2024년 첫 9개월 동안 베트남 부동산 시장은 공급 회복, 매매가 상승, 매수 수요 증가 등 많은 긍정적인 변화를 경험했습니다. 이와 더불어, 많은 부동산 프로젝트와 기업들이 특정 활동을 통해 성과를 거두며 시장에 새로운 활력을 불어넣었습니다.
긍정적인 변화
세빌스 베트남 보고서에 따르면, 2024년 첫 9개월 동안 40억 동(VND) 이상의 아파트가 전체 아파트 매매량의 70%를 차지했습니다. 특히 하노이 와 호치민시 등 주요 도시의 아파트 가격은 꾸준히 큰 폭의 상승세를 보였습니다. 하노이의 신규 아파트 가격은 6% 상승하여 평균 ㎡당 6,900만 동(VND)에 달했고, 호치민시의 신규 아파트 가격은 ㎡당 6,800만 동(VND)에 달했습니다. 이러한 가격 상승은 시장의 높은 수요와 뜨거운 열기를 보여줍니다.
하노이와 호치민시에 새롭게 출시된 고급 아파트 프로젝트는 최대 60%에서 80%에 달하는 분양률을 기록하며 고객들의 큰 관심을 받고 있습니다. 이러한 프로젝트들은 시장 공급 증가에 기여할 뿐만 아니라, 현대적인 인프라와 편리한 교통망을 통해 많은 주민들을 유치하고 있습니다.
빈그룹(Vingroup), 노바랜드(Novaland), 선그룹(Sun Group) 등 부동산 분야 대기업들은 프로젝트 실행 및 사업 활동 촉진에 있어 눈부신 성과를 거두었습니다. 대표적인 사례로 건설 분야 최대 건설사 중 하나인 호아빈 건설그룹(Hoa Binh Construction Group Corporation)은 베트남 투자개발은행( BIDV )으로부터 최대 4조 동(VND)의 신용 한도 확대 지원을 받았습니다. 이는 호아빈이 어려운 시기를 극복하는 데 도움이 되었을 뿐만 아니라, 대형 부동산 기업들의 회복을 보여주는 긍정적인 신호이기도 합니다.
노바랜드 그룹의 아쿠아시티(동나이)와 노바월드 판티엣(판티엣)의 일련의 초대형 프로젝트는 법적 문제가 점차 해결된 후 거래량이 꾸준히 증가하면서 어느 정도 회복세를 기록했습니다.
2024년 첫 9개월 동안 부동산 시장의 긍정적인 변화는 경기 회복과 실질 수요 증가뿐 아니라 법적 장벽 제거에서도 비롯됩니다. 2024년 토지법, 2023년 주택법, 그리고 2023년 부동산사업법의 공포는 기업과 투자자에게 더욱 투명한 법적 통로를 마련했습니다. 토지 가치 평가, 인허가 절차 및 부지 정리 관련 규정이 대폭 개선되어 부동산 사업자들이 흔히 마주치는 법적 장벽을 최소화하는 데 도움이 되었습니다.
예를 들어, 호치민시의 부동산 프로젝트들은 지하실 건축 허가 발급과 관련하여 어려움을 겪어 왔습니다. 호치민시 인민위원회의 결정 3803/QD-UBND와 결정 3804/QD-UBND는 마스터플랜 승인의 근거가 되었으며, 해당 지역 부동산 프로젝트에 대한 조정된 건설 허가 갱신을 완료하는 방향으로 나아가고 있습니다. 이러한 결정을 통해 호치민시 프로젝트의 법적 문제가 점진적으로 해결될 것으로 예상됩니다.
호치민시 천연자원환경국 응우옌 또안 탕 국장에 따르면, 2024년 토지법과 토지 가격 규제 법령 71/2024 덕분에 호치민시에서 토지 사용료를 계산하지 않았던 많은 프로젝트의 장애물이 제거되었다고 합니다. 현재 호치민시에는 약 200개의 부동산 프로젝트가 토지 금융 문제를 겪고 있습니다. 2024년에는 36개 프로젝트의 장애물을 제거하고 약 17,500개의 인증서를 발급할 예정입니다.
노바랜드 그룹의 아쿠아 시티 도시 지역(305헥타르)의 한 구역에서 점차 문제가 해결되고 있습니다. 사진: 응우옌 투안
특히 최근 동나이성 부동산 사업의 법적 장벽 제거가 주변 지역에 비해 여전히 더딘 것으로 판단되어, 동나이성 인민위원회 위원장 보 탄 득(Vo Tan Duc) 씨는 비엔호아시 C4구역 계획 관련 난관 해결에 우선순위를 둘 것이라고 강조했습니다. 이 구역은 최대 1,500헥타르에 달하는 면적을 자랑하며, 롱훙(Long Hung) 주거 지역(227헥타르), 도나쿱(DonaCoop)이 투자한 푸옥훙(Phuoc Hung) 섬 상업 서비스 도시 지역(286헥타르), 남롱투자(Nam Long Investment) 주식회사가 투자한 동나이 워터프론트(Dong Nai Waterfront) 도시 지역(170헥타르), 노바랜드(Novaland) 그룹이 투자한 아쿠아시티(Aqua City) 도시 지역(305헥타르) 등 대규모 주거 및 도시 개발 사업이 진행될 예정입니다.
또한, 베트남 중앙은행의 신용 정책 또한 시장 안정에 기여했습니다. 베트남 중앙은행 보고서에 따르면, 2024년 6월 말까지 부동산 대출은 4.6% 증가했으며, 이 중 부동산 사업 대출은 10.3%, 특히 주택 대출은 1.2% 증가했습니다. 이는 금융 시스템이 부동산 부문을 지원하고 투자자와 주택 구매자의 신뢰를 강화하고 있음을 보여줍니다.
BIDV 수석 이코노미스트인 칸 반 룩 박사에 따르면, 부동산 시장은 공식적으로 회복 국면에 접어들었습니다. 안정적인 거시경제, 통제된 인플레이션, 그리고 점진적으로 개선되는 법규 정책은 향후 부동산 시장이 더욱 활발하게 발전할 수 있는 여건을 조성했습니다. 또한, 하노이와 호찌민시의 지하철 노선을 비롯한 교통 인프라에 대한 투자는 시장 성장을 촉진하는 중요한 요인으로 작용할 것입니다.
어려움과 과제는 여전히 남아있다
그러나 2024년 토지법, 2023년 주택법, 그리고 2023년 부동산사업법이 시행됨에 따라 부동산 업계는 여전히 여러 어려움과 과제에 직면해 있습니다. 해결책이 없다면, 오랜 기간 누적된 문제점들이 더욱 심화될 것입니다.
건설부에 따르면, 2024년 토지법의 가장 중요한 요점 중 하나는 기존 토지 가격 체계를 폐지하는 것입니다. 대신 토지 가격표를 매년 갱신하여 시장 가격에 근접한 가격을 결정합니다. 이는 부동산 개발 사업의 투자 비용이 증가하여 부동산 및 주택 가격이 15~20% 상승하게 됨을 의미합니다. 이러한 변화는 투자자와 주택 구매자 모두에게 어려움을 초래할 수 있습니다. 반면, 새로운 토지 가격표가 엄격하게 시행되지 않을 경우, 투기와 시장 조작의 기회를 조성하여 다양한 계층의 주택 소유 기회 불평등을 심화시킬 수 있습니다.
또 다른 중요한 제안은 많은 부동산을 소유한 사람들에게 세금을 부과하는 것을 고려하는 것이지만, 이는 사회 가치 창출 원칙에 기반해야 합니다. 베트남 부동산협회 부회장 겸 베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 과세는 소유 부동산의 수뿐만 아니라 사용 목적에도 따라야 한다고 강조했습니다. 지역 사회에 부가가치를 창출하는 임대 목적으로 부동산을 구매하는 사람들은 이러한 세금 정책에 구속되어서는 안 됩니다.
세빌스 하노이의 도 투 항 이사는 두 번째 부동산세는 전국적으로 통일성을 확보하기 위해 신중한 준비가 필요하다고 말했습니다. 관리 시스템과 은행 거래 및 자산 신고와 같은 기술적 조치의 통일성이 없다면 부동산세는 원하는 효과를 얻지 못할 뿐만 아니라 시장 혼란을 초래할 수도 있습니다.
높은 주택 가격의 주요 원인 중 하나는 수요와 공급의 불균형입니다. 현재 주택 공급은 수요에 비해 여전히 부족하며, 특히 저소득층과 중산층에게 적합한 저가 주택 부문의 공급이 부족합니다. 건설부는 시장 규제를 위해 중단된 사업의 법적 장벽을 해소하고 신규 사업 착수를 촉진하여 부동산 공급의 걸림돌을 해소할 것을 제안했습니다.
하노이 베트남 주택공사(Vietnam Housing Company, 하노이) 호티투마이(Ho Thi Thu Mai) 이사는 정부와 기업이 공급, 특히 사회주택과 저가 주택 부문의 공급을 늘리기 위한 과감한 조치를 취하지 않을 경우, 시장은 심각한 문제에 직면하게 될 것이라고 말했습니다. 주택 수요가 있는 사람들은 내 집 마련에 어려움을 겪게 되고, "가격 폭등" 상황은 전체 시장의 불안정성으로 이어질 수 있습니다.
토지 경매 규제 강화
국가 예산을 위한 부동산 수입 창출의 중요한 방법 중 하나는 토지사용권 경매입니다. 건설부는 경매를 통한 토지 할당 및 임대가 부정적인 측면을 제한하고, 호가와 매도 상황을 완화하며 수입을 증대시키는 데 도움이 된다고 생각합니다. 그러나 이 과정은 "경매 중개인"들이 공모하여 "가상 가격"을 형성하여 시장을 조작하는 현상 등 여러 한계에 직면해 있습니다.
건설부는 토지사용권 경매의 부정적인 측면을 극복하기 위해 경매 참여 시 보증금을 인상하고 낙찰 후 대금 지급 기간을 단축하여 투기 행위를 방지하고 가상 가격 수준을 조성하는 방안을 제안했습니다. 이 규정은 차익을 노리고 매매하는 경매 참여자들의 상황을 최소화하고, 실질적인 필요성이 있는 사람들만 참여하도록 하는 데 도움이 됩니다.
오늘은 "2024년 말, 2025년 초 부동산 시장 전망"이라는 토크쇼를 진행합니다.
라오동 신문사(Lao Dong Newspaper)가 주최한 이 세미나는 10월 10일 오전 8시, 호치민시 3군 보티사우구 보반탄 123-127번지 라오동 신문사 2층 컨퍼런스홀에서 개최되었습니다. 이 세미나는 경영 기관, 기업, 그리고 전문가들이 향후 시장 발전을 위한 해결책을 모색할 수 있는 자리입니다.
세미나는 다음과 같은 내용에 초점을 맞췄습니다: 부동산 시장의 현재 상황, 향후 전망; 부동산 시장과 관련된 3개 신규 법률의 영향 및 법률 시행을 안내하는 문서의 시행; 토지 가격표 및 세금과 관련된 문제...
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출처: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm
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