부동산 거래량 증가, 다시 활기를 기대

빈즈엉성 콘도미니엄 건설 현장을 둘러보는 사람들 - 사진: 응옥 히엔

그렇다면 현재 부동산 시장은 어떤가요? 주목할 만한 점은 무엇일까요?

금리가 하락하면서 사람들은 담대하게 집을 산다

방금 호치민시 투득시에 아파트를 구입한 응우옌 안 투(35세) 씨는 최근 아내와 함께 호치민시의 여러 부동산 프로젝트를 조사했으며, 심지어 호치민시와 인접한 빈즈엉 지역의 프로젝트도 보러갔지만, 대부분 프로젝트 가격이 비싸다고 말했습니다.

투 씨와 그의 아내는 여러 프로젝트를 검토한 후, 시내에 있는 30억 VND에 가까운 개발 사업지에서 거주지를 선택하기로 했습니다. 이 개발 사업지의 주택 가치 중 70%는 은행에서 대출을 받은 것입니다.

투 씨에 따르면, 현재 주택담보대출 이자율이 낮아져 연 6%의 이자율로 대출을 받을 수 있고, 처음 2년 동안은 고정 금리로 대출을 받을 수 있어 투 씨는 10년 넘게 임대 생활을 하다가 이 집에 정착하기로 결심했다고 합니다.

"사실 지금은 선택할 수 있는 아파트가 많지 않지만, 지난 2년 동안 분양된 프로젝트는 한 손에 꼽을 정도였어요. 이번에는 금리도 낮았고 투자자들의 지원 정책도 좋아서 이 시기에 집을 사기로 결심했죠."라고 투 씨는 말했다.

쩐 반 타오(33세) 씨는 앞으로 새 아파트나 주택을 사는 대신, 투득 시 지역의 오래된 아파트를 구매하기로 결정하고 주택 매매 절차를 마친 직후 핑크북(Pink Book)을 받았습니다. 타오 씨에 따르면, 10억 VND의 은행 대출을 받았고, 2년 만기 연 6% 고정 금리가 그의 상환 능력에 적합하다고 합니다.

Tuoi Tre 와의 인터뷰에서 Nova Lexington Real Estate JSC의 사장인 Phan Ngoc Bao An 씨는 부동산 시장에 새 아파트가 많지 않은 상황에서 실제 주택 수요가 있는 많은 사람들이 즉시 거주할 수 있는 주택의 필요성을 해결할 수 있는 좋은 건축 품질을 갖춘 이미 인도된 프로젝트의 주택을 구매하기로 선택했다고 말했습니다.

6월 22일 투덕시의 한 공증사무소에는 주말임에도 불구하고 토지거래절차, 특히 토지와 아파트 양도거래에 대한 공증을 받으러 오는 사람들이 여전히 있었습니다.

H. 여사(공증인 사무소장)는 현재 토지 거래 공증을 받으러 오는 사람의 수가 2023년의 "동결" 시장 기간보다 약간 높지만, 팬데믹 이전의 일부에 불과하다고 말했습니다.

H. 여사는 이 사무실에서 지난 6개월 동안 공증 문서 4,000건을 접수했는데, 그 중 3분의 1이 아파트, 토지, 주택 임대, 매매, 양도 거래 등이라고 말했습니다.

H 씨에 따르면, 오늘날 대부분의 주택 구매자는 실제 주택 수요가 있는 사람들이며, 특히 젊은 부부가 많고 아파트 가격은 보통 20~40억 VND/아파트입니다.

호치민시 7군에서 건설 중인 부동산 프로젝트 - 사진: QUANG DINH

주로 합법적으로 거주할 수 있는 집을 찾고 있습니다

동타이 부동산 회사의 부사장인 트란 만 치(Tran Manh Chi) 씨는 투오이 트레(Tuoi Tre) 와의 인터뷰에서 실제 거래 실적을 보면, 집을 사서 정착하려는 실제 주택 수요를 가진 대부분의 사람들이 이 단계에서 아파트를 사기 위해 시장으로 돌아오기 시작했다고 말했습니다.

"현재 구매자는 미래에 건설될 예정이지만 표준 법적 문서가 없는 부동산 프로젝트에는 더 이상 관심이 없습니다. 따라서 현재 거래되는 아파트는 완전한 합법성을 보장해야 하며, 투자자는 유연한 지불 정책을 제공하고 지불 기간을 연장해야 합니다. 심지어 이미 주택을 수령한 일부 프로젝트의 경우에도 구매자는 여전히 최대 30%의 미지급 금액을 받고 있으며, 연체료를 받고 있습니다."라고 치 씨는 말했습니다.

마찬가지로 티타늄 부동산 관리 회사의 이사인 팜 트롱 푸 씨는 최근 투덕 시의 일부 주거 지역의 토지 거래가 예전보다 "더 활발해졌다"고 말했습니다.

푸 씨는 토지와 관련하여 일부 지역에서 토지 가격이 이전에 비해 약간 상승하여 m²당 약 1억~1억 1천만 동에서 m²당 1억 3천만~1억 4천만 동으로 올라 팬데믹 이전 수준에 근접했다고 말했습니다.

또한 푸 씨는 앞으로 토지 분할 및 매각에 대한 규정이 더욱 엄격해지고, 토지 분할 및 매각에 필요한 토지 자금이 제한되며, 인프라 연결에 대한 정보가 제한될 것이기 때문에 현재 호치민시 외의 노언짝, 롱안 등 일부 지역에서도 '동결' 기간보다 거래가 더 잘 이루어지고 있다고 밝혔습니다.

한편, 한 외국 부동산 회사의 영업 이사는 이 회사의 현실을 보면 북부 지역 거래가 남부 지역보다 더 잘 이루어지고 있으며, 남부 지역에서 시장에 출시되는 프로젝트들은 이전 기간만큼 호평을 받지 못하고 있다고 말했습니다. 현재 주택 구매자는 주로 실거주 목적의 주택 수요를 가진 사람들이며, 이전 기간처럼 투자나 "서핑"을 목적으로 하는 고객층은 많지 않습니다.

이 사람에 따르면, 호치민시 부동산 시장에서 가장 어려운 점은 새로운 프로젝트 공급이 부족하다는 것입니다.

예를 들어, 이 그룹은 해외 모회사로부터 수십억 달러를 투자할 수 있는 가용 자본을 확보하고 있습니다. 하지만 토지 자금 부족으로 인해 최근 몇 년간 M&A(인수합병)를 위해 도시 내 청정 토지를 활용한 프로젝트를 모색해 왔지만, 원하는 결과를 얻지 못했습니다. 따라서 이 관계자는 가까운 미래에도 시장 공급에 어려움을 겪을 것으로 예상합니다.

마찬가지로 호치민시에서 대규모 프로젝트를 진행하는 부동산 회사의 부사장도 시장 흡수력이 낮아 프로젝트 지역 내 빌라, 타운하우스, 아파트 개발 계획을 일시적으로 중단해야 한다고 말했습니다. 이 지역이 깨끗한 땅임에도 불구하고요.

"우리는 미완성된 분양 단지를 완성하는 데만 집중하고 있으며, 새로운 분양 단지는 중단해야 할 상황입니다. 고객들은 현재 고가 아파트를 구매하기 위해 거액을 투자할 준비가 되어 있지 않고, 투자자들 또한 재정적 어려움에 직면해 있으며, 이 어려운 시기에 이전처럼 서둘러 분양할 여력이 없습니다."라고 그는 말했습니다.

부동산 시장은 여전히 ​​법적 문제로 어려움을 겪고 있습니다.

호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 부동산 부문에서 가장 어려운 점은 기존 프로젝트가 중단되고 새 프로젝트가 부족해지는 법적 문제라고 말했습니다.

차우 씨에 따르면, 2024년 1분기에 "투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인을 받은" 상업용 주택 프로젝트는 면적이 3,647m²인 1개 프로젝트뿐이었고, 219세대 규모의 기존 프로젝트는 건설 투자를 완료한 1개 프로젝트뿐이었습니다.

향후 주택을 판매하기 위한 자본을 조달할 수 있는 상업용 주택 프로젝트는 없으며, 28,462개의 아파트가 있는 62개의 상업용 주택 프로젝트(기존 프로젝트)가 시행 중입니다.

또한 차우 씨는 아직 투자 승인이나 건설 허가를 받은 사회주택 프로젝트는 없으며, 242세대 아파트를 갖춘 사회주택 프로젝트(구 프로젝트)가 1개만 완공되었고, 4,996세대 아파트를 갖춘 사회주택 프로젝트 7개와 근로자 주택(구 프로젝트)이 시행 중이라고 밝혔습니다.

차우 씨는 "2024년에도 호치민시 부동산 시장은 주택 수급 불균형과 주택 공급 부족 현상이 지속될 것으로 예상되며, 특히 고급 주택 부문의 불균형과 저렴한 상업용 주택 및 사회주택의 심각한 부족으로 인해 주택 가격이 상승하거나 높은 수준을 유지할 가능성이 있습니다."라고 말했습니다.

부동산 사업 수익이 증가하는 이유는 무엇입니까?

출처: 호치민시 통계청 - 편집: NGOC HIEN - 그래픽: N.KH.

호찌민시 통계청에 따르면, 올해 첫 5개월 동안 호찌민시의 기타 서비스 수입은 1,724억 9,100만 동으로 8.6% 증가했습니다. 이 중 부동산 사업 수입은 1,018억 1,400만 동으로 추산되어 기타 서비스 수입의 59%를 차지했으며, 전년 동기 대비 7.4% 증가했습니다. 2024년 첫 4개월 동안 부동산 사업 수입은 808억 4,500만 동으로 추산되어 전년 동기 대비 9.8% 증가했습니다.

투오이 트레 와의 인터뷰에서 공증인 사무소 대표들은 부동산 부문의 수입이 증가한 것은 부분적으로 부동산 거래의 신고 가치가 실제 가치에 근접했기 때문이라고 말했습니다. 이는 이전 신고 가치보다 훨씬 높습니다.

한 공증사무소장은 과거에는 고액 세금을 "피하기" 위해 부동산 거래 시 수천만 동에서 수억 동 정도만 신고하는 경우가 많았지만, 지금은 그렇지 않고 모든 거래 내역이 5억 동이 넘는다고 말했습니다. 신고 금액이 적으면 세금이 환급되어 향후 절차가 매우 번거롭고 어려워질 수 있습니다.

그래서 이 사람은 사람들이 신고한 가격이 판매 가격에 더 가까워서 세금 징수액이 전보다 높아졌다고 말했습니다.

부동산 시장, 2025년 중반 안정화 전망

하노이 아파트 가격은 2024년 상반기에 평균 31% 상승했습니다. - 사진: NAM TRAN

부동산 시장은 회복 조짐을 보이고 있지만, 전문가들은 저렴한 아파트와 사회주택 거래가 늘어나면 시장이 안정될 것이라고 전망합니다.

건설부에 따르면 2024년 1분기에 전국적으로 완공된 상업용 주택 사업은 10개, 신규 허가는 19개, 향후 주택 판매 대상 사업은 38개, 시행 중인 사업은 984개였습니다.

2024년 1분기 부동산 거래 총 건수는 133,512건(2023년 1분기 109,066건)에 달했습니다.

이 중 아파트 및 단독주택 거래는 35,853건(2023년 1분기 27,590건), 토지 거래는 97,659건(2023년 1분기 81,476건)에 달했습니다. 건설부는 또한 아파트 시장이 실질적 주택 수요를 가진 집단과 중장기 투자자들의 관심을 지속적으로 끌고 있다고 밝혔습니다.

지역 복구

Batdongsan.com.vn의 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 Tuoi Tre 와의 인터뷰에서 부동산 시장이 지역적으로 회복되고 있으며, 특히 하노이 시장이 회복되고 있다고 말했습니다. 2차 시장과 고급 아파트 프로젝트의 가격이 모두 상승하고 있습니다.

새로 출시된 고급 아파트들이 높은 가격을 제시하면서 전체 시장의 평균 가격이 상승하면서 아파트 평균 가격이 상승했습니다. 투안 씨는 올해 1분기 아파트 시장이 성장했지만, 수요와 공급 모두 긍정적인 방향으로 진행되지는 않았다고 말했습니다. 더욱이 최근 부동산 시장 회복세는 북부 지역에 더욱 집중되어 있습니다. 아파트뿐만 아니라 토지 시장과 개별 주택 시장도 북부 지역에서 상승세를 보였습니다.

시장 전체를 살펴보면 부동산 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 하노이에서는 실질적인 주택 수요를 가진 사람들이 m²당 4천만 동 미만의 주택을 찾는 반면, 호찌민시는 m²당 5천만 동 미만을 찾고 있지만, 현재 공급이 부족한 상황입니다.

CBRE VN의 보 후인 투안 끼엣 이사에 따르면, 최근 시장 공급은 고급 아파트 부문 이상에 국한되어 왔습니다. 끼엣 이사는 향후 몇 년 동안 순수 상업용 아파트 상품에는 중저가형 상품이 없을 것이라고 전망했습니다.

또한 이 전문가는 주택 공급이 풍부할 때에만 시장 수요가 안정되고, 모든 부문에서 수요와 공급이 균형을 이룰 때만 시장이 지속 가능하게 발전할 수 있다고 단언했습니다.

현재 부동산 시장은 최근 몇 년간 고가 주택 시장 쪽으로 편향되고 불균형적인 흐름을 보이고 있습니다. 따라서 시장은 정부의 사회주택 및 저소득층 주택 개발 지원을 통해 이러한 공급이 조만간 창출될 것으로 기대하고 있습니다.

부동산법 집행에 대한 기대

전문가에 따르면, 정부는 부동산 시장 관련 3개 법률을 기존 국회 결의안보다 5개월 앞당겨 8월 1일부터 시행하도록 하는 방안을 제안했으며, 신용기관법 제200조와 제210조의 2개 조항도 신용기관으로부터 담보를 받을 때 일관성과 엄격성을 확보하기 위해 8월 1일부터 조기 시행하도록 제안했다. 이를 통해 부동산 시장에 새로운 투명성과 유리한 법적 통로가 마련될 것이다.

그러나 실제로 법 적용에는 항상 지연이 따르며, 뚜렷한 효과가 나타나기까지 6개월에서 1년이 걸립니다. 더욱이 법에는 시장 균형, 주택 가격 조정, 대출 금리 인하, 토지 가격 인하에 대한 언급이 전혀 없습니다. 오히려 사업에 투입되는 비용이 증가할 수 있어 주택 가격 하락을 기대하기 어렵습니다.

딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 또한 법률이 시장에 정착하는 데 시간이 필요하며, 이를 안내하는 법령과 회람이 필요하다는 점을 언급하며, 단기적으로는 시장에 여전히 공급이 부족하다고 말했습니다. 현재 구법과 신법 사이의 과도기적 상황이라 아무도 감히 결정을 내리지 못하고 있어 신규 공급이 부족하고, 신규 공급이 있는 프로젝트는 매우 높은 가격에 매각될 수 있습니다.

그러나 투안 씨는 새 법이 남북한 모두의 프로젝트에 대한 공급 문제를 해결하고 법적 장벽을 제거하는 데 도움이 되기를 기대합니다. 규제가 더욱 명확해지고 중장기적으로 공급이 더욱 풍부해질 것입니다.

새 법은 투자자에게 더욱 엄격한 요건을 적용하여 잠재적 투자자만 프로젝트를 실행할 수 있도록 하고, 동시에 주택 구매자가 주택 구매 시 계약금의 5%만 지불하도록 지원합니다. 투자자 심사가 개선되고 시장은 더욱 건전하게 발전할 것입니다. 하지만 부동산 시장이 균형을 이루고 지속 가능한 발전을 이루기까지는 최소 2025년 2분기까지 걸릴 것으로 예상됩니다.

건설부 차관 Nguyen Van Sinh:
정부는 주택 가격을 낮추기 위해 사회주택 공급을 늘리는 것을 지원할 것입니다.

정부 결의안 33호는 부동산 시장에 대한 포괄적인 해결책을 제시했습니다. 이에 따라 정부는 제도 개선, 사회주택 개발 촉진, 기업의 자본 조달 지원, 사업 자금 조달을 위한 채권 발행 등 일련의 해결책을 제시했습니다.

시장에 대한 솔루션은 이용 가능하고, 지역별로 분산되어 있으며, 투명하지만 구현 속도가 느립니다.

도시 지역 대다수 주민의 주택 수요를 충족하기 위해 사회주택 공급을 늘리는 것은 주택 공급을 늘리고, 주택 구조를 재조정하며, 현재 주택 가격을 낮추는 해결책입니다. 저렴한 주택이 많으면 주택 가격은 확실히 하락할 것입니다.

정부는 앞으로 사회주택 개발에 관한 별도의 법령을 발표하여 투자 절차를 단축하고, 사회주택 프로젝트 투자자들이 투자 절차를 진행하고, 토지와 자본에 접근하고, 사회주택을 판매하는 데 있어 최대한의 편의성을 제공할 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm