중국 부동산 위기의 피해자들

8월, 컨트리 가든이 유동성 위기에 처했다는 소식이 전해지자 38세의 화이란 씨는 곧바로 산둥성의 한 건설 현장으로 향했습니다. 그곳에는 자신이 산 집이 아직 완공되지 않은 상태였습니다. 그곳의 풍경은 그녀를 더욱 슬프게 했습니다.

크레인은 한산했고, 무릎 높이의 풀밭에는 콘크리트 슬래브가 흩어져 있었다. 황량한 풍경이었다.

공무원인 톰 첸은 중국 최대의 부동산 회사가 그의 가족이 보상을 받은 저장성의 아파트 건물 건설을 중단한 후로 노숙자가 될지도 모른다는 두려움에 끊임없이 시달렸습니다.

한편, 광둥성의 건설 노동자 푸 씨는 두 달째 월급을 받지 못하자 파업이라는 극단적인 선택을 했습니다. 그는 블룸버그와의 인터뷰에서 "회사의 어려움은 상관없습니다. 힘들게 번 돈을 돌려받고 싶을 뿐입니다."라고 말했습니다.

장쑤성 양저우시의 시골 정원 프로젝트(사진: 블룸버그).

주택 구매자, 근로자, 부동산 개발업체, 중국 정부 모두 수년에 걸쳐 경제적 도약에 기여했습니다.

20년 넘게 부동산은 주요 성장 동력이 되어 왔으며, 2019년 기준 부동산 시장 규모는 52조 달러에 달해 국내총생산(GDP)의 25%를 차지합니다. 글로벌 투자자들 또한 이러한 흐름에 발 빠르게 동참하여 채권 발행에 1,800억 달러 이상을 투자했습니다.

하지만 지난 3년 동안 중국 정부는 부동산 시장의 부채 의존도를 낮추는 데 주력했고, 이로 인해 부동산 시장은 '주요 생명력'을 잃고 극도로 어려운 시기를 겪게 되었습니다.

컨트리 가든은 경기가 호황일 때는 가장 눈에 띄는 기업 중 하나이지만, 경기가 침체될 때는 가장 어려움을 겪는 기업이기도 합니다.

전성기에는 이 회사가 13만 명의 직원을 고용하고 전국 수만 가구에 주택을 제공했습니다. 하지만 이제는 지난주 만기가 된 수천만 달러의 채권조차 상환하지 못하고 있어 사실상 파산 상태에 이르렀습니다.

나티시스 SA의 아시아 태평양 지역 수석 경제학자인 알리시아 가르시아 헤레로는 블룸버그와의 인터뷰에서 "대규모 기업의 채무 불이행과 시장 전반의 매출 및 가격 하락으로 부동산 시장은 아직 빛을 보지 못하고 있다"고 말했다.

그녀는 "컨트리 가든은 중국이 수년간 채택해 온 부동산 시장 자금 조달 모델의 희생양"이라고 덧붙였다.

2019년 광저우에서 진행된 프로젝트에 참석한 양궈켕 회장(가운데)(사진: AP).

열망은 사라졌다

부동산 가격이 계속 오를 것이라는 기대는 수백만 명의 중국인들의 마음속에 깊이 뿌리내렸고, 이제 그 기대는 많은 사람들의 직업, 가족, 희망, 미래, 그리고 개인 재정에 큰 타격을 주고 있습니다. 화이란도 예외는 아닙니다.

중국 정부가 수십 년간 존재해 온 부동산 거래 제한을 대폭 완화한 이후, 화이란뿐만 아니라 수많은 젊은이들과 수백만 가구에게 내 집 마련은 가장 큰 영감이 되었습니다. 컨트리 가든은 이 분야에 "진출"한 선구적인 기업 중 하나입니다.

1992년 광둥성에 설립된 컨트리 가든은 고품질 학교, 체육관 등 많은 편의 시설을 프로젝트 부지 내에 통합한다는 전략으로 금세 시장에서 가장 눈에 띄는 이름이 되었습니다.

창업자인 양궈켕은 그의 독특한 사업 접근 방식이 각 프로젝트마다 독립적인 서비스 관리 회사를 설립하는 등 많은 기업에 채택되면서 광둥 사업가들의 롤모델이 되었습니다.

중국의 부동산 시장은 1998년에 완전히 상업화되었습니다. 3년 후, 중국은 세계무역기구(WTO)에 가입했습니다. 2005년까지 중국의 GDP는 두 배 이상 증가했습니다.

급속한 경제 발전과 함께 건설 활동 또한 폭발적으로 증가했습니다. 수백만 명의 사람들이 대도시로 몰려들면서 주택 수요가 급증했습니다. 들판과 공터는 점차 새롭고 현대적인 도시 지역으로 대체되었습니다.

컨트리 가든의 매출은 2004년에서 2007년까지 단 3년 만에 5배 이상 증가했고, 그 당시 중국 부동산 시장에서 가장 수익성이 높은 기업 중 하나가 되었습니다.

중국의 도시화 추세가 계속 증가함에 따라 이 회사는 2008~2009년 세계 금융 위기도 헤쳐나갔습니다.

당시 화이란은 부동산 시장에 드리운 "어두운 구름"을 전혀 보지 못했습니다. 국제 투자자들도 마찬가지였습니다. 컨트리 가든을 포함한 중국 부동산 회사들이 발행한 채권은 시장에서 "인기 상품"이 되었습니다.

1998년 베이징에서 열린 건축 박람회의 활기찬 풍경(사진: 게티 이미지)

하지만 2015년부터 중국 경제가 침체되기 시작하면서 건설 활동은 이제 구시가지 재개발에 집중되었습니다. 톰 첸의 집은 철거될 예정이었고, 지방 정부는 컨트리 가든이 건설 중인 2023년 완공 예정인 프로젝트에 따라 그의 가족에게 아파트 여섯 채를 보상해 주겠다고 약속했습니다. 가족들은 기꺼이 이를 받아들였습니다.

지난 수십 년간 중국의 급속한 성장은 부동산에 대한 의존도 증가를 동반했습니다. 2020년 조사에 따르면, 중국 자산의 80%가 부동산에 묶여 있었습니다.

과거의 투기 성향으로 인해 주택 가격은 많은 젊은이들이 감당할 수 없는 수준으로 치솟았고, 이는 빈부격차를 줄이려는 정부의 목표를 저해하고 있습니다. 인구 고령화와 저출산은 중국이 향후 공급 과잉에 직면할 것임을 시사합니다.

실제로, 중국 에버그란데 그룹이 파산을 선언한 2020년 말부터 은행들은 부동산 개발업체에 대한 대출을 엄격히 규제해 왔습니다.

이는 중앙 정부가 부동산 부채 감축을 목표로 추진한 '3선(레드라인) 전략'의 결과로, 이로 인해 해당 부문 10만 개가 넘는 기업들이 어려움에 처했습니다. 그 이후 주택 매매는 계속 감소했고, 코로나19 팬데믹이 결정타를 날렸습니다.

에버그란데가 채무 불이행을 한 이후 부동산 부문에 대한 투자는 지속적으로 감소했습니다(사진: 블룸버그).

폭풍

2021년 5월, 컨트리 가든은 화이란의 고향인 산둥성 주예로 사업을 확장했습니다. 그녀는 그 지역에서 가장 비싼 단지에 대한 광고가 쏟아지는 것을 보고 5성급 라이프스타일을 약속하는 것을 보고 큰 충격을 받았습니다.

"건물 디자인이 정말 인상적이었어요." 화이란 씨가 말했다. "진짜 집이라고 생각해요. 두 딸아이가 각자 방을 갖게 될 거예요."

성대한 개장식은 붉은 등불과 엄청난 인파로 큰 성공을 거두었습니다. 주차가 어려워 행사장까지 차를 몰고 오지 말라는 조언까지 받았습니다. 프로젝트 전체가 빠르게 매진되었습니다.

하지만 그녀는 그 화려함 뒤에서 유동성 위기라는 폭풍이 몰아치고 있을 줄은 예상하지 못했습니다.

몇 달 전, 에버그란데가 채무 불이행을 한 후, 중국의 2,000억 달러 규모의 부동산 채권 시장에 대한 시각이 완전히 바뀌었습니다.

신용에 대한 접근성이 제한적이고 매출이 부진하면서, 아무리 건강한 기업이라도 병들어 가고 있습니다.

컨트리 가든(Country Garden) 역시 예외는 아닙니다. 중국의 "국영" 부동산 회사임에도 불구하고 말입니다. 오랫동안 시행해 온 소도시 집중 전략은 결국 역효과를 낳았습니다. 소도시 주택 구매자들의 심리는 대도시보다 더 쉽게 흔들리기 때문에, 이곳의 주택 매매는 "참담하게" 감소했습니다.

컨트리 가든은 유동성을 높이기 위해 광둥성 정부에 부동산 매매를 국유 부동산과 할인된 가격으로 연결해 달라고 요청해야 했습니다.

하지만 회사의 사업은 시장의 흐름을 거스를 수 없었습니다. 절정기에는 많은 주택 구매자가 전국 100개 도시에서 320개가 넘는 미완성 프로젝트에 대한 주택담보대출 상환을 거부했는데, 그중에는 컨트리 가든이 소유한 프로젝트도 포함되었습니다.

10월, 중국 주택 가격은 7년 만에 가장 빠른 속도로 하락했습니다. 중앙 정부는 16개 항목의 지원책을 내놓으며 개입할 수밖에 없었지만, 이미 때는 늦었다고 판단했습니다.

컨트리 가든 회장 양은 직원들을 안심시키기 위해 한 시간짜리 연설을 하며 "터널 끝에서 빛을 보았다"고 말했습니다. 사실인가요?

2023년 9월 광둥성 허위안시의 컨트리 가든 프로젝트 전경. (사진: 블룸버그)

아직 고통은 끝나지 않았다

컨트리 가든의 9월 매출은 전년 동기 대비 81% 감소했습니다. 안타까운 것은 올해 첫 8개월 동안 이 그룹의 매출이 다른 경쟁사들보다 두 배나 빠르게 감소했다는 것입니다.

블룸버그 억만장자 지수 에 따르면, 창업자 양궈켕의 딸이자 한때 중국에서 가장 부유한 여성이었던 양후이얀의 재산은 86%나 "증발"해 46억 달러에 그쳤습니다.

푸 씨는 컨트리 가든 같은 대기업이 직원들에게 임금을 지불할 자금이 부족하다는 사실을 받아들이기 어려워합니다. 그는 1만 위안의 체불 임금을 받을 날만을 손꼽아 기다리고 있습니다. 그 후에는 곧바로 고향인 쿠이저우로 돌아갈 것입니다.

"제 고향 사람들은 더 이상 일하러 나가고 싶어하지 않아요. 저도 마찬가지예요." 푸 씨는 이렇게 말했다.

푸, 화이란, 천 씨와 같은 사람들의 이야기는 중국에서는 드문 일이 아닙니다. 중국판 틱톡인 더우인에서는 건설 노동자와 주택 구매자들이 컨트리 가든이 미완성 프로젝트를 재개하고 노동자들의 임금을 지급하도록 정부에 압력을 가할 것을 요구하는 영상을 게시하고 있습니다.

그들 중 다수는 회사 본사 밖으로 행진했지만 "무력했다".

케임브리지 대학교 정치경제대학원의 크리스토퍼 마퀴스 교수는 "대형 부동산 기업이 파산하거나 부채를 갚지 못하면 은행과 관련 개인에게 직접적인 영향을 미치고, 특히 경제에 악영향을 미칠 것"이라고 말했습니다.

많은 사람에게 진짜 집에 대한 꿈은 당장은 이루어지지 않을 것이다(사진: 블룸버그).

위기의 고통은 계속 확산되고 있습니다. 정부는 현재의 어려운 상황에도 불구하고 부동산 기업 보호에 거의 관심을 보이지 않고 있습니다. 블룸버그 통계에 따르면, 10월 말 기준 중국 부동산 기업 미상환 채권의 50% 이상에 해당하는 약 1,000억 달러가 채무 불이행 상태에 빠졌거나 구조조정을 강요받았습니다.

이로 인해 Pacific Investment Management Co 및 Fidelity International Ltd.와 같은 대형 펀드를 포함한 투자자의 신뢰가 침식되었습니다. 홍콩 법원 판결에 따르면 Evergrande는 부채를 상환하기 위해 자산을 청산해야 할 수도 있습니다.

천 씨는 부동산 위기로 인해 지방 정부의 수입이 급격히 줄었고, 그의 지역의 일부 학교는 교사들에게 급여를 지급할 수조차 없다고 말했습니다.

화이란 씨의 경우, 올해 초 실직으로 매달 갚아야 할 주택담보대출금이 부담이 되었습니다. 매매계약서를 작성했던 집은 가치가 4분의 1이나 떨어졌습니다. 집을 팔고 싶어도 매수자를 찾기가 쉽지 않을 것입니다.

"딸아이가 새집으로 언제 이사하냐고 물었을 때 어떻게 대답해야 할지 몰랐어요." 그녀는 슬프게 말했다. "다시 기회가 주어진다면, 컨트리 가든 같은 큰 회사라도 어떤 부동산 회사도 완전히 믿지 않을 거예요." 그녀는 말했다.

원천: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm