시장은 그 어느 때보다 뜨거웠습니다.
도시와 대도시의 취업난으로 주택 수요 또한 증가하고 있습니다. 한편, 저가 아파트 공급이 극도로 부족해지면서 많은 사람들이 중저가 아파트를 구매할 여력이 부족합니다. 따라서 2천만 동(VND) 정도의 소득을 올리는 직장인을 대상으로 하는 아파트나 서비스 아파트 등의 임대 시장은 항상 "방이 없는" 상태입니다.
호치민시를 휩쓸고 지나간 부동산 "돌아오는 물결"로 많은 곳이 "임대" 표지판을 내걸어야 했고, 많은 사무실이 공실 상태에 빠졌음에도 불구하고 임대 아파트는 여전히 소폭 상승했습니다. Batdongsan.com.vn의 2023년 2분기 보고서에 따르면 아파트 투자 시 이익률(가격 상승률 + 임대 수익률 포함) 성장률이 2015년 초 대비 97% 증가했으며, 이는 주식, 금, 예금, 외환 등 다른 투자 수단보다 안정적인 수치입니다.
서비스형 아파트는 집을 살 돈이 없거나 집을 살 필요가 없는 많은 사람들에게 인기가 높습니다.
조사에 따르면, 푸년, 빈탄, 떤빈, 10군, 11군 등 호치민시 중심가에 위치한 많은 서비스형 아파트의 입주율이 80%를 넘었으며, 일부 프로젝트는 100%에 도달하기도 했습니다. 최근 호치민시 소규모 서비스형 아파트의 입주율은 급격히 증가했으며, 특히 학생들이 개학을 준비하는 여름철에 입주율이 높아지는 경향이 있습니다.
이러한 추세에 직면하여 경기가 회복되기를 기다리면서, 이전에는 사무실이나 호텔 임대용으로 운영되었던 많은 건물주들이 사업 방향을 전환하여 서비스드 아파트로 리모델링하는 과정에 있습니다. 이러한 스튜디오 스타일 서비스드 아파트는 가구가 모두 갖춰진 상태로 임대되는 경우가 많으며, 지역에 따라 월 600만 동에서 1,200만 동까지 다양한 가격대로 제공됩니다.
일반 아파트보다 면적이 작지만, 도심과 가깝고 가격이 저렴하다는 장점이 있습니다. 최근 서비스형 아파트가 등장하면서 교외 지역에 임대 투자 목적으로 아파트를 구매하는 투자자들에게 새로운 경쟁 구도가 형성되고 있습니다.
많은 건물 소유주들은 1층에 사무실을 두고, 2층에 아파트를 두는 경우가 많습니다.
일부 부동산 중개인들은 많은 사람들이 같은 가격에 교외 아파트 대신 도심 인근 서비스드 아파트를 임대하기 위해 면적, 환기, 인프라 시설을 희생할 의향이 있다고 말했습니다. 따라서 점점 더 많은 건물이 이러한 임대 모델로 전환되고 있으며, 이는 사무실 건물 전체를 빈 채로 두는 대신 현금 흐름을 창출하기 위한 것입니다.
또한, 일부 건물주들은 건물 1, 2층을 사무실과 본사 임대를 합친 형태로 운영하고, 상층부를 중급에서 고급까지 다양한 유형으로 리모델링하여 임대하고 있으며, 각 유형마다 지역과 편의시설이 다릅니다.
투자비용을 신중하게 계산해야 합니다
연구에 따르면 서비스형 아파트 임대 수익은 낮지 않지만 매우 안정적입니다. 같은 면적의 일반 객실과 비교했을 때, 서비스형 아파트의 임대료는 일반적으로 방당 최소 1.5~2배 높습니다. 특히 공간 활용, 유틸리티 증가, 적절한 서비스 제공을 잘하는 투자자라면 가격이 더욱 상승할 수 있습니다.
하지만 이러한 유형의 서비스형 아파트의 관리, 운영, 그리고 수입과 지출 계산은 저렴한 임대 객실보다 훨씬 복잡합니다. 사업자들은 이러한 유형의 아파트에 투자할 때 수익을 최적화하기 위해 계약 단계부터 운영 및 광고 단계까지 체계적이고 면밀하게 관리하는 방법을 알아야 합니다.
현재 서비스형 아파트는 많은 사람들에게 인기가 많고 수요가 많습니다. 하지만 일부 투자자들은 이 유형으로 전환하면서 손실을 입었습니다. 호텔 모델을 서비스형 아파트로 개조하여 임대하는 응옥 안(빈 탄) 씨의 사례처럼 말입니다.
처음에는 장기 임대 모델을 어떻게 관리해야 할지 몰랐고, 잘못된 타겟 고객을 대상으로 광고를 했고, 모델 개보수를 위해 거의 20억 동에 달하는 대출을 받아야 한다는 압박감 때문에 거의 1년 동안 어려움을 겪었습니다. 1년 넘게 손실을 감수하며 임대 운영을 원활하게 진행할 수 있는 방법을 찾던 친구들의 도움으로 응옥 안 씨의 서비스형 아파트 단지는 80%의 입주율을 기록하며 월 3억 동에 가까운 수익을 올렸습니다.
호텔과 사무실 건물은 지하 주차장, 엘리베이터, 방화 시스템을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.
하지만 모두가 그렇게 운이 좋은 것은 아닙니다. 히에우 씨(빈탄)처럼, 그는 시장을 제대로 이해하지 못했기에 친구들과 함께 자본을 모아 여러 건물을 임대하여 서비스형 아파트로 개조했습니다. 그러나 막대한 투자금과 은행 대출 이자 때문에, 히에우 씨가 임대한 서비스형 아파트는 같은 지역의 아파트와 비교했을 때 가격 경쟁력이 부족했습니다.
빈탄에서는 50m²가 넘는 아파트가 월 700만 동(VND)에 임대되는 반면, 히에우 씨의 서비스형 아파트는 월 600만 동(VND)에 임대 광고가 나오고 있습니다. 아파트보다 높은 관리비, 전기세, 수도세까지 포함하면 경쟁력이 떨어져 수개월 동안 아파트의 60% 이상을 채우는 것이 불가능해졌습니다. 수입으로는 생활비, 이자, 임대료만 충당할 수 있어 부채 부담이 커지고 있습니다.
하지만 이 지역에서는 많은 서비스형 아파트 모델이 많은 세입자를 유치하고 있으며, 입주율은 항상 100%에 가깝습니다. 대부분 서비스형 아파트이지만 가격도 저렴하여 월 임대료는 400만~500만 동(VND)으로 같은 지역 아파트보다 훨씬 저렴합니다.
잘 운영되고 비용 계산이 정확하다면 높은 수익성을 기대할 수 있는 서비스형 아파트 모델이 점점 더 많이 등장하고 있습니다. 그중에서도 많은 호텔 소유주와 임대 오피스 빌딩 소유주들은 과거 여러 가지 이유로 수익이 없었던 상황을 감당할 수 없었습니다. 기존 건물의 장점을 활용하여 향후 건물 임대료를 절감할 수 있게 되면 임대 시장에서 강력한 경쟁자가 될 것입니다.
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