесторам необходимо тщательно рассматривать и оценивать районы, в которых установились высокие уровни цен, и которые могут расширяться до территорий с хорошим потенциалом экономического роста и сильным промышленным развитием, поскольку именно здесь можно добиться большой прибыли.
Бакзянг отменяет более 100 проектов в городских и жилых районах
Бакзянг принял решение отменить 102 проекта городских и жилых зон, которые должны привлечь инвестиции и которые были одобрены, но по которым еще не определена инвестиционная политика.
Решение только что подписал и опубликовал заместитель председателя Народного комитета провинции Бакзянг г-н Фан Тхе Туан.
По этим 102 проектам были приняты решения об утверждении перечня проектов городских и жилых зон, требующих привлечения инвестиций, в 3 решениях провинциального народного комитета и 24 решениях председателя провинциального народного комитета, но по ним еще не определена инвестиционная политика.
Ранее, в конце декабря 2024 года, заместитель директора Департамента строительства провинции Бакзянг Нгуен Нгок Сон подписал документ для представления в Народный комитет провинции и председателю Народного комитета провинции для рассмотрения вопроса об отмене списка из 102 проектов городских и жилых районов, которые должны привлечь инвестиции в этот район, чтобы реализация проектов городских и жилых районов в провинции могла осуществляться в соответствии с нормативными актами.
Причина, по которой Департамент строительства провинции Бакзянг предложил отменить 102 проекта по строительству городских и жилых зон, заключается в том, что согласно действующим правилам изменились процедуры инвестирования в строительство городских и жилых зон. Поэтому необходимо отменить список одобренных проектов, но инвестиционная политика не была одобрена.
Кроме того, Департамент строительства провинции Бакзянг предложил Народному комитету провинции поручить Народным комитетам районов, поселков и городов ежегодно рассматривать и составлять списки проектов, требующих рекультивации земель, проектов по переводу земель, используемых для выращивания риса, в другие цели, представлять отчеты Народному комитету провинции для рассмотрения и представлять в Народный совет провинции для утверждения в соответствии с положениями закона.
В списке 102 отмененных проектов много проектов, расположенных в районах, городах и поселках: Люкнам, Таньен, Хьепхоа, Лангзянг, Йенте, Люкнган, Бакзянг, Вьетйен... с решениями об утверждении списка от 2020-2024 гг.
Стоит упомянуть экологический городской район Ньямбьен, город Ньямбьен, район Йендзунг, по которому есть решение об утверждении списка в 2020 году с масштабом 45,3 га. Также есть решение в 2020 году, в списке отмененных проектов есть новый городской район Куангчау, район Вьетйен (30 га), новый жилой район Куеттьен - Тханьконг, коммуна Тьенфонг, район Йендзунг (19,6 га)...
Или некоторые крупномасштабные проекты, такие как высококлассная, интеллектуальная, экологичная и сервисная городская зона на юге города Бакзянг (280,2 га), городской район Ниньшон, коммуна Ниньшон и коммуна Куангминь, район Вьетйен (почти 144 га), многофункциональная городская зона Бакзянг и международный рынок (296 га)...
Дананг корректирует планы суперпроекта стоимостью почти 44 000 млрд донгов
6 февраля Народный комитет района Льентьеу (город Дананг) объявил о решении одобрить корректировку детальной планировки 1/500 проекта туристического комплекса и городской курортной зоны Лангван.
Согласно утвержденной информации, земля для планировочных исследований принадлежит округу Хоа Хиеп Бак, району Льен Чиеу. Площадь до корректировки планирования составляет более 1067 га, после корректировки площадь составляет более 512 га.
Скорректированная площадь уменьшена примерно на 555,7 га по сравнению с первоначальным планом. Из них 63,3 га естественных лесных угодий изымаются из проекта. Кроме того, 6,4 га естественных песчаных отмелей; 6,6 га земель, перекрывающихся с портом Льентьеу; 2,7 га земель для археологических исследований и раскопок и 476,7 га морской поверхности также изымаются из проекта.
Население проекта составляет около 19 000 человек (из них официальное население составляет около 18 000 человек, а временное население — около 1000 человек).
Проект формируется как экотуристический и курортный комплекс международного класса, интеллектуальная городская территория, жилье и коммерческие услуги, с полным набором систем социальной и технической инфраструктуры, гармонично вписывающаяся в рельеф местности и природный ландшафт.
Ранее, в ноябре 2024 года, премьер-министр издал постановление об одобрении корректировки инвестиционной политики для проекта курортно-развлекательного комплекса «Ланг Ван».
Целью проекта является формирование комплекса, включающего объекты коммерческого обслуживания, развитие экологического туризма в сочетании с малоплотной застройкой, сопряженной с охраной природы.
Общий инвестиционный капитал проекта составляет около 44 000 млрд донгов. Прогресс проекта составляет 5 лет с даты утверждения корректировки инвестиционной политики. В течение которых фаза 1 завершает процедуры подготовки инвестиций с первого года по второй год; фаза 2 реализует инвестиции, приемку и ввод в эксплуатацию со второго года до конца пятого года (2027-2029).
Что нужно знать о передаче прав землепользования при неуплате платы за землепользование
Согласно Закону о земле 2024 года, для передачи поименованного Свидетельства о праве пользования землей, праве собственности на жилой дом и другие активы, связанные с землей (также известного как Красная книга) или других сделок, связанных с правом пользования землей, землепользователь должен выполнить финансовые обязательства.
Могу ли я передать Красную книгу, если у меня есть задолженность по плате за пользование землей?
Пункт 5 статьи 45 Закона о земле 2024 года устанавливает следующие условия осуществления права землепользования в случаях, когда землепользователи обязаны вносить плату за пользование землей:
В случае, если землепользователю разрешено отсрочить выполнение финансовых обязательств или разрешено иметь финансовые обязательства, он/она должен/должна выполнить финансовые обязательства до осуществления прав на конвертацию, передачу, аренду, субаренду, дарение прав землепользования, ипотеку или внесение капитала с использованием прав землепользования.
Таким образом, в случае задолженности по плате за пользование землей, земля может быть передана, подарена… только после полной уплаты долга. Для быстрой смены имени, пожалуйста, ознакомьтесь и следуйте инструкциям по документам и процедурам смены имени в Сертификате.
Условия передачи права пользования землей
В Законе о земле 2024 года четко прописаны условия осуществления прав землепользователей, таких как право передачи, а именно:
Условия передающей стороны (продавца)
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года землепользователи имеют право передавать или безвозмездно передавать свои права землепользования другим лицам при соблюдении следующих условий:
Землепользователи имеют право осуществлять права на конвертацию, передачу, аренду, субаренду, наследование, дарение прав землепользования, ипотеку и внесение капитала с использованием прав землепользования при соблюдении всех следующих условий:
а) иметь свидетельство о праве землепользования или свидетельство о праве собственности на дом и землепользования или свидетельство о праве землепользования, домовладения и иного прикрепленного к земле имущества или свидетельство о праве землепользования, собственности на прикрепленное к земле имущество, за исключением случаев наследования права землепользования, перевода земель сельскохозяйственного назначения при объединении земель, обмена участков, безвозмездной передачи права землепользования государству, жилым массивам и случаев, указанных в пункте 7 статьи 124 и подпункте «а» пункта 4 статьи 127 настоящего Закона;
б) земельный участок не является предметом спора или спор разрешен компетентным государственным органом решением или постановлением суда, решением арбитража или арбитражным решением, вступившими в законную силу;
в) права землепользования не подлежат изъятию или иным мерам обеспечения исполнения судебных решений в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений в гражданском порядке;
г) в период землепользования;
г) Права землепользования не подлежат временным чрезвычайным мерам, предусмотренным законом.
Условия для получателя (покупателя)
Согласно пункту 8 статьи 45 Закона о земле 2024 года не допускаются следующие случаи передачи или дарения права землепользования:
Случаи, когда права землепользования не могут быть переданы или подарены, предусматриваются следующим образом:
а) не допускается получение хозяйственными организациями от граждан права пользования земельными участками защитных лесов и лесов специального назначения, за исключением случаев изменения целевого назначения земель в соответствии с проектами землеустройства и планами, утвержденными уполномоченными органами;
б) Лицам, не проживающим в защитных лесах или лесах специального назначения, не разрешается получать в дар или передавать права землепользования на жилые земли и другие земли в защитных лесах, строго охраняемых зонах или зонах экологической реставрации в этих лесах специального назначения;
в) Организации, отдельные лица, жилые общины, религиозные организации, аффилированные религиозные организации, лица вьетнамского происхождения, проживающие за границей, и экономические организации с иностранным инвестиционным капиталом, которым по закону не разрешено получать передачу или дарение прав землепользования.
Соответственно, даже если передающий соответствует условиям, передача или дарение не будут законными, если принимающий не соответствует условиям. Другими словами, если принимающий попадает в один из случаев, запрещенных для получения передач или дарений, передающий не может изменить имя.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
Комментарий (0)