교외 토지는 아마추어 투자자에게 적합하지 않습니다. 시장의 밝은 점, 중개인들이 다시 활기를 띠고 있습니다.

시장이 활성화되고 개선 조짐이 보이고, 토지 투자 시 주의 사항, 빈딘성에서 많은 프로젝트에 투자를 촉구하고, 국가가 주거용 토지를 회수할 때 토지 보상에 대한 규정 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

2023년 초부터 현재까지 부동산 시장은 거래량이 점진적으로 증가했습니다. (출처: DT)

개선의 징후

베트남 부동산 협회(Vnrea)의 "2023년 3분기 베트남 부동산 시장 회복 과정 평가 및 2023년 4분기 시장 상황 예측" 보고서는 방금 완성되었으며, 2023년 3분기 부동산 시장의 유동성이 2022년 말의 어려운 시기에 비해 개선되었으며, 올해 첫 몇 달 동안 하노이, 하이퐁 , 라오까이, 다낭, 호치민시와 같은 지역에서 많은 "밝은 점"을 기록하기 시작했다고 명확히 밝혔습니다. 이러한 지역은 인프라와 교통에 대한 투자가 촉진되고 수요에 적합한 공급원이 많습니다.

베트남 부동산협회(VARS)의 최근 조사에 따르면, 은행 금리가 지속적으로 하락할 경우 부동산 시장에 참여한 투자자의 최대 60%가 투자를 지속할 계획이라고 합니다. 부동산 시장은 연초 이후 거래량이 점진적으로 증가했습니다. 2023년 2분기에는 3,700건의 거래가 발생하여 1분기 2,700건 대비 37% 증가했고, 3분기에는 약 6,000건의 거래가 발생하여 2분기 대비 1.5배, 1분기 대비 2배 이상 증가했습니다.

부동산 업계 관계자에 따르면, 현재 주요 도시의 아파트·주택 시장은 양호한 흡수세를 보이고 있으며, 중심가의 100억 VND 이하 가격대에 집중돼 있다.

현재의 시장 성장 주기를 유지하려면 정체된 공급을 개선할 수 있는 메커니즘과 정책이 필요합니다. 부동산 정책은 사회의 모든 계층을 대상으로 해야 합니다.

Vnrea 부사장인 응우옌 반 딘 박사는 실제 주택 수요가 증가하고 있으며 경제 성장과 도시화에 따라 확실히 증가할 것이라고 언급했습니다. 2023년 말 부동산 포럼에서 Vnrea가 부동산 지수를 발표할 것으로 예상되며, 이는 프로젝트 개발자가 참고할 수 있는 기준이 될 것입니다. 이를 통해 프로젝트가 형성되면 실제 수요의 60~70%를 충족할 수 있고 국내외 투자자를 유치하는 데 필요한 요건을 충족할 수 있습니다.

부동산 전문가들은 또한 15대 국회 6차 회의에서 통과된 주택법, 토지법, 부동산사업법 초안이 법적 '병목'을 해소하고, 자금조달이 원활해지고, 투자자들의 신뢰가 주류 시장으로 돌아오는 등...이 시장이 진정으로 정상화 되는 데 결정적인 조건이 될 것이라고 논평했습니다.

2023년 4분기 부동산 시장은 2024년부터 시장 회복을 위한 발판이 될 것입니다. 특히 개발 여지가 많고, 동시적이고 현대적인 계획, 투자 중심의 인프라, 저렴한 가격 수준 등을 갖춘 지역에서는 더욱 그렇습니다.

교외 토지 시장이 활성화되고 있다

최근 토지 분할 및 매매 금지 조치가 점차 완화되면서 토지 시장이 점차 개선되고 있습니다. 하노이 교외 지역이나 박닌, 박장, 닌빈 등 인근 지역에서도 거래가 다시 활발해지기 시작했지만, 아직 규모가 크지 않습니다.

예를 들어, 하노이 탁탓(Thach That) 구 빈옌(Binh Yen)과 떤싸(Tan Xa) 지역의 경우, 폭 4~5m 도로변 구획지 가격은 현재 m²당 1,600만~2,000만 동에 거래되고 있으며, 이는 "토지 열풍" 시기에 비해 약 30% 하락한 수치입니다. 특히 골목길 구획지 가격은 m²당 1,100만~1,200만 동에 불과하여 열풍기에 비해 40~50% 하락했습니다.

특히, 부동산 중개인들은 시장에서 잠시 "사라졌다"가 다시 돌아와 토지 매매를 홍보하고 있습니다. 많은 부동산 거래 사이트에서 토지 매매 정보는 6억 동(VND)에서 10억 동(VND) 이상까지 다양합니다.

VARS 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 20억 VND 미만의 적색등기부등본 및 상업용 부동산 부문의 거래량이 크게 증가했습니다. 특히 인프라 투자 지역이나 산업단지 인근 지역의 매매가는 전분기 대비 5~7% 상승했습니다.

이는 토지 유형에서 유일하게 밝은 부분인데, 토지 가격이 구획당 30억 VND 이상인 상황에서 거래 상황은 여전히 매우 암울하기 때문입니다.

교외 토지의 잠재력은 여전히 유효하지만, 전문가들은 현재 시장이 특히 유동성 측면에서 잠재적 위험을 안고 있기 때문에 투자자들은 신중해야 한다고 지적합니다. 게다가, 분할 토지 시장은 여전히 어느 정도 "대기업"의 지배하에 있습니다.

부동산 전문가 Tran Khanh Quang은 올해 시장에는 기회가 있지만 매우 희미하며, 기회는 2024년에야 실제로 성숙될 수 있다고 언급했습니다. 토지는 여전히 수익성이 높은 부문이겠지만 현재는 대다수에게 해당되지 않으므로 신중하게 선택해야 합니다.

꽝 씨는 토지 투자가 전문 투자자와 현금을 보유한 실제 주택 구매자, 두 집단에게 기회가 될 것이라고 말했습니다. 아마추어 투자자는 "뛰어들지" 말아야 하며, 원한다면 3~5년의 장기적인 현금 흐름이 필요합니다.

"실제 상황에 따라 투자자는 30% 할인을 제안할 수 있고, 그 다음에는 25%, 그리고 그 다음에는 20%까지 할인을 제공할 수 있습니다. 매수자는 과감하게 협상하여 15~20% 할인으로 거래를 마무리할 수 있는데, 이는 실현 가능한 할인입니다. 올해 말과 2024년 초가 투자금을 유치하기에 가장 적절한 시기일 수 있습니다."라고 전문가는 지적했습니다.

한편, 일부 전문 투자자들은 도시 토지, 특히 대도시 외곽 지역의 토지가 거의 포화 상태이기 때문에 수익률이 낮아질 것이라고 평가합니다. 반면, 많은 지역의 토지 가격은 여전히 상당히 낮기 때문에 상승폭은 더 클 것으로 예상됩니다.

하지만 높은 수익에는 높은 위험도 따릅니다. 따라서 안전을 위해 지방 토지에 투자할 때는 최대 3~5년 또는 그 이상까지 걸릴 수 있는 대기 기간을 고려해야 합니다. 이는 유휴 현금 흐름에만 적합하며, 재무 레버리지를 사용해서는 안 됩니다.

빈딘성, 140억 달러 규모 프로젝트로 다양한 분야 투자 촉구

빈딘성 인민위원회 전자정보 포털은 최근 다양한 분야에서 지역 투자를 유치하는 151개 프로젝트 목록을 공개했습니다. 부동산, 서비스, 무역, 관광 분야가 최대 80개 프로젝트로, 투자 유치 목록의 대부분을 차지합니다.

가장 큰 투자 자본이 투입된 프로젝트는 녓호이 생태관광도시구역 1번지 도시 투자로, 총 투자 자본은 약 140억 달러, 면적은 57헥타르가 넘습니다. 그 다음은 녓호이 생태관광도시구역 3번지 도시 투자 프로젝트로, 투자 자본은 100억 달러, 면적은 36헥타르입니다. 또 다른 프로젝트는 녓호이 생태관광도시구역 1번지 도시 투자로, 약 34헥타르, 투자 자본은 20억 달러입니다.

일부 프로젝트는 타이푸 공동체 생태관광 및 농장 지역(300ha); 호아이년 타운 해안 주거, 서비스 및 상업 지역(300ha); 라부옹 생태관광 프로젝트(250-300ha); 바이콘 고급 생태관광 및 리조트 지역(100ha); 반퐁댐 관광 지역(70ha)과 같이 대규모 지역을 다루며, 투자 자본은 규모에 따라 달라집니다.

빈딘성 인민위원회는 30개의 산업단지 및 산업 클러스터 프로젝트를 통해 인프라 분야에 집중하고 있습니다. 이 중 유일한 산업단지 프로젝트는 봉선 산업단지로, 디엔칸 지구, 반캉, 라이득, 라이칸남에 250헥타르 규모로 조성되어 있습니다. 나머지 29개의 산업 클러스터 프로젝트는 각 지역에 걸쳐 있으며, 면적은 100헥타르 미만입니다.

또한 빈딘성은 농업 및 수생 프로젝트 9개, 의료 프로젝트 2개, 지원 산업 프로젝트 8개, 폐수 및 생활용수 수집 및 처리 분야 프로젝트 12개, 묘지 건설 프로젝트 3개, 에너지 프로젝트 3개, 시장 프로젝트 4개에 대한 투자를 요청했습니다.

빈딘성 기획투자국의 최신 자료에 따르면, 올해 첫 9개월 동안 빈딘성은 신규 외국인직접투자(FDI) 프로젝트 6건을 유치하여 총 투자 자본금을 4,620만 달러로 늘렸습니다. 국내 투자의 경우, 빈딘성은 신규 프로젝트 62건을 유치하여 총 투자 자본금을 약 13조 3,870억 동(VND)으로 늘렸습니다.

첫 9개월 동안 성은 총 등록 자본금 17조 9,600억 동(VND)에 달하는 68건의 신규 프로젝트를 유치하여 연간 계획을 13% 초과 달성했습니다. 이 중 17건은 경제특구 및 산업단지에서 진행되었으며, 총 등록 자본금은 2조 4,310억 동(VND)이 넘었습니다. 51건은 경제특구 및 산업단지 외부에서 진행되었으며, 총 투자 자본금은 15조 5,290억 동(VND)이 넘었습니다.