Modificarea Legii Funciare în contextul creșterii exorbitante a prețurilor terenurilor

Acel oftat resemnat a venit de la un tânăr reporter – care are un loc de muncă stabil și un venit mediu – dar care încă nu îndrăznește să viseze la un loc de muncă în capitală.

Această obsesie devine o realitate comună pentru milioane de tineri din orașe mari precum Hanoi sau Ho Chi Minh City, unde prețurile medii ale apartamentelor au crescut la niveluri de neimaginat.

Numai în 2024, potrivit Ministerului Construcțiilor , prețurile apartamentelor din Hanoi au crescut cu 40-50% față de anul precedent, multe proiecte crescând chiar mai mult. În orașul Ho Și Min, prețurile nu sunt deloc plăcute, cu o creștere medie de 20-30%.

Doar o jumătate de an mai târziu, apartamentele construite acum un deceniu, cu suprafețe modeste, au crescut și ele la 70-80 de milioane de VND/m². Apartamentele de lux pot costa până la 150 de milioane, iar unele locuri chiar oferă prețuri de peste 200 de milioane de VND/m².

Acest preț nu numai că este inaccesibil pentru tineri, dar pune în pierdere chiar și clasa de mijloc.

Este necesar să se clarifice conceptul de „preț de piață al terenului” și să se separe de „prețul speculativ” sau „prețul de bulă”. Foto: Hoang Ha

Această situație, potrivit unui economist , a împins timpul de acumulare necesar pentru a cumpăra o casă până la... 60 de ani - dublul pragului de 30 de ani pe care FMI îl consideră un semn al unei bule imobiliare.

Cu alte cuvinte, cu venitul mediu actual, un vietnamez își va petrece întreaga viață muncind fără a putea deține o casă, ca să nu mai vorbim de cheltuielile de trai, creșterea copiilor sau orice alte șocuri financiare din viață.

La începutul lunii iulie, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului a avertizat că vor exista „fluctuații majore” ale prețurilor terenurilor în perioada următoare, deoarece multe localități vor publica noi liste de prețuri ale terenurilor, conform Legii funciare din 2024.

Unde va continua frenezia prețurilor terenurilor?

De ce cresc prețurile imobiliarelor atât de rapid?

Legea funciară din 2024 impune ca listele locale de prețuri ale terenurilor să fie „aproape de prețurile pieței”. Lista de prețuri ale terenurilor, un nou instrument care se așteaptă să reflecte cu onestitate valorile pieței, din păcate legalizează febra funciară cauzată de speculații și licitații manipulate.

De ce este asta?

Care este prețul de piață? Așa-numitul „preț de piață” de astăzi este adesea stabilit din tranzacții virtuale, febre speculative pe termen scurt, prețuri de licitație anormal de mari și loturi individuale umflate – și apoi aplicat întregii zone.

În plus, lista de prețuri a terenurilor, care a crescut vertiginos, a dus la o creștere a tuturor impozitelor, taxelor și comisioanelor aferente. Afacerile care solicită schimbarea destinației terenurilor, persoanele care solicită separarea sau fuzionarea parcelelor sau chiar doar construirea de case - toate sunt supuse costurilor terenurilor.

Există multe cazuri în care este imposibil să schimbi scopul dreptului de utilizare pe propriul teren, deoarece nu îți poți permite diferența financiară uriașă.

Toată lumea este prinsă în spirala prețurilor terenurilor: oamenii nu își permit să cumpere case; afacerile nu mai au motivația de a investi. Și, prin urmare, economia pierde o sursă importantă de energie atât din consum, cât și din producție.

Prețurile excesiv de mari ale terenurilor au eliminat stimulentele, în loc să devină o resursă pentru dezvoltare.

La conferința de evaluare a celor 3 ani de implementare a Rezoluției 18 și a unui an de implementare a Legii funciare din 2024, care a avut loc în dimineața zilei de 10 iulie, prim-ministrul Pham Minh Chinh a subliniat blocaje importante: procedurile de recuperare, alocare și închiriere a terenurilor sunt încă lente; evaluarea terenurilor este lipsită de transparență; licitațiile sunt exploatate pentru a manipula prețurile; politicile de finanțare funciară nu au fost pe deplin instituționalizate.

În special, potrivit Prim-ministrului, rolul statului ca reprezentant al proprietății funciare pentru întregul popor nu a fost clar stabilit, ceea ce duce la situația în care „cine deține puterea deține pământul”, iar „cine stabilește prețul determină întreaga piață”.

La această conferință, delegații au recunoscut, de asemenea, cu franchețe că gradul de conștientizare a regimului proprietății publice asupra terenurilor „este încă limitat”.

De fapt, conținutul regimului proprietății publice asupra terenurilor nu a fost clarificat. Statul este proprietarul reprezentativ, dar, în realitate, doar câteva agenții – sau chiar doar un grup de funcționari publici – au dreptul de a determina direct toate problemele legate de terenuri: de la planificare, alocarea terenurilor, schimbarea destinației terenurilor, până la evaluare. Atunci când această putere nu este strict controlată, terenurile pot deveni cu ușurință un instrument pentru a servi interesele locale.

Discriminarea în prețurile terenurilor este, de asemenea, o nedreptate majoră. Investitorilor străini sau întreprinderilor „favorizate” li se pot aloca terenuri la prețuri mici, chiar și cu stimulente complete. Între timp, majoritatea întreprinderilor private autohtone trebuie să cumpere terenuri la prețuri exorbitante și să suporte tot felul de costuri „etichetate de piață”. Acest lucru distorsionează mediul de afaceri, provocând utilizarea ineficientă a terenurilor – o resursă specială – și provocând risipe semnificative.

Ce trebuie făcut când se modifică Legea Funciară?

În primul rând, este necesar să se clarifice conceptul de „preț de piață al terenului” și să se separe de „prețul speculativ” sau „prețul de bulă”. Listele de prețuri ale terenurilor nu pot fi preluate din licitații neregulate sau tranzacții manipulate, ci trebuie să se bazeze pe date reale ale tranzacțiilor, medii pe termen lung și monitorizate independent.

În al doilea rând, rolul statului – ca reprezentant al proprietății funciare a poporului – trebuie instituționalizat în mod specific. Statul nu este doar „cel care stabilește prețurile”, ci și „protectorul echității”. Politicile de alocare a terenurilor și de stabilire a prețurilor trebuie să fie publice, transparente și să aibă un mecanism clar de monitorizare socială.

În al treilea rând, este necesară o reformare amplă a politicilor de finanțare funciară. Prețurile ridicate ale terenurilor nu pot fi folosite ca instrument pentru creșterea veniturilor bugetare. Dacă statul dorește să obțină resurse din terenuri, acesta trebuie să meargă mână în mână cu reforme cuprinzătoare în ceea ce privește evaluarea, impozitul pe utilizarea terenurilor și stimulentele pentru investiții – bazate pe principiile echității și eficienței.

În al patrulea rând, planificarea utilizării terenurilor trebuie stabilită conform unui model de guvernare pe două niveluri, cu o viziune pe termen lung și strâns legată de strategia de dezvoltare socio-economică. Bazele de date funciare trebuie completate și interconectate, creând o bază pentru monitorizare și luarea deciziilor corecte.

În cele din urmă – dar cel mai important – este de a returna pământul la locul său cuvenit: o resursă specială, care nu poate fi evaluată de piețele speculative, nu poate fi distorsionată de deciziile de a cere și de a oferi.

Recenta Conferință Centrală, Sesiunea XIII, a afirmat clar că modificarea Legii Funciare trebuie să urmărească „asigurarea transparenței, echității, eficienței și armoniei intereselor între stat, cetățeni și companii”. Aceasta nu este doar o orientare politică – ci o promisiune de dreptate pentru milioane de oameni care își așteaptă visul de a se stabili la o locuință stabilă.

Fără acțiuni rapide și decisive, visul de a deține o casă va rămâne un lux pentru o întreagă generație; accesul la terenuri pentru producție și afaceri va fi inaccesibil pentru întreprinderile vietnameze.

Aceasta este o problemă legată de întregul sistem de alocare injustă și non-piață a resurselor, nu doar de piața imobiliară. Legea funciară revizuită trebuie să abordeze aceste cerințe.

Vietnamnet.vn

Sursă: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html