아파트 가격 폭등으로 집 구하기 어려워져, 하노이와 호치민시의 새로운 토지 가격표로 인해 투기 열풍이 가라앉고 있다.

저렴한 아파트가 부족해 사람들은 살 곳을 찾기 위해 필사적입니다. 하노이 와 호치민시의 새로운 토지 가격표로 인해 투기 속도가 줄어들기를 바랍니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

저렴한 아파트 부문은 시장에서 완전히 사라졌고, 중저가 아파트 또한 점점 희소해지고 있습니다. (사진: 린 안)

아파트 가격이 계속 오르고 있다

베트남 부동산 시장, 특히 아파트 시장은 최근 급격한 가격 상승을 경험하고 있습니다. 이로 인해 30~40억 동(VND)을 보유하고 있어도 여전히 적합한 집을 찾는 데 어려움을 겪는 사람들이 많습니다.

라오 동에 따르면, 저렴한 아파트 부문은 시장에서 완전히 사라지고 있으며, 중저가 아파트는 점점 희소해지고 있습니다. 2024년 초, 시장 평균 가격은 약 6,500만 VND/m²로 시작될 것으로 예상됩니다.

그러나 두 분기 만에 가격은 m²당 6,800만 동을 돌파했고 연말까지 계속 상승세를 보였습니다. 올해 시작된 신규 프로젝트들은 모두 남뚜리엠, 꺼우저이, 자럼, 동안 등 고급 주택 시장에 집중되어 있으며, 가격은 꾸준히 m²당 7,000만 동을 넘습니다.

CBRE 베트남 주택 마케팅 부서의 보 후인 투안 키엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 이사는 아파트 부문에 대해 언급하면서 2024년 4분기 하노이 아파트의 1차 매매 가격이 평균 7,200만 VND/m2에 도달하여 작년 같은 기간 대비 36%, 2024년 3분기 대비 12% 상승했다고 밝혔습니다.

이러한 가격 상승으로 인해 많은 첫 주택 구매자, 특히 젊은 세대가 주택 시장에 접근하기 어려워졌습니다. 30~40억 VND의 주택 가격으로는 선택의 폭이 좁아, 오랫동안 사용할 수 있는 적당한 크기의 아파트만 소유하거나 도심에서 멀리 떨어진 곳을 감수해야 합니다. 따라서 많은 첫 주택 구매자들이 오랜 시간 집을 알아보다가 결국 가격이 재정적으로 감당할 수 있는 수준을 넘어서면서 계획을 중단해야 했습니다.

응옥 반(33세, 하노이 남뚜리엠) 씨는 수년간 저축한 끝에 남편과 함께 30억 동(VND)의 예산으로 아파트를 구매할 계획이었다고 밝혔습니다. 하지만 시장 조사를 하던 중 아파트 가격이 급등하여 가족의 감당 능력을 훨씬 넘어섰다는 사실을 알게 되었고, 가격 상승으로 인해 내 집 마련 계획을 미뤄야 했습니다.

아파트 가격 상승으로 30~40억 동(VND)의 예산으로 내 집 마련이 어려워지고 있습니다. 아파트 가격이 계속 오르고 있기 때문입니다. 이는 중·저소득층의 내 집 마련을 어렵게 만들 뿐만 아니라, 시장의 지속가능성도 저하시킵니다. 주택 가격 하락은 국민의 주택 접근성을 보장하고 경제를 안정시키기 위한 시급한 과제가 되었습니다.

하노이의 부동산 가격을 낮추기 위한 해결책 중 하나는 사회주택 개발을 촉진하는 것입니다.

베트남 부동산중개업협회 회장 응우옌 반 딘 박사는 사회주택이 시장 주택 가격 상승 압력을 완화하는 데 중요한 방향이라고 말했습니다. 또한, 시장 공급 차질을 해소하기 위해 사업 추진에 있어 법적 장애물 제거를 강화해야 한다고 강조했습니다.

하노이 토지 가격 급등, 수천억 원 들여 전환할까 우려

하노이 인민위원회가 발표하고 2024년 12월 20일부터 2025년 12월 31일까지 적용되는 조정된 토지 가격표는 기존 토지 가격표 ​​대비 큰 폭으로 상승했습니다. 이로 인해 주민들의 토지 이용 비용도 급등했습니다.

하노이 미득군에 거주하는 팜 비(Pham B.) 씨는 2024년 말에 주거용 토지 일부를 정원으로 전환하기 위한 토지 사용료 납부를 완료했다고 밝혔습니다. 서류 제출 결정이 2024년 12월 20일 이후였기 때문에, 새로운 가격표에 따라 적용된 토지 사용료는 8억 동(VND)이 넘었습니다. 반면, 기존 가격표에 따라 적용되었을 경우, 그의 가족은 약 3억 5천만 동(VND)을 납부해야 했습니다.

응우옌 티(하노이 롱비엔) 씨는 1,000m²가 넘는 정원 부지를 자녀들에게 나눠주기 위해 주택으로 전환하려고 하는데, 이로 인해 m²당 약 1,500만 동(VND)을 지불해야 한다고 밝혔습니다. 따라서 전체 부지를 전환하는 데 필요한 예상 금액은 약 150억 동(VND)입니다. 이는 응우옌 티 씨의 재정 능력을 초과하는 금액이므로, 가족은 적절한 균형을 맞추는 것을 고려하고 있습니다.

토지 가격의 상승과 이로 인한 토지 이용료 인상으로 인해 교외 지역에 농지 를 보유한 많은 투자자들은 투자 계획을 조정해야 했습니다.

최근 2024년 토지법에 따른 토지가격표 적용에 관한 워크숍에서, 천연자원환경부(MONRE) 전 차관인 당 훙 보 교수는 실제로 토지가격표가 낮든 높든 "불만"이 있다고 평가했습니다.

보 씨는 토지 가격표가 시장 가격과 동등하고 시장에 적합해야 한다고 강조했습니다. 문제는 이를 어떻게 시행하고 적용할 것인가입니다. 이는 국가 정책의 이야기입니다. 어떤 경우에 시장의 80%를 적용하고, 어떤 경우에 시장의 20%를 적용하며, 구체적인 경우에는 적용 세율이 다를 것입니다. 투자 유치, 경제 발전, 사회 보장 보장을 위해 토지 가격표를 어떻게 적용할지는 국가의 규제 정책에 달려 있습니다.

천연자원환경부 국토국 부국장인 레 반 빈(Le Van Binh) 씨는 부동산 프로젝트(주택, 리조트 부동산)는 토지 가격표를 적용하지 않고 특정 산정 방식을 적용한다고 밝혔습니다. 토지 가격표는 주로 개별 가구의 재정적 의무를 징수하고 연간 토지 임대 사업의 경우를 위한 것이며, 그 외의 경우는 경매 및 입찰 방식입니다.

토지 용도를 주거용지로 전환하는 비용과 관련하여, 빈 씨는 하노이에서 주거 지역 내 농지나 주거용지에 딸린 농지를 주거용지로 전환하는 비용이 현재 매우 유사하다고 평가했습니다. 이전에는 사람들이 전환하는 데 드는 비용이 주거용지 가격의 절반에 불과했기 때문에 전환이 매우 어려웠습니다.

토지국 부국장에 따르면, 시장 가격에 근접한 토지 가격표는 공정한 거래이며, 더 이상 두 가격 사이에 차이가 없습니다. 시장 참여자들은 공정한 경쟁의 장을 받아들이고 있으며, 토지 가격 차이가 더 이상 발생하지 않습니다. 이를 통해 사람들은 가족 토지가 주거용 토지로 전환되어 공공 시장에 다시 매각되더라도 가치가 크지 않다는 것을 알게 되어 점차 포화 상태에 이를 것입니다.

세빌스 베트남의 전문가에 따르면 하노이의 새로운 토지 가격표를 평가한 결과, 부동산 가격에 미치는 영향은 미미하지만 투기 물결의 속도를 줄이는 데 도움이 되며, 사람들은 실제 가치에 가까운 보상을 받게 될 것입니다.

세빌스 하노이의 평가 및 재무 컨설팅 부서 부국장인 응우옌 티 홍 반(Nguyen Thi Hong Van) 여사는 현재 매매에 투자하고 있는 투자자들은 부동산 가격 상승분이 자본 비용, 재무 레버리지 사용 비용, 시장에 더 가까운 새 토지 가격표를 기준으로 계산된 부동산 양도 소득세 비용보다 높아야 하므로 더욱 신중하게 고려해야 한다고 권고했습니다.

호치민시 새 토지 가격표: 투명성 제고 및 인프라 개발 촉진

최근 호치민시(HCMC)는 2024년 10월 31일부터 2025년 12월 31일까지 유효한 결정 제79/2024/QD-UBN호에 따른 새로운 토지 가격표를 발표했습니다. 이는 2020년 이후 첫 조정으로, 토지 가격은 지역에 따라 4배에서 38배까지 급등했습니다. 티엥리엥(깐조우 구)의 최저 가격은 230만 동/m²이며, 동커이, 레러이, 응우옌 후에 등 1군 중심가의 최고 가격은 6억 8,720만 동/m²입니다.

토지 가격 조정은 공정성을 확보할 뿐만 아니라 도시의 주요 기반 시설 개발 사업의 추진을 가속화할 것으로 예상됩니다. 시가에 근접한 토지 가치 평가는 부지 정리 과정에서 발생하는 분쟁을 최소화하는 데 도움이 됩니다. 이는 3번 순환도로와 2호선 지하철 등 주요 사업들이 수년간 지연되어 온 주요 원인 중 하나입니다.

새로운 토지 가격표는 개인, 기업, 외국인 투자자 등 시장의 다양한 주체에게 많은 영향을 미칩니다. 토지를 회수한 사람들은 이전보다 훨씬 더 많은 권리를 보장받게 되었으며, 이들이 가장 큰 영향을 받는 집단입니다.

가격이 시장 가치에 근접함에 따라 보상 절차가 더욱 투명하고 합리적으로 이루어져 토지 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 이는 특히 3번 순환도로나 2호선 지하철과 같은 대규모 인프라 프로젝트에서 매우 중요합니다. 세빌스 베트남 컨설팅의 지앙 도 이사는 새로운 토지 가격표는 대중의 공감대를 형성할 뿐만 아니라 대규모 프로젝트의 핵심 요소인 부지 정리를 가속화하는 데 도움이 된다고 말했습니다.

또한, 새로운 토지 가격표 ​​덕분에 더욱 투명한 투자 환경이 조성된 것도 큰 장점입니다. 외국인 투자자는 특히 호치민시가 이 지역의 주요 경제 중심지로 부상함에 따라 비용을 쉽게 파악하고 수익을 계산할 수 있습니다. 세빌스 베트남 컨설팅 부서 관계자는 "실제 가치를 기반으로 토지 가격표를 더욱 투명하게 조정함으로써 외국인 투자자들의 신뢰도가 높아질 것입니다. 이는 시장의 지속 가능한 발전을 위해 필수적인 조치입니다."라고 밝혔습니다.

반면, 새로운 토지 가격표는 투자자들에게 재정적 압박을 가하고 있습니다. 높은 토지 이용료는 부동산 상품 가격 상승을 초래하여 사람들의 주택 구매 능력에 직접적인 영향을 미칩니다.

"토지 이용 비용 상승이 제품 가격, 특히 저소득층 및 중산층 주택 시장에 부담을 줄 것을 우려하고 있습니다. 이는 신중하게 고려해야 할 과제입니다."라고 지앙 도 씨는 말했습니다. 특히 교외 지역의 경우, 새로운 토지 가격으로 인해 농지에서 주거용 토지로 용도 변경이 더욱 어려워져 저렴한 주택 개발 기회가 줄어들고 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html