시장 회복 속도에 대한 기대
2023년 다낭 부동산 시장은 여전히 어려움과 난관을 겪고 있지만, 2024년에는 더 밝은 전망이 나올 것으로 전망됩니다. 부동산 시장의 회복은 큰 돌파구를 만들어내기는 어려울 것이지만, 많은 새로운 기회와 얽혀 있을 것입니다.
2023년 말 다낭 부동산 시장은 연초보다 더 긍정적인 신호를 기록했습니다.
2023년 다낭 시장 전반을 돌아보며, 다낭 베트남 부동산중개업협회(VARS) 부동산 시장 조사 워킹그룹 위원인 쩐 트롱 부(Tran Trong Vu) 씨는 연말 부동산 시장이 연초보다 더 긍정적인 신호를 기록했다고 말했습니다.
그 중에서도 시장에서 가장 많이 흡수되고 있는 매물은 남호아쑤언, 호아쑤언, 바우짬호수 등 일부 지역의 토지와 저가 아파트로, 올해 초 대비 5~10% 가량 가격이 소폭 상승했다.
아파트 부문에서도 분양이 순조롭게 진행되었는데, FPT 플라자(2,700만 동/m²) 등 분양 중인 상품들이 그 예입니다.선 그룹 의 파노마(Panoma)는 6천만~7천만 동/m²의 분양가를 기록했습니다. 이는 고급 아파트 공급 수준에 비해 상당히 낮은 가격입니다.
"올해 주목할 점은 현금 흐름을 창출하는 부동산 상품에 대한 투자자들의 수요가 많다는 점입니다. 원가 대비 연 4% 이상의 현금 흐름을 창출하는 상품들이 대부분 성공적으로 거래되었습니다."라고 Vu 씨는 평가했습니다.
VARS 부동산 시장 조사 태스크포스 멤버에 따르면, 다른 지역과 달리 다낭 부동산은 2019년 초에 정점을 찍었지만, 이후 하락세를 보이며 코로나19 팬데믹으로 인한 변동으로 인해 급격히 하락했습니다.
2022년 부동산 시장이 "정점"에 도달했을 무렵, 이 시장은 빠르게 회복세를 보였지만 부동산 가격은 완전히 회복되지 않았습니다. 이는 다낭 부동산 시장이 다른 지역보다 더 활발하다는 것을 보여줍니다.
또한 국가 차원에서는 저렴한 주택을 위한 구체적인 메커니즘과 우대 정책을 연구하여 투자자들이 이 부문의 공급 개발에 참여하도록 장려하고, 평균 소득 또는 평균 소득에 가까운 가구의 주택 수요를 충족시키는 것이 주요 목표입니다.
특히 "구매력"을 높이기 위한 특혜 신용 정책을 포함하거나, 투기 유인을 줄이기 위해 2주택 및 3주택에 대한 세율을 인상하고, 세수를 실질적인 도움이 필요한 사람들을 지원하는 데 재활용할 수 있습니다. 사회 기반 시설 사업의 개발 및 운영에 대한 투자자 지원...
또한, 투자를 늘리고 교통 인프라를 확충해야 합니다. 주택 구매 시 거리가 더 이상 중요한 고려 사항이 되지 않게 되면, 도심에서 교외로 이주하는 추세는 불가피합니다. 이전 국가들의 경험을 연구하고 배우는 것 또한 개발 과정을 단축하고 목표 달성을 위한 해결책 중 하나입니다.
실제 주택수요는 부동산 시장 구조조정의 '지렛대'
DKRA 그룹의 예측에 따르면, 2024년 토지 공급은 2023년에 비해 약간 감소할 것으로 예상되며, 주로 다낭과 꽝남성 에 집중되어 450~550필지 정도로 변동할 것으로 전망됩니다.
1차 가격 수준은 2023년 대비 계속해서 횡보 추세를 보이고 있습니다. 유동성과 2차 가격 수준은 2023년에도 계속해서 하락세를 보이고 있으며, 특히 법적 절차를 완료하지 못한 프로젝트와 차입 자본을 사용하는 고객의 경우 하락세가 두드러집니다.
다낭은 현재 15,000채 이상의 사회주택과 저렴한 주택을 공급하는 전국의 선도적인 지역입니다.
아파트 부문에서는 2024년 신규 공급 물량이 800~1,000세대로 변동될 것으로 예상됩니다. A급 아파트 공급 비중은 증가할 것으로 예상되며, 주로 응우한선군에 집중될 것으로 보입니다.
1차 판매 가격은 투입 비용 압박으로 인해 큰 변동이 없거나 소폭 상승했습니다. 시장 수요를 촉진하기 위해 신속한 상환 할인 정책과 은행 대출 원금 및 이자 유예 지원 정책이 지속적으로 추진되고 있습니다.
Tran Trong Vu 씨는 부동산 투자자들이 법적 절차를 마치고 2024년 3분기부터 점진적으로 판매를 시작하면 가까운 미래에 아파트 공급이 늘어날 것이라고 말했습니다.
특히 다낭은 현재 1만 5천 가구 이상의 사회주택 및 저렴한 주택 공급을 통해 전국에서 가장 많은 사회주택을 공급하고 있는 지역입니다. 2024년 첫 주에는 1차 사회주택 분양을 공식 발표하기도 했습니다. 하지만 현실적으로는 아직 국민들의 수요를 충분히 충족하지 못하고 있습니다.
부 씨는 이 문제를 설명하면서, 한편으로는 다낭의 사회주택이 현재 주로 리엔치에우 지역에 집중되어 있고, 다른 한편으로는 도시의 남쪽과 남서쪽 지역에서는 새로운 프로젝트가 거의 없다고 말했습니다.
반면, 다낭의 현재 인구 증가율은 연 2.51%로, 사회주택 공급은 많지만 수요를 충족하기에는 부족합니다. 가장 확실한 증거는 2023년에 약 15건의 매매가 이루어졌고, 1,700세대의 사회주택 아파트가 모두 빠르게 매진되었다는 것입니다.
베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 부동산 시장 위기에 대한 이야기를 들어보면 실제 수요가 시장을 뒷받침하는 가장 큰 원동력이라고 합니다.
2023년에는 많은 부동산 유통업체들이 신규 공급 부족으로 어려움을 겪었고, 시장이 이를 흡수하지 못하면서 인력 감축에 나섰습니다. 많은 업체들이 문을 닫고 영업을 중단해야 했지만, 타운하우스, 아파트, 그리고 주거용 토지 상품을 전문으로 하는 부동산 중개업체들은 여전히 번창했고, 이러한 모델은 점점 더 많이 모방되었습니다.
예를 들어, 투안 123, 황지아, 포싼, 나토비엣남은 여전히 수백 명의 방문객을 확보하며 활발하게 운영되고 있습니다. 이는 이 기간 동안 실제 수요가 상당한 비중을 차지하고 있음을 보여줍니다.
부동산 사업체들이 유동성을 개선하기 위해 제품을 재구조화하고 부동산 및 저비용 부문으로 전환하고 있다는 사실은 이 단계부터 부동산 시장에 좋은 소식으로 여겨진다.
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