호치민시, 토지자원을 자유롭게 활용

빈 땅, 비참한 사람들

버려진 공터와 자생적인 주거 지역에 대한 이야기는 새로운 것이 아니라 이미 오래전부터 존재해 온 이야기입니다. 특히 20~30년 동안 중단된 프로젝트와 계획의 상황은 여론과 언론에 여러 차례 보도되었습니다. 호치민시 중심부에서는 31년째 중단된 빈꾸어이-탄다 도시권(빈탄군)과 20년이 넘도록 몇몇 프로젝트만 진행 중인 투티엠 신도시권(투득시)을 예로 들 수 있습니다. 더 나아가 25년 넘게 중단된 싱-비엣 도시권(빈짠군)도 있습니다. 북서쪽은 혹몬군과 구찌군에 속하며, 호치민시 남부 지역에도 장기간 중단된 프로젝트들이 있습니다.

호찌민시 당서기 응우옌 반 넨이 헬리콥터에 앉아 주변을 조사하고 있다. 8월 26일 촬영.

빈찬군 인민위원회 통계에 따르면, 이 지역에는 주택, 사회 기반 시설, 공원 등을 건설하는 323개의 프로젝트가 진행 중입니다. 2022년 5월 기준, 지연된 프로젝트는 92개이며, 그중 일부는 20~30년간 "중단"된 상태입니다. 이에 빈찬군은 투자자들에게 진행 속도를 높여 달라고 요청하는 서류를 발송했습니다. 그렇지 않으면 프로젝트가 취소될 것이라고 경고할 것입니다. 프로젝트 취소는 강력한 조치이며 지역 주민들이 원하는 바이지만, 이를 시행하는 데는 상당한 시간이 소요될 것이며, 이는 주로 각 부서의 평가와 구체적인 조언에 달려 있습니다.

호치민시 교외에는 여전히 빈 땅이 많고, 주택 지역이 자연스럽게 개발되고 있습니다.

Binh Chanh 지구 옆에는 Hoc Mon 지구가 있습니다.Hoc Mon 지구 당위원회 서기인 Tran Van Khuyen은 호치민시 인민위원회 포럼에서 Nhi Binh Commune(Hoc Mon 지구)에 서서 Binh Duong의 Thuan An City를 바라보고 밝은 불빛을 볼 때 슬픔을 느꼈다고 공유한 적이 있습니다.Hoc Mon 쪽은 개발 수준이 여전히 매우 낮고 여전히 많은 빈 땅이 있습니다.Hoc Mon은 또한 많은 중단된 프로젝트, 중복된 계획 및 최대 50%의 농지 비율이 있는 지역 중 하나입니다.개인적인 필요에 비해 토지 이용 계획이 부적절하여 사람들은 땅이 있지만 집을 지을 수 없고 넓은 땅을 자녀가 따로 살 수 있는 구획으로 나눌 수 없기 때문에 화가 납니다.2022년 중반에 이 지역은 호치민시가 수년간 계획되었지만 실행되지 않은 중단된 프로젝트에 속한 700헥타르 이상의 토지를 처리하고 회수하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.

공터는 무능한 민간 투자자들 때문만은 아닙니다. 국가 예산으로 추진되는 많은 사업들이 지지부진한 것도 한몫합니다. 예를 들어 다푹(빈짠군)과 떠이박(꾸찌군)의 두 폐기물 처리 단지를 분리하기 위한 녹색 울타리 설치 사업이 있습니다. 이 사업이 해마다 중단되면서 주민들은 떠나거나 머물 수 없는 상황에 처해 있으며, 자산은 헐값에 이전되고 있습니다.

빈꾸어이-탄다, 싱비엣 등 서류상으로만 존재하는 도시 지역은 호찌민시에서 중단된 수백 개의 사업 중 일부에 불과합니다. 국회 와 호찌민시 인민위원회가 유권자들과 만날 때마다 시민들은 불만을 토로하며 언제 시행될지, 시행되지 않을 경우 언제 토지와 주택에 대한 국민의 정당한 권리를 되찾을 수 있을지 묻습니다. 이러한 파편화된 부분들이 호찌민시 지도자들이 헬리콥터에서 현장을 조사할 때 더욱 명확하게 파악했던 "빈 땅이 많다"는 이미지를 형성하는 데 일조했습니다.

호치민시 개발연구소의 연구 결과에 따르면, 2011년부터 2020년까지 호치민시의 농경지에서 비농경지로의 토지 용도 전환률은 매우 저조했습니다. 특히 2011년부터 2015년까지는 11.2%에 달했고, 2016년부터 2020년까지는 승인된 계획 대비 13.18%에 그쳤습니다.

이러한 상황의 원인은 계획, 토지이용계획, 기타 계획 및 투자·건설 사업 관련 법률 규정의 미비와 어려움에 기인합니다. 또한, 토지 데이터가 완전하고 정확하며 일관성 있고 연속적이지 않아 계획 및 토지이용계획 예측의 정확성에 영향을 미칩니다. 토지자금 통계 및 평가(특히 분할·분할, 개발 효율성 평가)가 완전하고 정확하지 않아 계획 및 토지이용계획의 예측 품질이 높지 않습니다.

계획 및 토지 이용 계획의 시행과 관련해서는 농경지 개간의 어려움, 기술적 인프라 프레임워크와 토지 관련 프로젝트에 투자할 자원 부족 등으로 인한 원인도 있습니다.

농경지의 느린 전환

"아직도 공터가 많다"는 것은 호치민시의 토지 이용 구조에서 농경지가 여전히 큰 비중을 차지하고 있기 때문이라는 주장도 있습니다. 2010년 호치민시의 농경지는 118,052헥타르로 전체의 56.3%를 차지했습니다. 2018년 6월, 정부는 2020년까지 토지 이용 계획 조정에 관한 결의안 80호와 최종 토지 이용 계획(2016-2020)을 발표했습니다. 이에 따라 정부는 호치민시가 26,000헥타르 이상의 농경지를 비농경지로 전환하도록 허용했으며, 2020년까지 농경지 비율은 42.1%로 감소할 예정입니다.

빈꾸이-탄다 도시 지역(빈탄군)은 계획이 중단되고 장기적으로 중단된 프로젝트가 있는 지역 중 하나입니다.

그러나 호치민시 개발연구소의 연구에 따르면 호치민시의 토지 용도 변경은 매우 더디게 진행되어 13%를 약간 넘는 수준에 그치고 있습니다. 또한, 이 조사에 따르면 농경지의 6.5%가 빈탄, 빈탄, 투득 등 일부 지역에 분산되어 있지만, 실제로는 더 이상 농업 생산에 사용되지 않고 서류상으로만 농경지로 남아 있는 곳도 있습니다. "표범 가죽"처럼 작고 변색되어 교외에 흩어져 있는 농경지는 농업 목적으로 효과적으로 활용하기 어렵고, 대부분은 방치되거나 비농업 목적으로 사용되고 있습니다.

2022년 10월 호찌민시 당위원회 상임위원회와의 실무 회의에서 쩐 홍 하 부총리(당시 천연자원환경부 장관)는 호찌민시의 농경지 비중이 50%를 넘는 것은 지나치다고 지적했습니다. 동시에 그는 농경지를 다목적으로 활용하고, 토지 효율성을 높이며, 토지 이용자의 합리적인 이용을 지원하는 계획을 수립해야 한다고 제안했습니다. 그는 "농경지는 단순한 농업 경제가 아니라 무역, 서비스, 관광, 임업, 약용 식물 생산을 아우르는 환경 공간으로 여겨져야 한다"고 강조했습니다.

호치민시 도시 계획 작업에 수십 년간 참여해 온 베트남 건축가 협회 전 부회장인 건축가 쿠옹 반 무어이는 도시 계획 작업의 한계를 여러 측면에서 설명했습니다. 나무를 심을 땅은 농지로 계획되었고, 사초를 심을 땅도 농지로 간주되었지만, 실제로는 벼나 다른 작물이 자랄 수 없거나 생산성이 낮았습니다. 게다가 호치민시가 개발 공간을 확보하기 위해 용도 변경을 시도했을 때, 벼농사용 토지의 용도 변경은 중앙 정부의 승인을 받아야 한다는 규정에 발목이 잡혔습니다. 이것이 호치민시의 발전을 저해하는 요인이었습니다.

호치민시 의 인구는 어떻게 변화하는가 ?

기획투자부에 따르면, 2004년부터 현재까지 호치민시의 인구는 신도시 개발 지역과 교외 지역(깐저우 현 제외)에서 빠르게 증가해 왔으며, 이들 중 대다수는 이민자입니다. 특히 인구 증가가 빠른 지역은 7군, 12군, 빈떤군, 빈짠군, 혹몬군, 냐베군, 투득시입니다.

이 지역의 인구는 지가 상승, 신규 사회기반시설 건설, 공장 및 기업의 노동력 증가 등의 요인으로 인해 빠르게 증가하고 있습니다. 이 지역의 급속한 도시화와 높은 인구 밀도는 기존 도심을 둘러싼 벨트를 형성하여 기술 인프라 및 사회기반시설 개발을 위한 투자 정책에 상당한 압력을 가하고 있습니다. 반면, 1군, 3군, 5군, 10군, 푸뉴언군 등 기존 도심 지역은 거의 완전히 도시화되어 인구 변화가 거의 없으며, 많은 지역의 인구는 2004년 대비 감소했습니다.

2022년 말까지 호찌민시의 총 인구는 약 940만 명이 될 것으로 예상됩니다. 2040년까지의 개발 필요성을 고려하여 각 구는 인구를 1,680만 명 이상으로 늘릴 것을 제안했습니다. 한편, 총리는 2060년 비전을 바탕으로 2040년까지 호찌민시의 기본 계획을 조정하는 작업을 승인했으며, 계획된 총 인구는 약 1,400만 명입니다.

획기적인 계획

호찌민시 전체 도시 공간에 대한 헬리콥터 탐사와 이전 사이공강 탐사는 호찌민시 지도자들이 도시 계획의 현재 상황에 대해 더 많은 시각을 갖게 하는 데 도움이 되었습니다. 호찌민시 인민위원회 위원장 판 반 마이는 도시 계획이 구멍투성이이고 "표범 가죽"으로 가득 차 있다고 지적했습니다. 마이 위원장은 도시 공간, 생산, 공동 생활, 녹지 공간 등을 조직하고 재편하기 위해서는 계획 작업에 더욱 혁신적이고 획기적인 사고가 필요하다고 생각합니다.

현재 호치민시는 두 가지 계획을 준비 중입니다. 2021~2030년 기간의 호치민시 계획(2050년 비전 포함)과 2040년의 호치민시 총괄 계획(2060년 비전 포함) 조정입니다. 현재 컨설팅 부서는 부서, 군, 현과 협력하여 정보를 수집하고 72개 과제 그룹을 해결하고 있습니다. 부서 블록에는 50개 과제가 있고 군 블록에는 22개 과제가 있습니다.

마이 씨는 시간을 단축하고, 정확한 절차와 품질을 보장하기 위해 각 부처, 지부, 전문가들과 긴밀히 협력하고 있다고 밝혔습니다. 2024년 1분기에는 2050년 비전을 담은 2021년부터 2030년까지의 호찌민시 계획 승인을 위해 관련 서류가 관할 당국에 제출될 예정입니다. 일반 계획 조정 서류는 2023년 말 호찌민시 인민위원회 회의에서 제출된 후, 건설부에 평가를 위해 제출될 예정입니다.

지역 주민들의 관점에서, 혹몬 현 인민위원회 위원장은 호찌민시의 토지 자원 개발에 대한 총괄 계획이 수립되기를 기다리고 있다고 밝혔습니다. 하지만 일단 계획이 수립되면 특정 프로젝트를 추진할 투자자를 유치할 수 있는 메커니즘이 필요합니다. 최근 몇 년 동안 많은 투자자들이 배우고 있지만, 메커니즘도 없고 깨끗한 토지도 없이, 관심과 조사 수준에 그쳤습니다.

도시 정부를 조직하고 위성 도시를 개발한다는 아이디어는 호치민시가 수십 년 동안 추진해 온 것으로, 인구 분포 문제를 해결하고 교외 지역의 토지 자원을 효과적으로 활용할 것으로 기대됩니다. 그러나 호치민시는 이를 실현하지 못했으며, 교외 지역은 여전히 ​​파편적이고 자발적으로 개발되고 있습니다. 건축가 쿠옹 반 무오이(Khuong Van Muoi)는 국회가 결의안 98/2023을 통해 시범 운영을 허용한 대중교통 중심의 도시 개발 모델(TOD)이 호치민시가 이를 실현하는 데 "핵심"이 될 것이며, 이는 교외 지역을 지구 또는 "도시 내 도시"로 전환하는 프로젝트와 관련이 있다고 말합니다.

"각 구는 자체적인 도시 개발 목표를 가지고 있으며 호찌민시의 지원에 의존하고 있습니다. 도시 지역을 개발할 때는 일자리를 창출하고, 경제를 활성화하며, 지역 주민들에게 공동 발전을 위해 이용 가능한 토지 조건을 활용할 기회를 제공해야 합니다."라고 전문가는 덧붙였습니다.

판 반 마이 씨는 지하철 1호선(벤탄-수오이띠엔), 지하철 2호선(벤탄-탐르엉), 순환도로 2, 3, 4호선, 그리고 호찌민-목바이 고속도로(건설 중)를 따라 TOD 모델에 따라 도시 지역으로 개발 가능한 면적이 약 1만 헥타르라고 말했습니다. 3호 순환도로 사업에 대해 혹몬 현 인민위원회 위원장은 검토 결과 약 2,000헥타르가 있으며, 천연자원환경국이 호찌민시 인민위원회가 해당 지역에서 시범 사업을 먼저 실시할 것을 제안했다고 밝혔습니다.

실제로 토지 자원은 국가 예산에 크게 기여합니다. 토지 수입 증대를 위해 일부 부동산 사업의 장애물을 제거하는 데 집중한다는 계획에 따르면, 호찌민시는 지금부터 2023년 말까지 약 19조 VND의 추가 예산을 확보할 것으로 예상됩니다.

정책과 계획은 일관성이 있어야 합니다.

현재 호찌민시의 계획은 요구사항을 충족하지 못하고 있으며, 계획과 현실 사이에 상당한 시차가 존재합니다. 계획과 이론은 훌륭하지만, 구체적인 결과물은 아직 부족합니다. 기업들은 투명성이 보장되지 않고 유연성이 부족한 행정 절차와 계획에 대해 많은 불만을 제기하고 있으며, 이로 인해 투자 연구부터 완료까지 오랜 시간이 소요됩니다. 정부는 투자 유치를 원하지만, 제도와 정책은 편협하고 시대적 흐름에 따라 변화합니다. 이 문제는 오랫동안 제기되어 왔지만, 아직 근본적인 해결책은 마련되지 않았습니다.

따라서 호찌민시의 향후 계획 조정은 이러한 단점을 극복해야 합니다. 정부는 투자자들에게 정책과 계획의 안정성을 약속해야 합니다. 그래야 여러 세대의 지도자들이 이러한 약속을 일관되게 지키고 악화되지 않고 오히려 나아질 수 있습니다. 정책은 안정적이어야 하며, 한 임기는 잘되고 다음 임기는 부진한 것이 아니라 불안정해야 합니다.

시 정부는 결단력을 발휘하여 각 부서와 개인의 책임을 명확히 해야 합니다. 시 정부가 안정을 찾으면 기업들은 자연스럽게 투자를 유치할 것입니다. 그래야만 호찌민시의 경쟁력을 국내 지역뿐 아니라 역내 주요 도시들과도 향상시킬 수 있습니다.

교외 지역 위성 도시 개발, 깐조(Can Gio) 해수 매립 사업 등 호찌민시의 주요 정책들은 주민들의 큰 지지를 받았습니다. 하지만 정부는 신뢰를 구축하기 위해 기존 사업, 특히 순환도로, 고속도로, 고가도로 등 주요 교통 사업들을 신속하게 추진해야 합니다.

호치민시 경제경영연구소 소장, 호치민시 인민위원회 대표 Tran Quang Thang 박사

특정 책임을 할당해야 함

2021년부터 2030년까지 호치민시 산하 도시로의 전환 사업을 계획, 조정 및 실행하는 과정에서, 각 주체별로 다양한 수준에서 실시간 및 개방적인 토지 데이터를 구축하고 관리할 필요가 있습니다. 관계 당국은 토지 데이터 분석을 바탕으로 농지 자금, 특히 농지 자금의 분산 및 분할 현황과 농림수산업 생산을 위한 실제 활용 효율성을 정확하게 평가합니다.

농경지를 비농경지로 전환할 때는 신중한 검토와 평가가 필요합니다. 환경과 기후 변화에 민감한 지역이기 때문에, 임시 저수 공간 손실로 인한 홍수 피해 및 유량 차단 위험이 있습니다. 또한, 기술 인프라 시스템의 용량 확보가 어려워 환경 오염의 위험도 존재합니다.

호찌민시의 여러 계획 및 프로젝트 중단은 투자자들의 역량 부족과 정부의 투자자 유치 메커니즘 부족으로 인해 시민들의 분노를 샀습니다. 계획 과정에서 투자자를 유치하기 위해서는 실시간 토지 데이터를 제공하고 기업들에게 적절한 수준에서 공개해야 합니다.

또한, 토지 건설 프로젝트 투자자 선정을 위한 토지 경매 및 입찰 과정은 공개적이고 투명하며 합리적이고 신속하게 이루어져야 합니다. 호찌민시는 또한 각 국가 관리 기관에 구체적이고 명확한 책임을 부여하기 위해 계획 실행 관련 목표를 설정해야 합니다. 이는 계획 수립 및 책임자 임명의 중요한 근거로 활용되어야 합니다.

호치민시 개발연구소 도시관리연구부 부소장 Pham Tran Hai 씨

동작 (글)

소스 링크: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm