Обсуждение политики приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения

Предложение о принудительном отчуждении земли, если с этим согласны более 70% людей

Согласно статистике, было получено более 12 миллионов комментариев от учреждений, организаций и частных лиц по проекту Закона о земле (с изменениями). Общественные консультации по проекту Закона о земле (с изменениями) являются очень обширной политической и общественной деятельностью, привлекающей внимание многих слоев населения, интеллигенции, вьетнамцев, проживающих за рубежом, организаций и предприятий, работающих во Вьетнаме.

Одним из вопросов, который в последнее время привлек особое внимание общественности, является политика в отношении приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения. В частности, что касается приобретения земли, то в действительности не было ни одного крупного проекта, где бизнес смог бы договориться с людьми. Это также является причиной того, что эффективность использования земли пострадала. Государству по-прежнему приходится приобретать и преобразовывать цели использования земли, а расчет разницы в арендной плате за землю очень сложен.

Совет по восстановлению земель, компенсации, поддержке и политике переселения, изображение 1 — Политика приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения представляет особый интерес для общественного мнения.

В реальности предприятия, реализующие проекты городского развития по согласованию с населением, часто сталкиваются с определенными трудностями и проблемами. Соответственно, на семинаре по предоставлению комментариев к проекту Закона о земле (с изменениями) 8 марта, организованном Торгово-промышленной палатой Вьетнама (VCCI) совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды , председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама г-н Нгуен Куок Хиеп сообщил, что есть проекты предприятий, которые не реализуются уже 8 лет из-за проблем с восстановлением земель, компенсациями и поддержкой урожая.

По словам г-на Нгуена Куок Хиепа, когда жилые земли и земли коммерческих служб возвращаются, они должны быть надлежащим образом компенсированы в соответствии с планом компенсации, принятым правительством, чтобы гарантировать, что жизни людей не будут ущемлены. Однако г-н Хиеп подчеркнул: «Но один вопрос необходимо прояснить: цена компенсации должна быть реализована в соответствии с утвержденным планом цен компенсации, она не может быть реализована методом самостоятельных переговоров между каждым домохозяйством и инвестором».

Г-жа Нгуен Тхи Нга, председатель BRG Group, предложила: «Когда достигнуто соглашение с большинством людей, инвестор должен обратиться в государственные органы с просьбой вернуть землю и обеспечить ее исполнение, если остальные домохозяйства не согласятся избежать расточительства и неэффективного использования земли. Если не согласится только 1%, реализовать проект будет сложно. Закон может разрешить реализацию проекта по частям, но проект — это целое».

Высказывая свое мнение по этому вопросу, экономический эксперт Ву Винь Фу сказал, что для того, чтобы возврат земель был удобным, государству необходимо иметь очень конкретные механизмы и политику для создания правового коридора, из которого соответствующие учреждения, люди и предприятия смогут действовать.

Этот экономический эксперт также поддерживает точку зрения, что если существует правовой коридор, когда предприятие, реализующее проект, достигло соглашения с более чем 70% людей, то государственные органы будут осуществлять изъятие земель и принудительное взыскание, если оставшиеся домохозяйства откажутся передать землю, чтобы избежать ситуации, когда проект затягивается, нанося ущерб предприятию, но не способствуя немедленному повышению эффективности земли.

Совет по восстановлению земель, компенсации, поддержке и политике переселения, изображение 2 — Экономист Ву Винь Фу.

Дифференциальная рента, как рассчитать?

Можно сказать, что в прошлом, приобретение земли государством и преобразование целей землепользования, расчет разницы в арендной плате за землю были очень сложными из-за определения цен на землю. В то время как многие мнения говорили, что государство приобретало землю у людей по «дешевым» ценам, затем передало ее предприятиям для инвестирования в продажу продукции по высоким ценам с целью получения прибыли. Так ли это на самом деле?

По словам представителя компании по недвижимости, компенсация за расчистку земли по сути от государства, но на самом деле компания платит авансом и вычитает ее позже из платы за пользование землей и земельного налога. Даже если земля приобретена за 1 млн донгов/м2, ее нельзя продать сразу по цене, многократно превышающей эту цену.

Между тем, помимо платы за пользование землей и земельного налога, уплачиваемого государству, предприятия также должны оплачивать дополнительные расходы на строительство инфраструктуры, продажи через торговый зал, скидки дилерам, процентные платежи и т. д.

В беседе с нами юрист Нгуен Хоай Нам, директор юридической фирмы Bamboo Star Law Firm LLC, проанализировал приобретение государством земель в целях социально-экономического развития, включая строительство новых городских районов.

Адвокат Нгуен Хоай Нам сказал, что новые городские районы, одобренные премьер-министром и выбранные для инвестиций, требующие приобретения земли, или проекты строительства новых городских районов, одобренные провинциальными народными советами, требующие приобретения земли, являются случаями, когда государство приобретает землю для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, как предусмотрено в статье 62 Закона о земле 2013 года.

«Когда государство изымает землю для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, будет существовать разница между суммой денег, которую государство компенсирует людям, чьи земли изымаются, и суммой, которую государство получает за счет выделения земли предприятиям, являющимся инвесторами проекта», — подчеркнул адвокат Нам.

По словам адвоката Нгуена Хоай Нама, люди, чьи земли были возвращены и которые соответствуют условиям, указанным в статье 75, получат компенсацию за землю, когда государство вернет землю для целей национальной обороны и безопасности, социально-экономического развития в интересах государства и общественности.

Совет по восстановлению земель, компенсации, поддержке и политике переселения, изображение 3 — Городской район Нам Тханг Лонг (Городской район Чипутра). Фото: интернет

Ссылаясь на проект городского района Нам Тханг Лонг (городской район Чипутра) в районе Тэй Хо, Ханой, адвокат Нгуен Хоай Нам сказал, что компенсация, поддержка и переселение при изъятии государством земель осуществляется в соответствии с Решением № 10/2017/QD-UBND Народного комитета Ханоя, соответственно, Статья 5 устанавливает принципы компенсации за землю при изъятии государством земель: Когда государство изымает землю, если землепользователи соответствуют условиям компенсации в соответствии с положениями Статьи 75 Закона о земле, они получат денежную компенсацию в соответствии с конкретной ценой на землю для типа изъятой земли, установленной Народным комитетом города. В случае условий земельного фонда компенсация будет рассматриваться путем выделения земли с той же целью использования, что и тип изъятой земли. Согласно Таблице № 1, выпущенной вместе с Решением № 30/2019 Народного комитета Ханоя, цена сельскохозяйственных земель для выращивания риса и ежегодного выращивания урожая в районах округа Тэйхо составляет 252 000 донгов/м2.

Для инвесторов, после завершения приобретения земли, компенсации и расчистки участка, государство принимает решение о выделении и сдаче земли в аренду инвесторам проекта. В это время государство рассчитывает плату за пользование землей за аренду и распределение земли в соответствии с правильной целью использования каждого нового типа земли в политике планирования и инвестиций проекта, утвержденного в соответствии с положениями Декрета 45/2014/ND-CP о сборе платы за пользование землей и руководящих принципах ее реализации.

«Разница здесь возникает, когда размер компенсации и поддержки, которую государство предоставляет людям, чьи земли возвращаются, намного ниже размера платы за пользование землей, которую государство взимает с предприятий посредством выделения и аренды земли. Это также очевидно, поскольку цели использования земли, когда государство получает возмещение от людей и когда государство выделяет средства инвесторам, различны, а местоположение и инфраструктура основаны на общем планировании городской территории», — заявил юрист Нгуен Хоай Нам, добавив, что разница в расчетах будет включена в государственный бюджет.

Джиа Фат

Источник