손으로 쓴 종이로 토지를 구매하면 붉은책을 받을 수 있나요?

(단트리) - 2024년 8월 1일부터 시행되는 토지법은 부동산을 양도할 때 2015년 민법 제129조 2항에서 규정한 경우를 제외하고는 계약서에 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정합니다.

토지 매매(양도)는 토지 사용권을 양도하는 거래이지만, 계약서에는 법률에 따라 공증이나 인증이 되어 있지 않습니다.

많은 사람들이 수기 문서로 거래된 토지는 토지 사용권 증명서를 발급받지 못할까봐 걱정합니다. 실제로 두 가지 유형의 거래가 있으며, 처리 방식도 다릅니다.

8월 1일부터 현재까지 양도된 토지

2024년 토지법 제27조 제3항은 토지이용권, 토지이용권 및 토지에 부속된 자산을 이용한 양도, 증여, 저당권 설정 및 자본금 출자 계약은 이 항 제2호의 경우를 제외하고는 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

따라서 양도인 중 1인 이상이 부동산사업자인 경우에만 공증 또는 인증의무가 면제됩니다.

그러나 2015년 민법 제129조 제2항은 공증 또는 인증받지 않은 계약이지만 당사자 중 한 명이 계약상 의무의 2/3 이상을 이행한 경우 당사자 중 한 명의 신청에 따라 법원이 계약의 유효성을 인정하는 결정을 내려야 한다고 규정하고 있습니다.

그러나 공증 또는 인증되지 않은 양도 계약의 유효성을 법원에 인정해 달라고 요청하는 것은 당사자들이 공증 또는 인증을 받는 것보다 더 많은 시간과 절차가 필요합니다. 반면, 계약서에 공증을 하지 않으면 법적 분쟁의 위험이 커집니다.

따라서 토지이용권을 수기문서로 양도하는 것은 그 양도가 8월 1일 이전에 이루어지는 경우에만 유효합니다.

토지 이용권 증명서 샘플(사진: IT).

8월 1일 이전에 양도된 토지

8월 1일 이전 거래에는 2가지 경우가 있습니다. 토지 사용권 증명서가 발급된 토지와 토지 사용권 증명서가 발급되지 않은 토지입니다.

첫 번째는 붉은책 없이 토지를 사고 파는 경우입니다.

2024년 토지법 제137조 제5항은 토지를 사용하고 있는 가구와 개인이 본 조 제1항, 제2항, 제3항 및 제4항에서 정한 서류 중 타인의 명의가 기재된 서류와 토지이용권 양도에 관한 서류를 첨부하고 8월 1일 이전에 법률의 규정에 따라 토지이용권 양도 절차를 밟지 아니하였고 토지에 분쟁이 없는 경우 토지이용권 및 토지에 부속된 자산 소유권 증명서를 발급받고 법률의 규정에 따라 재정적 의무를 이행해야 한다고 규정하고 있다.

따라서 실무상 이미 이전이 이루어진 경우(당사자 한 명이 비용을 지불하고, 다른 한 명이 토지를 인도하되 명의를 변경하지 않은 경우)에는 토지이용권 이전 절차를 밟을 필요는 없으나, 등록 및 제1등기부등본 발급 절차만 밟으면 됩니다.

첫 번째 인증서 신청을 접수한 기관은 양수인에게 규정에 따라 공증 또는 인증된 계약서나 양도 서류를 제출하도록 요구하지 않습니다.

손으로 작성한 서류로 양도받은 토지를 사용하고 증명서를 받으려는 경우, 양수인은 법령 101/2024 제42조 1항에 규정된 서류를 준비하고 절차를 따라야 합니다.

두 번째는 붉은책이 부여된 토지를 사고 파는 것입니다.

101/2024 법령 제42조 2항에 따르면, 어떤 사람이 8월 1일 이전에 양도로 인해 토지를 사용하고 있고, 양수인이 양도인의 증명서 또는 계약서, 규정에 따른 양도 관련 서류만 가지고 있는 경우, 양수인은 새로운 증명서를 받기 위해 증명서 신청서와 기존 토지 사용권에 대한 서류를 제출해야 합니다.

새로운 토지 사용권 증명서를 부여하는 절차는 4단계로 구성됩니다.

1단계: 문서 준비

101/2024 법령 제42조 2항은 8월 1일 이전에 토지 사용권을 양도하는 경우, 양수인이 양도인의 원본 인증서만 소지하고 있는 경우 인증서 발급 절차를 진행할 때 제출해야 하는 서류는 다음과 같다고 규정하고 있습니다.

- 양식 11/DK에 따른 토지 및 토지에 부착된 자산의 변경 사항 등록 신청.

- 원본 인증서가 발급됨.

- 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산의 양도에 관한 서류(양도인과 양수인의 완전한 서명이 있어야 함)(계약서는 공증이나 인증을 받을 필요는 없지만 모든 당사자의 완전한 서명이 있어야 함).

2단계: 신청서 제출

방법 1: 가구와 개인이 필요한 경우 토지가 위치한 사, 구, 읍의 인민위원회에 신청서를 제출합니다.

방법 2: 토지 사용자는 토지가 소재한 지역의 원스톱 부서 또는 도, 시, 구의 토지등기소 지부에 제출할 수 있으며, 토지등기소 지부가 없는 곳에는 토지이용권등기소에 제출할 수 있습니다.

3단계: 문서 수신 및 요청 처리

토지등록소는 토지가 소재한 사, 구, 읍의 인민위원회 본부에 서면으로 양도인에게 토지양도증 발급 절차를 통지하고 게시하여야 한다.

통지할 양도인의 주소가 알려지지 않은 경우 토지등기소는 해당 지역 대중매체에 3회 연속으로 공고하여야 한다(공고비용은 증명서를 신청하는 사람이 부담한다).

지역 언론에 통지 또는 최초 게재일로부터 30일이 경과한 후에도 양도인이 발급된 증명서를 제출하지 않을 경우, 발급된 증명서는 취소됩니다. 토지등기소는 발급된 증명서의 취소 여부를 결정하기 위해 관할 관할 기관에 제출할 서류를 작성하여 절차를 완료하고 동시에 양수인에게 새로운 증명서를 발급해야 합니다.

분쟁해결을 위한 요청이 있는 경우 토지등기소는 규정에 따라 분쟁을 해결하기 위해 당사자에게 해당 국가기관에 요청서를 제출하도록 안내합니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm