Устранение основных препятствий для местных органов власти при подаче заявок на городские инвестиционные проекты

Установить минимальный размер платежа в государственный бюджет вместо суммы

Правительство только что издало Указ № 115/2024, в котором подробно изложены ряд статей и мер по реализации Закона о торгах по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земли. Самым большим изменением этого указа является четкое определение минимальной ставки, которую предприятия должны платить в государственный бюджет.

По словам адвоката Фам Тхань Туана, ранее, согласно положениям Указа 25/2020, определяющего размер платежа в государственный бюджет в дополнение к плате за пользование землей и арендной плате за землю (ранее известной как м3), у населенных пунктов возникли трудности по 3 вопросам.

Во-первых, нет эталонного земельного фонда, поскольку нет результатов аукционов или слишком много эталонных земельных фондов, что затрудняет синтез. Во-вторых, сложно определить ожидаемую плату за пользование землей и арендную плату за землю. В-третьих, сложно координировать работу местных агентств по оценке стоимости. Это одна из причин, по которой многие населенные пункты путаются при организации торгов по проектам с использованием земли.

Для устранения указанных недостатков в статье 48 Указа 115/2024 предусмотрена минимальная ставка платежа в государственный бюджет (обычно именуемая значением m) при проведении торгов по отбору инвесторов для реализации проектов в городских зонах; в сельских жилых зонах она рассчитывается в процентах, а не в сумме, как раньше.

Процент рассчитывается исходя из справочного показателя среднего прироста стоимости земельных участков после аукциона по продаже права пользования земельными участками (разница между начальной ценой и ценой, выигранной на аукционе) под реализацию проектов на данной территории.

Земельный участок, выставленный на аукцион для реализации указанного проекта (без использования результатов индивидуальных земельных аукционов для граждан под строительство домов), должен иметь успешный результат аукциона в течение 3 последовательных лет до даты принятия решения об утверждении инвестиционной политики проекта (до 7 лет в некоторых особых случаях) и быть аналогичным по местоположению (того же районного уровня или другого района провинции) по отношению к земельному участку, выставленному на аукцион.

Таким образом, Указ изменил способ определения критериев оценки эффективности использования земель в сторону применения «минимальной ставки платы в государственный бюджет» вместо определения этой величины в конкретных деньгах, как это было ранее. Фактическая величина платы в государственный бюджет (величина М) будет равна предложенной инвестором ставке платы в бюджет, умноженной на фактическую плату за пользование землей и арендную плату за землю по проекту.

Проект недвижимости в Хошимине (Фото: Тринь Нгуен).

Ожидается, что это принесет значительный доход населенному пункту.

Юристы в сфере недвижимости иллюстрируют определение значения m следующим образом:

Народный комитет провинции А организовал аукцион прав землепользования для 4 проектов городской территории. Населенный пункт А будет использовать результаты аукциона этих 4 проектов для расчета средней ставки прироста после победы на аукционе (соотношение между минимальной ценой и победной ценой аукциона), результат составляет 10%. Ставка 10%, указанная в тендерной документации, является минимальной ставкой платежа в государственный бюджет, которую должен заплатить инвестор (значение m).

Инвесторы должны предложить ставку платежа в государственный бюджет в размере 10% или более. Фактическая стоимость платежа в государственный бюджет будет равна ставке, предложенной победившим инвестором (например, 20%), умноженной на фактическую плату за пользование землей и арендную плату за землю, подлежащую уплате (например, 200 млрд. донгов). Плата за пользование землей и арендная плата за землю рассчитываются в соответствии с положениями закона о земле. Таким образом, инвестор заплатит дополнительно 40 млрд. донгов в государственный бюджет в дополнение к обязательству по плате за пользование землей (величина M).

Если в населенном пункте никогда не организовывались аукционы по проектам, то в формуле не будет эталонного земельного фонда. Пункт 6 статьи 48 Указа также предусматривает, что в случае отсутствия эталонного земельного фонда для аукционов может быть использован средний коэффициент увеличения стоимости бюджетных платежей по проектам, которые были организованы для торгов в течение 5 последовательных лет до даты принятия решения об инвестиционной политике или документа, утверждающего информацию о проекте, организуемом для торгов.

В случае, если в населенном пункте не организован отбор инвесторов для реализации проекта методом аукциона или торгов, а значит, отсутствует эталонный земельный фонд, в тендерной документации не указывается размер платы в государственный бюджет (м). Данная ставка предлагается инвестором в тендерной документации. Предлагаемая инвестором величина платы в государственный бюджет (М) уплачивается одновременно с уплатой платы за пользование землей и арендной платы за землю по форме и графику, указанным в Контракте на проект.

Таким образом, определение ставки взноса в государственный бюджет (м) стало понятным и полным, устранив трудности для многих населенных пунктов. Ожидается, что новое положение об определении величины взноса в государственный бюджет (м) принесет населенным пунктам значительные доходы, улучшив инвестиционную среду в прозрачном и привлекательном направлении.

Однако, по словам юриста Фам Тхань Туана, приведенный выше расчет также может существенно увеличить стоимость реализации проекта предприятия из суммы, которую М должен заплатить.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm