Эксперты делают неожиданные комментарии относительно земельного сегмента в этом году

(Дэн Три) - Эксперты полагают, что в этом году явление «земельной лихорадки» в земельном сегменте не будет иметь широкого распространения, а будет носить лишь локальный характер.

Эксперт: Рынок земли замедляется

Согласно отчёту Министерства строительства , в четвёртом квартале 2024 года количество сделок купли-продажи квартир и индивидуальных жилых домов составило более 25 400 единиц, что на 33,8% меньше, чем в предыдущем квартале. Количество успешных сделок купли-продажи земельных участков достигло 86 796, что на 15,7% меньше, чем в предыдущем квартале.

В 2024 году количество успешных сделок с квартирами и индивидуальными домами составит более 125 500 единиц, что на 11,2% меньше, чем за аналогичный период. Количество сделок с земельными участками в 2024 году достигнет более 412 400 объектов, что на 33,6% больше, чем в 2023 году.

В прошлом году, помимо квартир, позитивную динамику наблюдали в сегменте земельных участков в пригородах Ханоя и некоторых соседних районах. Однако во многих местах рынок земельных участков всё ещё испытывает трудности или немного восстановился.

Оценивая ситуацию на земельном рынке в последнее время, эксперт по недвижимости г-н Ле Динь Чунг отметил, что с апреля 2024 года на рынке земли наблюдаются признаки восстановления: объём сделок резко вырос в мае, но в сентябре резко упал. Это связано с общим влиянием рынка Ханоя, когда ликвидность низкая, цены падают, что также затрагивает провинции.

После резкого роста цен на землю в Ханое в конце 2024 года многие инвесторы снизили цены продажи. Земельный рынок Ханоя находится в состоянии стагнации. В провинциях, граничащих с Ханоем, таких как Бакнинь, Бакзянг , Хынгйен, Хайзыонг и других, больше нет проблемы продажи с убытком, и цены на землю снова выросли с 2024 года.

В частности, цены на землю в Хынгйене зафиксировали самый сильный рост, Бакзянг также восстановился до уровня цен по сравнению с пиком 2022 года. Что касается района от Тханьхоа к югу, рынок по-прежнему слаб, цена ниже предыдущего пика.

Участок земли в пригороде Ханоя (Фото: Дуонг Там).

Говоря об инвестиционном потенциале этого сегмента в ближайшем будущем, г-н Чунг отметил, что возможностей по-прежнему много, однако инвесторам выгодна не только покупка земли в Ханое, но и тщательный выбор района с развитой транспортной инфраструктурой и плотностью населения.

В настоящее время многие инвесторы выбирают районы, имеющие четкую ориентацию на развитие или ставшие городами, поэтому базовая цена будет колебаться в пределах 3–5 млрд донгов.

Многие не могут позволить себе покупать товары по такой цене, поэтому предпочитают инвестировать в пригородные провинции. Некоторые районы на экономических осях, связанных с промышленными парками, такими как Бакнинь, Бакзянг или Хынгйен, Хайзыонг, Хайфон, Куангнинь... привлекают множество инвесторов.

Однако при покупке земли инвесторам необходимо обращать внимание на проекты, которые соответствуют юридическим условиям, как минимум имеют договор купли-продажи или красную книгу, и в то же время необходимо учитывать возможности инвестора; выбирать места, которые соответствуют потребностям и привлекают людей для проживания там в будущем.

Г-н Нгуен Ань Кью, эксперт по недвижимости, отметил, что цены на все сегменты недвижимости в Ханое достигли пика в октябре 2024 года. Рост цен на квартиры и земельные участки в Ханое замедлился, а ликвидность снизилась. Кроме того, некоторые инвесторы в земельные участки в пригородах ищут способы «избавиться от своего имущества».

«Земельная лихорадка» не будет широко распространена в этом году?

Оценивая ситуацию с земельными ресурсами в этом году, г-н Ле Динь Чунг заявил, что явление «земельной лихорадки» не будет широко распространено, а будет носить локальный характер. В вышеупомянутых провинциях, от Тханьхоа до юга, рынок в этом году не был позитивным. Что касается провинций в туристических зонах, таких как Дананг и Нячанг, в этом году наблюдается более позитивная динамика благодаря экономическому восстановлению, ведущему к росту туризма.

Инвесторы также начали обращать внимание на регионы с активным развитием туризма, особенно на Нячанг и Дананг, где в 2024 году наблюдался более выраженный подъем.

Кроме того, с изменением земельного законодательства старые проекты с остаточными запасами будут пользоваться большим спросом у покупателей. Продукция стоимостью менее 3–4 миллиардов донгов привлечёт больше покупателей. Старые проекты привлекательнее, поскольку они были реализованы до вступления в силу нового прейскуранта, поэтому стоимость земли ниже. В то же время, цены на проекты, реализованные по новому прейскуранту, будут «завышены».

«Хотя рынок земельных участков снова будет в тренде, не все землевладельцы получат от этого выгоду. Психология покупателей изменилась, поскольку они стали очень тщательно выбирать, обращая внимание на репутацию инвестора, законность проекта и качество продукта. Раньше инвесторы могли продавать сразу после завершения строительства инфраструктуры, но теперь им приходится заниматься благоустройством и благоустройством, чтобы привлечь покупателей», — добавил он.

Проданная на аукционе земля в районе Хоайдык, Ханой (Фото: Дуонг Там).

Что касается земельных участков, выставленных на аукцион, г-н Чунг предсказал, что пригородные районы Ханоя в этом году по-прежнему будут привлекать внимание инвесторов, поскольку предложение жилья на рынке Ханоя в краткосрочной перспективе не демонстрирует признаков улучшения по сравнению с реальными потребностями населения.

Более того, учитывая нынешние высокие цены в районах внутри городов, инвесторы склонны искать недвижимость в пригородах. Инвесторы по-прежнему предпочитают «охотиться» за земельными участками, выставленными на продажу, особенно на аукционах, организованных местными властями, из-за их юридической безопасности.

Однако в ближайшее время цены на землю на аукционах в Ханое и соседних провинциях не будут расти так резко, как в последнее время, но повышение цен будет более обоснованным. Инвесторы будут более бдительными, тщательно изучат ситуацию, прежде чем устанавливать приемлемую цену, не поддаваясь психологии толпы и не поддаваясь влиянию спекулянтов.

Г-н Нгуен Куок Ань, эксперт по недвижимости, отметил, что после периода разворота и консолидации рынок перейдет к периоду восстановления, который, как ожидается, начнётся во втором-четвёртом кварталах этого года. В это время инвесторы больше не будут уделять слишком много внимания цене продажи и юридическим факторам, как в периоды упадка рынка.

Вместо этого, потенциальный рост цен является ключевым фактором при принятии решения об инвестировании. Поэтому инвесторы уделяют особое внимание таким прибыльным сегментам, как земельные участки и виллы.

«В предыдущих циклах, когда рынок находился на стадии развития, на каждые вложенные 100 донгов квартиры приносили всего 136 донгов. Однако земля приносила до 300 донгов», — сказал эксперт.

По его словам, с вступлением в силу Закона о земле 2024 года на земельном рынке произошло множество существенных изменений – от предложения до транзакционной активности. Земельный сегмент развивается в более позитивном направлении, снижая «земельную лихорадку», виртуальные цены и создавая рыночные волны. Вместо этого наступает новый цикл развития земельного сегмента, который становится более стабильным, прозрачным и устойчивым.

Наконец, с первого по четвертый квартал 2026 года рынок выйдет на стабильную орбиту. Цены и ликвидность будут расти по всем направлениям. Это можно считать наилучшим прогнозом для рынка после длительного периода стагнации.

Соглашаясь с вышеизложенными мнениями, г-н Нгуен Ань Кы заявил, что земля будет светлым пятном в период с 2025 по 2027 год, но больше не будет занимать «королевскую» позицию, как в предыдущий период.

«Есть две причины, по которым земля уже не так востребована, как в 2022 году. Во-первых, в городских районах третьего типа и выше строительство должно быть завершено до продажи, что приводит к увеличению инвестиционных затрат. Во-вторых, усложняется процедура раздела земельных участков. Тем не менее, земельные участки по-прежнему будут привлекательнее других сегментов», — подчеркнул он.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm