복잡한 부동산 파일 상태
2023년 12월 초, 호치민시 천연자원환경부는 투득시 군 인민위원회, 호치민시 토지등록사무소 및 산하 지부에 토지 이용 목적의 임의적 변경, 구획의 임의적 세분화, 권리의 서면 양도에 대한 기록을 처리해 달라고 요청했습니다.
호치민시 천연자원환경부 보고서에 따르면, 호치민시에는 지방인민위원회로부터 토지이용권증서를 발급받은 가구와 개인이 농지 를 사용하는 사례가 있는데, 사용 중에 가구가 분리되어 따로 사는 경우, 토지 면적의 일부를 상속, 증여, 양도하는 경우 등의 변화가 발생한다고 합니다.
이러한 실질적인 필요성을 해결하기 위해 토지 사용자들은 임의로 토지를 분할하고, 토지 사용권과 토지에 부착된 자산을 양도하는 계약을 규정에 따라 체결하지 않고 토지의 일부를 수동으로 이전하고, 토지 사용 목적을 임의로 변경(주택 건설, 농지 작업 등)했습니다.
여러 기간 동안 토지법은 시기적절하고 완전한 규정이 없었기 때문에 이러한 경우 양수인에게 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서(증명서)가 부여되지 않았습니다.
위에 언급된 문제는 2014년 7월 1일 이전에 서면 문서로 양도, 상속 및 증여를 받는 사건을 해결할 수 있도록 허용하는 법령 제43/2014/ND-CP호 제82조 2항의 규정이 시행될 때까지 지속되었습니다.
그러나 권리 이전을 위한 임의적 토지 분할이었기 때문에 이전된 토지 면적의 대부분은 도인민위원회 규정에 맞지 않았습니다.
호찌민시 천연자원환경국장 응우옌 또안 탕 씨는 다음과 같이 평가했습니다. "현재 신고 및 등록 기관이 없어 구체적인 통계는 없습니다. 하지만 저희 기록에 따르면 이러한 사례는 주로 교외 지역, 특히 빈짠, 혹몬, 빈탄 등 급속한 도시화가 진행 중인 지역에 집중되어 있습니다."
비교적 정확한 수치를 얻기 위해 호치민시의 천연자원환경부는 지구, 투득시, 구, 코뮌과 그 상황에서 부동산을 "소유"하는 사람들 간의 긴밀한 협력을 통해 도시 전역에서 신고 및 조사를 실시해야 합니다.
국민들은 구체적이고 정확한 수치를 알기 위해 투명한 신고를 통해 협력할 책임과 권리를 명확히 알아야 합니다.
호치민시에서는 직접 매매한 부동산에 대한 증명서를 발급하기 위해 매매 시점, 토지 및 건설 위반 사항 처리(벌금, 강제 철거 또는 등록, 불법 수익 강제 반환 등), 계획 검토, 토지 분할 한도 및 인프라 규정 준수 여부 등을 고려하여 각 사례의 적격 여부를 결정해야 합니다.
동시에, 수기 문서의 매매는 관할 기관의 확인이 이루어지지 않기 때문에 매매 시점의 진위 여부 확인은 근거가 없고, 규정 위반에 쉽게 악용될 수 있습니다. 엄격하게 시행되지 않을 경우, "법 위반" 및 제한 없이 토지 분할로 이어질 수 있습니다.
"따라서 이러한 사례에 대한 증명서 발급은 법적 규정에 따라 검토되어야 하며, 토지 부문의 행정 위반 사항도 처리되어야 합니다. 각 사례에 대한 증명서 발급은 계획, 토지 이용 계획, 토지 구획 조건 및 기반 시설 등을 기반으로 결정되어야 합니다. 이러한 문제는 해당 지역 인민위원회의 권한에 속합니다."라고 탕 씨는 단언했습니다.
명확히 해야 할 법적 문제
LSX 로펌 LLC의 이사인 콰치 탄 루크 변호사는 현재 공증이나 인증 없이 손으로 쓴 문서를 이용한 개인 간 부동산 거래가 비교적 흔하다고 말했습니다.
양측이 이런 거래를 성사시킨 이유는 법적 규정을 이해하지 못했기 때문이고, 해당 토지에 토지이용권증이 없었기 때문이고, 서로를 신뢰했기 때문이고, 세금을 피하기 위해 거래를 대중에 공개하고 싶지 않았기 때문입니다...
부동산 양도 시에는 반드시 공증 및 인증된 계약서가 있어야 한다고 법률에 명시되어 있습니다. 토지법은 토지 사용권 양도 계약서가 공증인의 공증 또는 토지 소재지 사(社), 구(區), 또는 읍(邑) 인민위원회의 인증을 받아야 한다고 일관되게 규정해 왔습니다.
루크 변호사는 손으로 쓴 문서에 의한 부동산 거래는 형식적인 규정을 따르지 않으며, 사용권을 증명하는 문서에 사용자 이름을 이전할 수 없기 때문에 법적으로 인정되지 않는다고 지적했습니다.
구매자는 부동산의 소유자 또는 합법적 사용자로 법적으로 식별되지 않습니다.
매수자가 합법적인 토지 사용자로 인정되지 않으면 토지를 전환, 양도, 상속 또는 저당할 수 없습니다. 국가가 토지를 회수하더라도 토지 사용자 결정 책임은 여전히 매도자에게 있습니다.
양 당사자 간에 보상금이나 부지 정리에 대한 분쟁이 있는 경우, 해당 금액은 양 당사자 간의 분쟁을 해결하기 위한 판결이나 결정이 내려질 때까지 은행의 임시 계좌에 입금됩니다.
판매자와 구매자 사이에 합의나 화해가 이루어지지 않으면 분쟁이 발생하는데, 이때는 두 사람 중 한 사람이 부동산 소재지의 법원에 소송을 제기하여 문제를 해결해야 합니다.
현재 증서 없이 부동산 거래를 하는 경우가 비교적 흔합니다. 증서 없이 부동산 거래를 하는 것은 큰 위험 부담이 따르지만, 위험이 클수록 수익 가능성이 높아지기 때문에 많은 사람들이 여전히 증서 없이 거래를 합니다.
"이 경우 매수인의 권리를 보장하기 위해 계약금 조항을 명시한 수기 매매 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 계약금 조항에는 "토지와 주택에 토지사용권증이 교부되면 매도인은 매수인에게 적법한 양도 절차를 이행할 책임이 있으며, 그렇지 않을 경우 수령 금액의 두 배에 해당하는 벌금이 부과됩니다."라는 내용이 포함되어 있습니다. 이 조항을 통해 분쟁 가능성을 최소화하고, 분쟁 발생 시 매수인의 권리 또한 법률에 따라 보장받을 수 있습니다."라고 뤽 변호사는 말했습니다.
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