Как защищены покупатели, покупающие дом «на бумаге» по новым правилам?

Пересмотренный Закон о торговле недвижимостью только что был принят Национальной Ассамблеей и вступит в силу с 1 января 2025 года. Ожидается, что он устранит многие недостатки Закона о торговле недвижимостью 2014 года.

В частности, новый закон направлен на защиту прав покупателей будущего жилья (также известного как «бумажное» жилье).

Для выдачи гарантии инвестор должен получить одобрение банка.

В частности, в отношении гарантий при купле-продаже и аренде-продаже будущего жилья (статья 26) данный закон предусматривает, что инвесторы проектов в сфере недвижимости должны получить одобрение банка на выдачу гарантий до продажи или сдачи в аренду будущего жилья.

Соответственно, банк гарантирует финансовые обязательства инвестора перед покупателем или арендатором жилья в случае, если инвестор не передает жилье, как это предусмотрено договором купли-продажи или аренды с правом выкупа будущего жилья.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — На самом деле многие инвесторы не сдают дома покупателям в обещанные сроки, что вызывает разочарование (Иллюстрация: Тран Кханг).

Финансовые обязательства инвестора перед клиентами, приобретающими или арендующими жилье с правом выкупа, в случае непередачи инвестором жилья, как это было предусмотрено договором купли-продажи или аренды будущего жилья, включают в себя сумму, полученную инвестором авансом от клиента, а также иные суммы, если таковые имеются.

Банк-гарант несет ответственность за выдачу гарантийного письма.

Статья 26 настоящего Закона также устанавливает, что в случае согласия банка-гаранта выдать инвестору гарантию, банк-гарант и инвестор подписывают договор гарантии указанного выше содержания.

На основании подписанного гарантийного соглашения гарантийный банк направляет инвестору проекта недвижимости письменное обязательство, подтверждающее, что он выдаст гарантийное письмо всем клиентам, которые приобретут или возьмут в аренду с последующим выкупом дома в проекте, одобренном для гарантии инвестора.

Инвестор несет ответственность за отправку копии настоящего документа-обязательства покупателю при подписании договора купли-продажи или аренды с последующим выкупом будущего жилья.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи или аренды будущего жилья покупатели могут выбрать, нужна ли им гарантия по финансовым обязательствам инвестора перед ними.

Отказ покупателя от предоставления гарантий по финансовым обязательствам инвестора перед ним согласовывается в письменной форме при подписании договора купли-продажи или договора аренды с последующим выкупом будущего жилья.

Банк-гарант отвечает за выдачу гарантийного письма клиентам, заключившим с инвестором договор купли-продажи или аренды с выкупом будущего жилья, в соответствии с установленными правилами. Одновременно банк-гарант направляет его инвестору, чтобы тот мог предоставить его каждому клиенту, заключившему договор купли-продажи или аренды с выкупом будущего жилья.

Инвестор получит деньги только после того, как клиент получит гарантийное письмо.

Объем гарантии, условия, необходимые для исполнения гарантийного обязательства, содержание и размер гарантийного платежа определяются соглашением сторон, но должны обеспечивать исполнение банком-гарантом обязанностей, предусмотренных статьей 26 настоящего Закона, и должны быть зафиксированы в договоре гарантии, заключаемом между банком-гарантом и инвестором проекта недвижимости.

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — Инвестор оставил проект «на паузе», что создало множество трудностей для покупателей жилья (Иллюстрация: Тран Кханг)

В гарантийном соглашении, подписанном между гарантийным банком и инвестором проекта, а также в гарантийном письме, выдаваемом гарантийным банком клиентам, приобретающим или арендующим будущее жилье, должен быть четко указан срок действия.

Инвестор обязан предоставить заказчику гарантийное письмо в течение 10 рабочих дней со дня подписания договора купли-продажи (аренды с выкупом) будущего жилья или в иной срок, согласованный сторонами в договоре купли-продажи (аренды с выкупом) будущего жилья.

Инвестор имеет право получать оплату от покупателей по договору купли-продажи или аренды с последующим выкупом будущего жилья только после его предоставления покупателю и получения покупателем гарантийного письма от банка-гаранта.

Банк-гарант несет ответственность за оплату от имени инвестора.

В случае непередачи инвестором жилого дома в соответствии с договором купли-продажи или договора аренды жилого дома с последующим неисполнением или неполным исполнением финансовых обязательств перед покупателем, предусмотренных статьей 26 настоящего Указа.

По требованию клиента гарант несет ответственность за выполнение финансовых обязательств перед клиентом от имени инвестора в соответствии с обязательством, содержащимся в гарантийном письме.