주택 구매자는 집을 소유하기 위해 이사를 고려합니다.

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주택 가격이 지속적으로 상승하는 상황에서, 구매자들은 임대를 고려하고 선택할 수도 있고, 더 합리적인 가격에 구매하기 위해 인근 지방으로 이사하는 것을 받아들일 수도 있습니다.

높은 판매 가격

세빌리스가 최근 발표한 자료에 따르면 하노이 와 호찌민시 같은 대도시의 연간 자연 주택 수요는 약 5만 가구입니다. 이는 이민, 성인의 거주지에서 벗어나는 인구 이동, 그리고 주택당 평균 인원 감소에 따른 결과입니다.

이러한 수요는 한동안 공급 제약으로 충족되지 못하면서 주택에 대한 잠재수요가 발생했습니다. 또한, 변동성이 큰 금 시장과 저금리 등 거시경제적 요인으로 인해 투자자들은 합리적이고 장기적인 투자처를 모색하고 있습니다. 아파트 부문의 부동산 수요 또한 증가했습니다.

아파트 부문 부동산 수요가 증가하고 있습니다. 사진: Viet Dung

세빌리스의 2024년 1분기 보고서에 따르면 하노이 아파트의 1차 가격은 m²당 5,900만 동으로 전분기 대비 3%, 전년 동기 대비 14% 상승했습니다. 2차 시장 또한 거래량이 증가했고, 가격 또한 이전 가격 대비 상승했습니다.

호치민시의 경우, CBRE 베트남 자료에 따르면 2024년 1분기 말 호치민시 아파트 매매가는 m²당 6,100만 동으로 전분기와 동일한 수준을 기록했습니다. 투자자들은 상품 유동성을 높이기 위해 매력적인 매매 및 지급 정책을 유지하고 있습니다. 그러나 유동성은 그리 긍정적이지 않습니다.

수요와 공급의 불균형이 주택 가격을 상승시켰다는 것은 부인할 수 없습니다. 그러나 판매자 입장에서는, 투자자들 역시 가격을 낮추고 싶어도 쉽지 않은 "고통"을 겪습니다.

호찌민시의 한 부동산 회사 대표는 주택 부동산 프로젝트를 완료하려면 회사가 많은 비용을 "부담"해야 한다고 말했습니다. 예를 들어, 이 프로젝트의 토지 비용에는 보상 비용, 토지 사용권 양도를 통한 부지 정리 비용, 토지 사용료, 토지 임대료, 그리고 국가를 위한 벼농사 보호료(벼농사를 사용하는 경우)가 포함됩니다.

토지 관련 비용은 일반적으로 아파트 프로젝트 비용의 약 15%, 타운하우스 프로젝트 비용의 약 30%, 빌라 프로젝트 비용의 약 20%를 차지합니다.

특히, 현재 보상 및 부지 정리 비용은 일반적으로 기업이 실제로 지출한 비용의 약 70%를 관할 국가 기관에서 공제합니다. 공제되지 않은 나머지 실제 비용은 이익으로 간주되며, 기업은 해당 이익에 대해 20%의 법인세를 추가로 납부해야 합니다. 마지막으로, 이러한 비용은 모두 고객이 주택을 구매할 때 지불해야 하는 매매가에 포함됩니다.

건축비는 아파트 건설 비용의 약 50%, 타운하우스 건설 비용의 약 30%, 빌라 건설 비용의 약 20%를 차지합니다. 이러한 비용은 지속적으로 증가하고 있습니다. 예를 들어, 아파트 건축 시 1m² 면적당 건축비는 현재 1,300만~1,500만 동/m²로, 이전 700만~800만 동/m²의 거의 두 배에 달합니다.

"위의 모든 비용은 정상적인 시장 상황을 가정하여 계산되었으며, 상업용 주택 프로젝트의 경우 프로젝트 완료 기간은 약 3년입니다. 과거처럼 법적 문제로 인해 더 오래 걸릴 경우 총 투자 비용은 크게 증가할 것입니다."라고 위 사업의 대표는 말했습니다.

교외는 밝은 곳입니다

가격 상승에 직면하여 일부 프로젝트는 실제 가치보다 높은 가격으로 책정되었습니다. 전문가들은 구매자에게 사용 가치와 프로젝트의 타당성을 신중하게 고려할 것을 권고합니다.

세빌스 하노이 컨설팅 및 리서치 부문 시니어 디렉터인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 "일반적으로 가격이 계속 상승하면 구매자는 자신의 재정 상황을 고려할 것입니다. 실제 주택 수요가 여전히 대부분을 차지하지만, 가격이 계속 상승하면 구매자는 도심의 아파트 임대를 고려하거나, 가격이 더 저렴한 인근 지역의 공급으로 수요가 이동하는 것을 받아들일 수 있습니다."라고 말했습니다.

세빌스 베트남 컨설팅 서비스 이사인 도 티 투 지앙 씨는 주택 소유와 자본 축적 과정은 작고 저렴한 아파트에서 시작하는 경우가 많고, 이후 가족이 자산을 축적하면 더 큰 아파트로 이사한다고 말했습니다. 따라서 좋은 입지에 있는 주택을 구매하는 것은 생애 첫 주택 구매자에게는 쉽지 않은 일입니다.

그러나 인프라는 여전히 주택 시장의 가치 구조를 변화시키는 가장 중요한 요소입니다. 인프라를 제공하면 이동 시간이 단축되고 주변 지역의 선택 폭이 넓어져 주택 구매력 문제가 해결됩니다.

"대도시에 저렴한 주택이 부족하다는 것은 부인할 수 없습니다. 하지만 이는 투자자에게는 잠재적인 선택지가 아니며, 첫 주택 구매자에게도 적합하지 않기 때문에 당연한 현상입니다. 다른 위성 지역에도 저렴한 주택이 있으며, 인프라가 개선되면 이러한 지역에서 도심까지의 거리가 단축될 것입니다."라고 지앙 씨는 말했습니다.

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