Компании, занимающиеся курортной недвижимостью, все еще «запыхались»

Убыточный бизнес, большой долг

Отчитавшись о своем финансовом положении на Ханойской фондовой бирже (HNX), многие компании, занимающиеся курортной недвижимостью, показали убытки в первой половине года.

Акционерная компания по инвестициям и развитию туризма острова Фукуок, управляющая сетью курортов на острове Фукуок ( Кьензянг ), объявила об убытке в размере почти 306 млрд донгов, тогда как за аналогичный период прошлого года прибыль составила 832 млрд донгов. В результате соотношение прибыли после уплаты налогов к собственному капиталу отрицательное.

Акционерное общество по развлекательным услугам Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services, инвестор проекта курорта в Куинёне (провинция Биньдинь), за этот период понесло убытки на сумму более 199 млрд донгов, превысив убытки предыдущего периода в размере 34 млрд донгов.

Компания также понесла убытки в размере более 152 млрд донгов в 2023 году. Ранее, в период с 2021 по 2022 год, компания получила общую прибыль в размере более 611 млрд донгов. Хунг Тхинь Куи Ньон также вёл переговоры с держателями облигаций о продлении выплаты процентов по определённым лотам, перенеся дату выплаты с первого квартала на июль-август этого года.

Другая компания, реализующая туристические проекты в Хайфоне, Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, также сообщила об убытке в размере 34,4 млрд донгов за первые 6 месяцев года. С 2021 года, когда компания представила отчёт в HNX, Van Huong Tourism терпит убытки. Общий убыток компании составил 117,2 млрд донгов.

Ещё одна компания, владеющая курортным проектом в Дананге и также несущая постоянные убытки, — это Tonkin Land Joint Stock Company. В первой половине года её убытки составили более 8 миллиардов донгов. В последующие годы, с 2021 по 2023 год, компания несла убытки, общий убыток которых составил 61,5 миллиарда донгов.

Компания Crystal Bay Joint Stock Company, реализовавшая множество курортных проектов в Кханьхоа и Ниньтхуане, также понесла убытки в размере почти 76 млрд донгов в первой половине года. Этот показатель меньше убытка в размере почти 136 млрд донгов за аналогичный период прошлого года.

Компания BIM Real Estate Joint Stock Company, инвестор курортных проектов в Халонге (Куангнинь) и Фукуоке (Кьензянг), также сообщила об убытке в размере 341 млрд донгов, тогда как за аналогичный период прошлого года получила прибыль в размере 810 млрд донгов. Это первый убыток компании с 2021 года. В период с 2021 по 2023 год компания последовательно получала прибыль в размере 4 611 млрд донгов.

Они не только терпят убытки, но и используют высокий уровень финансового левериджа, когда задолженность многократно превышает собственный капитал. По состоянию на 30 июня соотношение долга к собственному капиталу туристической компании Фукуока составляло 13,69, что эквивалентно долгу в размере около 40 800 млрд донгов. Из них около 7 509 млрд донгов приходится на непогашенные облигации.

Соотношение заёмного и собственного капитала компании Hung Thinh Quy Nhon составляет 4,86, что эквивалентно долгу около 38 768 млрд донгов. Из них непогашенные облигации составляют 7 259 млрд донгов.

Соотношение заёмного и собственного капитала туристической компании Van Huong составляет 8,32, что эквивалентно долгу в размере 24 302 млрд донгов. Из них непогашенные облигации составляют более 4 060 млрд донгов.

Компания Tonkin Land также использует высокий уровень финансового левериджа. По состоянию на 30 июня соотношение заёмных средств к собственному капиталу увеличилось до 5,1, что эквивалентно долгу в размере 1105 млрд донгов. У компании по-прежнему имеется незначительное количество непогашенных облигаций — около 22 млрд донгов.

Соотношение заёмного и собственного капитала компании BIM Real Estate составляет 2,86, что эквивалентно долгу в размере 20 140 млрд донгов. Из них непогашенные облигации составляют более 5 422 млрд донгов.

Долгосрочная устойчивость

В отчёте Министерства строительства за второй квартал отмечается, что по всей стране в эксплуатацию вступил ряд крупных проектов гостиничного и курортного строительства. Однако рынок продолжает оставаться вялым и не демонстрирует признаков восстановления.

Разделяя эту точку зрения, г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора DKRA Group, отметил, что в августе общенациональный рынок курортной недвижимости по-прежнему оставался неблагоприятным. Данные исследования этого подразделения показывают, что предложение на курортные виллы практически не менялось на протяжении многих месяцев, ликвидность низкая, а спрос снизился на 22% по сравнению с предыдущим месяцем.

Цены на первичном рынке недвижимости практически не колеблются и продолжают демонстрировать боковую динамику. Политика обратного лизинга, выкупа недвижимости, поддержки процентных ставок и т.д. по-прежнему широко применяется, но не так эффективна, как ожидалось. Г-н Тханг считает, что рынок продолжает сталкиваться с многочисленными трудностями, связанными с ликвидностью и ростом цен, в то время как доверие инвесторов и восстановление этого сегмента всё ещё крайне низки.

Ожидается, что курортная недвижимость восстановится в долгосрочной перспективе (Иллюстрация: Чинь Нгуен).

Что касается таунхаусов и курортных шопхаусов, г-н Тханг отметил, что ситуация ненамного лучше. Ликвидность практически стагнирует, большинство проектов закрыли свои портфели, из-за чего на рынке за последний месяц не было зафиксировано ни одной сделки.

Цены на первичном рынке практически не менялись, в то время как на вторичном рынке наблюдалось снижение цен на некоторые товары на 30–40%, но при этом сохранялись проблемы с ликвидностью. Резкое падение покупательной способности, отсутствие новых поставок, наличие дорогостоящих запасов... в последние месяцы создали серьёзные препятствия, из-за чего этот сегмент практически погрузился в «длительную спячку».

Что касается кондотелей, г-н Тханг отметил, что предложение продолжает сокращаться, в основном за счёт старых проектов (составляющих 99% от общего предложения). Спрос на рынке значительно снизился, а уровень цен продажи практически не изменился. Рынок по-прежнему испытывает трудности с ликвидностью, и признаков восстановления в краткосрочной перспективе не предвидится.

Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по Южному региону, признал, что рынок курортной недвижимости продолжает сталкиваться с нерешёнными проблемами. За первые 8 месяцев года, с точки зрения макроэкономики, все факторы, поддерживающие этот рынок, такие как количество туристов и темпы потребления, продемонстрировали хороший рост. Однако, с точки зрения ориентации на развитие рынка, инвесторы сталкиваются с проблемами, связанными с выпуском продукции.

По словам г-на Туана, производимая продукция должна иметь высокий коэффициент кредитного плеча, обеспечивая устойчивый доход. Инвесторы, участвующие в рынке, должны владеть этой недвижимостью и получать доход от аренды или использовать её в личных целях. Однако обе эти проблемы не решены, поэтому рынку ещё предстоит долго ждать дальнейшего развития.

Он прогнозирует, что рынок курортной недвижимости восстановится не раньше 2026 года. Это связано с тем, что покупательский спрос оставался неизменным в течение последних четырёх лет, что делает его ниже, чем спрос на другие виды недвижимости. Политики привлечения покупателей, особенно в этом сегменте, не так много.

Другая проблема заключается в изменении капитала инвестора. Раньше инвесторы реализовывали множество полисов, чтобы долгое время сопровождать покупателей. Но позже, когда рынок столкнулся с трудностями в источниках капитала, у инвестора не хватило потенциала, чтобы предложить множество привлекательных полисов.

«На фоне общего восстановления рынка курортная недвижимость испытывает дефицит предложения и слабый спрос. Поэтому, если говорить о тенденциях, этот сегмент вернется к устойчивому развитию только к концу 2026 года», — отметил г-н Туан.

Г-н Туан пояснил, что текущий рынок курортной недвижимости нуждается в более чётком правовом коридоре. Кроме того, рынок в целом нуждается в восстановлении за счёт других сегментов, таких как обслуживание реального жилья, таунхаусы, частные дома и земельные участки. Люди инвестируют в эти сегменты, создавая ликвидность и хороший рост, а затем переходят в сегменты с более высокими рисками, такие как курортная недвижимость.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm