시장에는 뚜렷한 변화가 없습니다.
DKRA 그룹이 최근 발표한 2023년 7월 부동산 시장 보고서에 따르면, 많은 리조트 부동산 프로젝트들이 예상 유동성을 확보하지 못해 분양 일정을 연기했습니다. 이로 인해 7월 신규 분양 프로젝트는 단 1개에 불과했고, 40개 상품이 시장에 출시되어 같은 기간 대비 88% 감소했습니다.
특히, 이 시장의 수요는 여전히 매우 저조하여 단 1건의 성공적인 거래만 기록되었으며, 이는 같은 기간 대비 99% 감소한 수치입니다. DKRA 그룹은 이러한 상품의 공모가가 상대적으로 높은 데다 투자자들의 신중한 심리까지 겹치면서 유동성이 여전히 저조하다고 밝혔습니다. 합법성, 금리, 그리고 관광 산업의 미미한 회복과 같은 다른 요인들도 리조트 부동산의 유동성에 영향을 미쳤습니다.
2023년 7월에는 리조트 빌라 1채만 판매될 예정이다. (사진: DKRA 그룹)
다음 달, DKRA는 시장 공급과 수요가 7월 대비 소폭 증가했지만, 큰 변화는 없었다고 분석했습니다. 리조트 타운하우스/숍하우스 부문의 경우, 7월 신규 공급은 상반기 대비 증가했지만, 다음 분양 단계에서는 2개 프로젝트만 분양되었습니다. 이 부문의 공급은 전년 동기 대비 75% 감소했으며, 흡수율은 1%에 불과했습니다.
콘도텔의 경우, 공급량이 전년 동기 대비 약 52% 증가하여 3개의 프로젝트가 분양을 시작했으며, 총 405세대에 해당합니다. 이 수치는 2023년 2분기 전체 분양 아파트 수인 378세대보다 훨씬 많습니다. 하지만 모든 신규 분양은 중부 지역에 집중되어 있습니다.
콘도텔은 7월 한 달 동안 113건의 성공적인 거래를 기록하며 이 시장에서 가장 많은 거래를 기록한 부문이기도 합니다. 그러나 거래량은 여전히 한 프로젝트에 집중되어 있으며, 나머지 프로젝트들의 소비율은 낮은 편입니다. 이들은 주요 브랜드가 운영하는 완전한 법적 서류를 갖춘 프로젝트이며, 매매가는 m²당 5천만 동(VND) 미만입니다.
DKRA는 또한 다음 달에도 시장 공급과 수요는 계속해서 회복될 것으로 전망하지만 단기적으로는 큰 변동이 있을 가능성은 낮다고 밝혔습니다.
리조트 부동산은 단기적으로 획기적인 진전을 이루기 어려울 것으로 보인다.
리조트 부동산 매매가와 관련하여, 1차 시장은 전월 대비 큰 변동이 없을 것으로 예상됩니다. 상품을 이용하는 투자자들은 금리 지원 프로그램, 빠른 납입 고객을 위한 최대 50% 할인 혜택, 원금 유예 등을 유지하고 있습니다. 이러한 인센티브 유지로 빈딘성과 끼엔 장성 을 중심으로 수급이 소폭 회복될 것으로 예상됩니다.
건설부의 최신 보고서에 따르면, 2023년 2분기 전국의 호텔 및 리조트 신규 공급은 이미 개장 및 운영 중인 소수의 프로젝트로만 보완될 예정입니다. 새롭게 허가받은 리조트 관광 프로젝트는 바덴산(떠이닌) 정상에 위치한 테마 관광 지역 및 리조트 하나뿐입니다.
리조트 부동산을 어떻게 구제할 수 있을까?
전국 유명 관광지를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 폐쇄된 빌라, 리조트 빌라, 콘도텔, 오피스텔 등 고객이 없는 상황이 매우 흔합니다. 많은 2차 투자자들은 레버리지를 활용하여 자금 압박을 감당하는 데 어려움을 겪고 있으며, 상품에서 발생하는 현금 흐름을 제대로 활용하지 못하여 최근 "숨 막히는" 가격에 상품을 판매하는 것을 용인하고 있습니다.
많은 시장 조사에 따르면 리조트 부동산의 수익률은 현재 매우 낮아 약 1%에 불과하며, 4~5% 이상을 달성하는 프로젝트는 극소수에 불과합니다. 8~12%의 수익을 목표로 하는 많은 프로젝트들이 분양을 시작했지만, 현재 실현되지 못하고 있습니다.
리조트 부동산의 특수성을 고려할 때, 다른 시장 부문과 마찬가지로 금리 및 법적 장벽 제거만으로는 회복이 충분하지 않아 보입니다. 리조트 부동산의 가장 큰 문제는 여전히 리조트 및 관광 부문의 공급이 수요를 초과한다는 것입니다.
관광 상품 공급은 증가했지만, 잠재적인 관광객을 위한 적절한 개발이 부족해 수요와 공급 사이에 큰 격차가 발생했습니다.
관광총국 자료에 따르면, 올해 상반기 베트남은 약 7천만 명의 방문객을 맞이했으며, 이 중 560만 명이 외국인이고 약 6,400만 명이 내국인입니다. 2019년 동기 대비 외국인 방문객 수는 66%에 그친 반면, 내국인 방문객 수는 1.4배 증가했습니다. 관광 총수입은 343조 1,000억 동으로 추산되며, 이는 2019년 동기 338조 2,000억 동 대비 1.45% 증가한 수치입니다.
해외 관광객 수가 회복되지 않으면서 리조트 부동산 공급은 계속 증가하고 있습니다. 공급 과잉 위기로 인해 그동안 많은 리조트 상품이 개발되지 못했습니다. 많은 전문가들은 잠재 관광객 수가 회복되지 않거나 급격히 증가할 경우 리조트 부동산 시장이 계속 얼어붙을 것이라고 경고합니다. 이는 악순환을 초래하고, 시장이 얼어붙으면 서비스 개발이 어려워져 잠재 관광객 유치에 어려움을 겪게 됩니다.
전문가들은 법적, 금리적 해결책을 통해 리조트 부동산 시장을 구제하는 것은 표면적인 문제 해결에 그칠 뿐이라고 말합니다. 이러한 조치는 프로젝트 소유주와 투자자들이 현 상황에 대한 신뢰를 회복하는 데 크게 기여할 것입니다. 그러나 이러한 유형의 부동산 가치를 진정으로 높이고 유동성을 높이기 위해서는 여전히 실제 수요에 대한 문제가 핵심입니다.
따라서 투자자들은 매출에 집중하는 것 외에도, 관련 서비스를 운영하고 이미지 홍보에 집중하며 관광 시장과 연계하여 잠재 고객을 유치해야 합니다. 이를 통해 투자자들은 해당 시장의 상품에 더욱 관심을 갖고 투자를 지속하게 됩니다. 전문가들은 이 문제가 하룻밤 사이에 해결될 수 없기 때문에 리조트 부동산 시장의 회복을 보기 위해서는 2024년 말이나 2025년 초까지 기다려야 한다고 지적합니다.
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