배로 증가하는 단계를 통과했습니다
2021년 초 혹몬(Hoc Mon)과 구찌(Cu Chi) 지역의 부동산 시장이 다소 "침체"되었던 반면, 2022년 초에는 투자자들의 관심의 중심이 되었습니다. 2022년 초까지 이 지역의 토지는 매매가보다 2~3배 높은 수익을 올리며 호찌민시 부동산 시장의 하이라이트로 자리 잡았습니다.
이러한 열기에 대해 많은 전문가들은 호찌민시 중심부의 충격적인 가격 상승으로 부동산 시장 전체가 상승세를 보였다고 분석했습니다. 이후 외곽 지역 부동산 시장도 개발 여력이 남아 가격 상승 경쟁에 뛰어들면서 상승세를 이어갔습니다.
또한, 구찌 지구를 호찌민시 직할시로 승격하는 계획안 또한 호찌민시 부동산 시장을 빠르게 활성화하는 데 일조하고 있습니다. 신규 분양가는 즉시 상승세를 보였으며, 대부분 반년 전보다 1.2배에서 1.5배까지 상승했습니다.
그중에서도 많은 투자자들이 특히 관심을 갖는 꾸찌의 "핫스팟"이 몇 군데 있습니다. 예를 들어, 응우옌티란 거리(안년떠이 코뮌) 지역은 2~3배 상승하여 820만~850만 동/m²에 달했습니다. 부이티다잇 거리(누안득 코뮌)의 토지 가격은 4배 상승하여 720만 동/m²에 달했습니다. 일부 통계에 따르면, 꾸찌 구 내 인프라가 잘 갖춰진 일부 지역의 토지 가격은 약 1,750만 동/m²에 달합니다.
모두가 호치민시 교외의 땅을 보러 가자고 초대하던 시대는 끝났습니다.
혹몬의 토지 가격은 2020년 호치민시 인민위원회가 혹몬, 빈짠, 냐베 3개 현을 현으로 승격한다는 소식이 널리 퍼지면서 상승세를 타고 있습니다. 많은 투자자들이 저렴한 가격에 토지를 대량 매입한 후, 갑작스러운 거래로 가격을 끌어올렸습니다. 그 이후 혹몬은 부동산 열풍의 진원지 중 하나가 되었습니다. 팜티지어이, 당툭빈, 찐티미엥, 응우옌안투 등 도로변을 따라 혹몬의 토지 가격이 상당히 상승했습니다.
2020년 호크몬(Hoc Mon)의 레티하(Le Thi Ha) 거리 최저 토지 가격은 m²당 2,500만~2,700만 동이었습니다. 최고 토지 가격은 m²당 4,500만 동으로, 약 3,000m²의 전면 면적을 가진 토지의 가치는 최대 135억 동에 달했습니다. 호크몬에서 토지 가격이 가장 빠르게 상승한 노선은 22번 국도와 평행한 도로, 쩐반므어이(Tran Van Muoi) 거리, 응우옌티속(Nguyen Thi Soc) 거리 등입니다. 특히 22번 국도와 평행한 도로는 m²당 1,300만~1,400만 동에서 1,700만~1,800만 동으로 가장 낮은 가격 상승률을 기록했습니다.
교통 인프라가 잘 갖춰진 꾸찌 지역의 모퉁이 부지는 한때 투자자들에게 인기가 많고 경쟁이 치열했습니다.
이러한 가격 상승과 함께, 구찌(Cu Chi)와 혹몬(Hoc Mon) 지역의 부동산 매물도 온라인 부동산 시장 검색 결과 상위권을 차지했습니다. 일부 검색 엔진 통계에 따르면, 2022년 음력 설 연휴 이후 2군과 9군 부지 외에도 혹몬과 구찌는 거래소에서 많이 검색되는 키워드입니다.
당시 시장 과열로 인해 예상되는 하락세에 대한 우려가 커졌습니다. 호찌민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 언론과의 인터뷰에서 일부 사람들이 회의 정보를 이용해 이익을 취했다고 지적했습니다. 짜우 회장에 따르면, 투기꾼, 토지 중개인, 또는 부정직한 사업체들이 꾸찌와 혹몬 지역의 토지 가격을 "폭등"시켰습니다.
또한, 많은 전문가들은 토지의 실제 가치가 지나치게 높아진 상황에서 투자자들이 씁쓸한 결과를 감수해야 하는 시장의 사기 행각에 대해서도 경고했습니다. 현재 여러 정보 출처에서 이 지역의 토지가 손실로 매각되고 있다는 사실이 드러나면서, 이러한 경고는 현실이 된 것으로 보입니다.
손실을 줄이는 데는 여러 가지 이유가 있습니다.
일부 부동산 시장과 소셜 네트워크의 중개 그룹을 언급하며 "숨 막히는 가격에 물건 처분", "손해를 빠르게 줄이기", "은행 대출 상환을 위해 토지 매각" 등의 문구가 담긴 게시물이 널리 게시되었습니다. 많은 매도인들이 은행 대출 상환, 벌금을 피하기 위해 다른 지역에 돈을 지불, 청산 등 여러 가지 이유로 토지 가치의 30~40%까지 손실을 감수하며 돈을 돌려받을 의향을 보이고 있습니다.
예를 들어, 응우옌 반 카 거리에 있는 123m² 규모의 토지를 소유주가 15억 2천만 동(VND)에 판매하고 있는데, 이는 m²당 1,200만 동(VND)이 넘는 가격입니다. 소유주는 이 토지가 아름다운 부지에 산업 단지 및 기타 편의시설과 가깝기 때문에 5억 동(VND)이라는 저렴한 가격으로 판매한다고 밝혔습니다. 또한, 구매자는 더 나은 가격으로 협상할 수 있습니다.
꾸찌, 호크몬 지역에서 이런 손실 소식을 보는 것은 드문 일이 아니다.
또는 8번 지방도(꾸찌 타운)에 위치한 90m² 면적의 또 다른 코너 부지도 10억 VND의 손실에 매각되고 있습니다. 이 부지는 개발된 기반 시설과 다양한 편의시설을 갖춘 신축 주택 개발 계획 구역에 위치해 있습니다. 토지 소유주는 은행 대출금을 갚기 위해 자금이 필요하기 때문에 이 부지를 싸게 팔아야 하며, 중개인이 신속하게 매수자를 찾을 수 있도록 높은 수수료를 감수할 의향이 있다고 밝혔습니다.
혹몬에서는 2021-2022년 기간 동안 50억 동 이상의 가치가 있는 토지가 지난 2개월 동안 토지 소유주에 의해 40억 동에 매물로 나왔지만 아직 매수자가 나오지 않았습니다. 이는 호황기에 토지를 매수한 다른 많은 투자자들의 일반적인 상황과도 같습니다.
조사 결과, 이 지역의 토지 시장은 2022년 말부터 2023년 1월까지 5~15% 감소했습니다. 현재 전반적인 감소율은 20~35%에 달하며, 많은 토지 소유주들이 은행의 압박을 받고 있기 때문에 향후 증가할 조짐을 보이고 있습니다. 일부 토지의 "저가 매수" 거래는 급격히 감소했으며, 어떤 경우에는 최대 50%까지 감소했습니다. 그러나 대부분의 시장은 유동성이 부족하며, 특히 대규모 토지의 경우 더욱 그렇습니다.
전문가들은 이러한 상황에 대해 부동산 시장 전반의 영향이 일부 있다고 분석했습니다. 단기 수익성이 높은 다른 투자 채널을 통해 현금 흐름이 유입되고 있기 때문입니다. 특히 많은 투자자들이 현재 저점을 잡기 위해 기다리고 있어 유동성이 개선되지 않고 있습니다. 손실 폭락의 물결은 호찌민시 중심부에서 외곽 지역과 인근 성으로 확산되어 시장의 선택지가 너무 많아져 유동성이 전혀 없는 지역까지 생겨났습니다.
또한, 2022년 말 호치민시 인민위원회가 교외 지역에 시 또는 군으로 승격 신청을 하지 말라고 요구하면서 혹몬과 구찌 지역 시장도 심각한 타격을 입었습니다. 이는 이 지역의 투자 및 거래 결정에 상당한 심리적 영향을 미쳐 부동산 시장 유동성이 급격히 감소하는 결과를 초래했습니다.
하지만 데이터에 따르면, 현재 손실률 하락에도 불구하고 2019~2020년 기간의 부동산을 보유한 많은 투자자들이 여전히 큰 수익을 올리고 있습니다. 따라서 손실 매물로 공시된 토지의 100%가 실제로 손실을 보고 있는 것은 아니며, 단순히 수익을 줄여 부동산을 매각하고, 더 나은 수익이 예상되는 다음 투자 기간을 위한 자금을 마련하고 있는 것입니다.
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