적자사업, 부채가 많다
하노이 증권거래소(HNX)에 재무 상황을 보고한 결과, 많은 리조트 부동산 사업체가 상반기에 손실을 기록했습니다.
푸꾸옥(끼엔장)에 리조트 체인을 운영하는 푸꾸옥 관광 투자개발 주식회사는 약 3,060억 VND의 손실을 기록한 반면, 작년 같은 기간에는 8,320억 VND의 이익을 기록했습니다. 결과적으로 세후이익/자본비율은 마이너스입니다.
오흥틴꾸이년엔터테인먼트서비스 주식회사(빈딘성 꾸이년 리조트 프로젝트 투자자)는 이 기간 동안 1,990억 VND 이상의 손실을 기록했으며, 이는 이전 기간의 340억 VND 손실보다 더 큰 규모입니다.
회사는 2023년에도 1,520억 동 이상의 손실을 기록했습니다. 앞서 2021년부터 2022년까지 총 6,110억 동 이상의 이익을 기록했습니다. 흥틴꾸이년(Hung Thinh Quy Nhon)은 또한 채권자들과 협상하여 특정 채권 로트에 대한 이자 지급 기한을 연장했으며, 지급일은 올해 1분기에서 7~8월로 연기되었습니다.
하이퐁 에서 관광 사업을 운영하는 또 다른 회사인 반흐엉 투자관광 주식회사(Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company) 역시 올해 상반기에 344억 동(VND)의 손실을 기록했습니다. 반흐엉 관광은 2021년 HNX에 보고서를 제출한 이후 계속해서 손실을 기록하고 있으며, 총 1,172억 동(VND)의 손실을 기록했습니다.
다낭에 리조트 프로젝트를 소유한 또 다른 회사인 통킨랜드 주식회사도 지속적인 적자를 기록하고 있습니다. 이 회사는 상반기에 80억 동(VND) 이상의 손실을 기록했습니다. 2021년부터 2023년까지 연속 적자를 기록하며 총 615억 동(VND)의 손실을 기록했습니다.
칸호아와 닌투언에서 다수의 리조트 사업을 진행해 온 크리스탈 베이 주식회사(Crystal Bay Joint Stock Company) 역시 상반기에 약 760억 동(VND)의 손실을 기록했습니다. 이는 전년 동기 약 1,360억 동(VND)의 손실에 비해 감소한 수치입니다.
하롱베이(꽝닌성)와 푸꾸옥(끼엔장성) 리조트 프로젝트 투자자인 BIM 부동산 주식회사(Or BIM Real Estate Joint Stock Company)는 3,410억 VND의 손실을 보고했지만, 작년 같은 기간에는 8,100억 VND의 이익을 기록했습니다. 이는 2021년 이후 처음으로 발생한 손실입니다. 2021년부터 2023년까지 회사는 연속 흑자를 기록하며 총 4조 6,110억 VND의 이익을 달성했습니다.
많은 기업들이 손실을 보고 있을 뿐만 아니라, 부채가 자본보다 몇 배나 큰 높은 재무 레버리지를 활용하고 있습니다. 6월 30일 기준, 푸꾸옥 관광공사의 부채비율은 13.69배로, 약 40조 8,000억 동(VND)에 달하는 부채를 보유하고 있습니다. 이 중 미상환 채권은 약 7조 5,090억 동(VND)입니다.
흥틴꾸이년(Hung Thinh Quy Nhon) 회사의 부채비율은 4.86배로, 부채는 약 38조 7,680억 동에 달합니다. 이 중 미상환 채권은 7조 2,590억 동입니다.
반흐엉 관광회사의 부채비율은 8.32배로, 부채는 24조 3,020억 동에 달합니다. 이 중 미상환 채권 잔액은 4조 600억 동이 넘습니다.
통킨랜드는 높은 재무 레버리지를 활용하고 있습니다. 6월 30일 기준 부채/자본 비율은 5.1배로 증가하여 1조 1,050억 동(VND)의 부채에 해당합니다. 회사는 아직 미상환 채권이 약 220억 동(VND)으로 미미한 수준입니다.
BIM 부동산 회사의 부채/자본 비율은 2.86배로, 부채 규모는 20조 1,400억 동에 달합니다. 이 중 미상환 채권 규모는 5조 4,220억 동이 넘습니다.
장기적인 회복력
건설부의 2분기 보고서에 따르면, 전국적으로 호텔 및 리조트 신규 공급이 증가하면서 다수의 주요 프로젝트가 가동되고 있습니다. 그러나 시장은 여전히 침체되어 있으며 회복의 기미가 보이지 않습니다.
DKRA 그룹 부총괄이사 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 같은 견해를 밝히며, 8월 전국 리조트 부동산 시장이 여전히 침체되어 있다고 언급했습니다. 본 부서의 조사 자료에 따르면, 리조트 빌라의 경우 수개월째 공급이 거의 정체되어 있고, 유동성이 낮으며, 수요는 전월 대비 22% 감소했습니다.
1차 가격은 큰 변동 없이 횡보세를 유지하고 있습니다. 리스백, 바이백, 금리 지원 등의 정책이 여전히 광범위하게 적용되고 있지만 예상만큼 효과적이지 않습니다. 탕 씨는 투자자 신뢰도와 부동산 시장의 회복세가 여전히 매우 낮은 상황에서 시장이 유동성과 가격 상승에 많은 어려움을 겪고 있다고 생각합니다.
리조트 부동산은 장기적으로 회복될 것으로 예상됩니다(그림: Trinh Nguyen).
타운하우스와 리조트형 숍하우스에 대해 탕 씨는 상황이 크게 나아지지 않았다고 말했습니다. 유동성이 거의 정체되었고, 대부분의 프로젝트가 포트폴리오를 마감하면서 지난달 시장에서는 거래가 전혀 이루어지지 않았습니다.
1차 가격은 큰 변동이 없었지만, 2차 시장에서는 일부 상품의 가격이 30~40% 하락했지만 여전히 유동성 문제에 직면해 있습니다. 구매력 급락, 신규 공급 부족, 고가 재고 등으로 인해 최근 몇 달 동안 상당한 어려움을 겪으면서 이 부문은 거의 "장기 동면" 상태에 빠지게 되었습니다.
콘도텔과 관련하여 탕 씨는 공급이 지속적으로 감소하고 있으며, 이는 주로 기존 프로젝트의 재고(전체 공급량의 99% 차지) 때문이라고 말했습니다. 시장 수요는 크게 감소했고, 매매가 수준은 큰 변동이 없었습니다. 시장은 여전히 유동성 부족에 직면해 있으며 단기적으로 회복될 조짐은 보이지 않습니다.
Batdongsan.com.vn의 남부 지역 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 리조트 부동산 시장이 여전히 해결되지 않은 문제들을 겪고 있다고 인정했습니다. 거시경제 측면에서는 올해 첫 8개월 동안 관광객 수와 소비 속도 등 시장을 뒷받침하는 요인들이 모두 양호하게 성장했습니다. 그러나 시장 개발 방향 측면에서는 투자자들이 제품 생산에 어려움을 겪고 있습니다.
투안 씨에 따르면, 제품 생산은 높은 레버리지 비율을 유지해야 하며, 이를 통해 지속 가능한 수익을 창출해야 합니다. 시장에 참여하는 투자자는 해당 부동산을 보유하고 임대 수입이 있거나 개인 용도로 사용할 수 있어야 합니다. 하지만 이 두 가지 문제 모두 해결되지 않아 시장이 지속적으로 발전하기까지는 아직 오랜 시간이 필요합니다.
그는 리조트 부동산 시장이 최소 2026년까지 회복되지 않을 것으로 예측합니다. 이는 지난 4년간 구매자 수요가 정체되어 다른 유형의 부동산보다 시장 수요가 낮았기 때문입니다. 특히 이 부문에 대한 구매자 유치 정책은 많지 않습니다.
또 다른 문제는 투자자의 자본이 변했다는 것입니다. 이전에는 투자자가 오랫동안 매수자를 동행하기 위해 여러 정책을 시행했습니다. 하지만 이후 시장이 자금 조달에 어려움을 겪으면서 투자자는 더 이상 매력적인 정책을 제공할 만한 충분한 잠재력을 갖추지 못했습니다.
투안 씨는 "리조트 부동산은 전반적인 시장 회복세 속에서 공급 부족과 수요 약세를 보이고 있습니다. 따라서 추세적으로 볼 때, 이 부문이 지속 가능한 성장 궤도에 오르는 것은 2026년 말이 되어야 가능할 것"이라고 말했습니다.
투안 씨는 현재 리조트 부동산 시장에는 더 명확한 법적 근거가 필요하다고 설명했습니다. 또한, 일반 시장은 실제 주택 수요, 타운하우스, 개인 주택, 토지 등 다른 부문에서의 회복도 필요하다고 덧붙였습니다. 사람들은 이러한 유형의 부동산에 참여하여 유동성과 양호한 성장을 창출한 후, 리조트 부동산처럼 위험이 더 클 수 있는 부문으로 진출합니다.
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