저출산과 유동성 병목 현상

베트남 부동산중개인협회(VARS)는 최근 "출산율 감소와 주택 시장에 미치는 장기적인 영향"이라는 제목의 논란스러운 보고서를 발표하며 베트남이 인구 통계학적 요인이 부동산 수요에 영향을 미치는 시기에 접어들고 있다고 지적했습니다. 그러나 단기적으로는 주택 가격, 공급, 차입 비용과 같은 "경성" 요인이 더 중요한 원인이라는 의견도 많습니다.

VARS 자료에 따르면 베트남의 출산율은 1989년 여성 1인당 3.8명에서 2024년 1.91명으로 감소했습니다. 하노이 와 호찌민시와 같은 대도시의 출산율은 여성 1인당 1.3명 미만의 "극도로 낮은 출산율" 기준에 근접하고 있습니다. 이는 주택 시장의 주요 원동력인 신규 가구 수가 향후 몇 년 동안 점차 감소할 것임을 의미하며, 특히 대가족을 위한 대형 아파트 부문에서 이러한 현상이 두드러질 것입니다.

VARS는 이런 상황이 지속된다면 베트남도 고령화 사회와 극심한 저출산의 영향을 크게 받는 한국이나 일본과 마찬가지로 부동산 수급 불균형이 발생할 위험에 직면할 수 있다고 예측했습니다.

천연자원환경연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 이러한 전망에 동의하며, "장기적으로 부동산 유동성은 법률, 투입 비용, 경제 위기, 인구 등 여러 정책의 영향을 받습니다. 인구, 특히 저출산율이 증가하지 않으면 주택 수요가 점차 감소하여 유동성이 감소할 것입니다."라고 말했습니다.

다른 관점에서, 프로핀 부동산 금융 기술 아카데미의 CEO인 보 낫 리우 씨는 이렇게 강조했습니다. "저출산은 인구 문제일 뿐만 아니라 부동산 시장 구조를 변화시키는 핵심 요인입니다. 우리는 흔히 금리, 신용, 합법성만 고려하지만, 인구 통계학적 요인은 가장 장기적이고 근본적인 변수입니다."

그러나 통계청 자료에 따르면 하노이와 호찌민시의 신규 가구 수는 매년 2~3%씩 증가하고 있습니다. 이는 주택 수요가 완전히 사라진 것이 아니라 경제적 요인에 의해 "억제"되고 있음을 보여줍니다. 베트남 부동산 연구소(VARS IRE)의 팜 티 미엔 부소장에 따르면, 유동성 감소의 주요 원인은 신규 가구 부족이 아니라 주택 가격이 감당할 수 없는 수준을 넘어섰기 때문입니다. 그녀는 하노이의 평균 주택 가격이 ㎡당 7,500만~8,000만 동, 호찌민시의 평균 주택 가격이 ㎡당 8,500만~8,900만 동으로, 20억~30억 동에 달하는 아파트는 중산층이 감당하기에는 너무 높다고 지적했습니다.

매매가뿐만 아니라 주택 담보 대출 금리 또한 큰 장벽입니다. 현재 평균 금리는 연 8%에서 12% 사이로 변동하며, 일부 은행은 초기 몇 년간 6%에서 7%의 인센티브를 제공하지만, 이는 일본(1%와 2%)이나 싱가포르(2%와 4%)보다 여전히 훨씬 높습니다. 30년 만기 15억 동(VND) 대출에 10%의 금리를 적용받는 경우, 구매자는 매달 1,500만~2,000만 동(VND)을 상환해야 하는데, 이는 많은 젊은 가정의 감당 능력을 초과합니다.

또한, 많은 사람들이 일찍 결혼하고 싶어 하지 않는다는 사실 또한 다양한 주택 수요로 이어집니다. 리우 씨는 "사람들은 생활과 업무 모두를 위한 다목적 공간을 원하며, 더 이상 고정된 디자인의 60~70m² 아파트에는 관심이 없습니다."라고 말했습니다.

전문가들은 베트남이 시장의 어려움을 해소하기 위해 두 가지 문제를 동시에 해결해야 한다고 지적합니다. 단기적으로는 저렴한 주택 공급을 늘리고, 금리를 인하하며, 신용 절차를 개선해야 합니다. 장기적으로는 인구 고령화, 저출산, 그리고 변화하는 주택 수요에 대비해야 합니다. 비엣안호아 부동산 회사의 쩐 칸 꽝 이사는 "인구 통계만 보고 정책과 상품을 무시한다면 문제를 오진하게 될 것입니다. 저렴한 주택과 더 저렴한 대출 방식이 필요합니다."라고 말했습니다.

출처: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm