모든 당사자의 이익을 조화시킬 필요성

투자자들은 비용을 "감당"하고 대출에 대한 이자를 지불하는 데 어려움을 겪습니다.

응우이 두아 틴(NDT): 현재 수백만 명의 저소득층과 중산층이 내 집 마련을 열망하고 있지만, 저렴한 주택과 사회주택 공급은 거의 고갈된 상태입니다. 이러한 상황의 원인은 무엇이라고 생각하십니까?

보 홍 탕(Vo Hong Thang) DKRA 그룹 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사: 저소득층과 중산층의 요구를 충족할 저렴한 주택과 사회 주택 공급이 부족하다는 문제는 수년간 발생하여 지속되어 왔습니다.

이 부문에 영향을 미치는 요인은 많지만, 이 부문의 공급에 직접적인 영향을 미치는 두 가지 주요 요인이 있습니다.

첫째, 투입 비용이 높습니다. 지난 2년간 부동산 가격이 하락세를 보였지만, 2014년부터 2020년까지의 이전 부동산 개발 주기가 주택 가격을 높게 유지하게 했다는 점은 인정해야 합니다.

이로 인해 부동산 프로젝트 투자자들은 막대한 투자 및 건설 비용을 부담하게 됩니다. 토지 매입, 원자재, 인건비 등이 수직적으로 증가함에 따라 완공된 부동산의 가격을 낮추는 것은 매우 어렵습니다.

보 홍 탕(Vo Hong Thang) - DKRA 그룹 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사.

둘째, 부동산 프로젝트의 법적 지위가 장기화되고 해결에도 오랜 시간이 걸립니다. 토지 소유권 단계부터 투자자들은 각급 정부에 승인 서류를 신청해야 하고, 보상 및 부지 정리 계획도 세워야 하므로 프로젝트의 법적 지위를 완료하는 데 수년이 걸립니다.

특히 부동산과 같은 특정 사업의 경우, 대부분 높은 재무 레버리지를 활용하며, 채권 채널과 은행에서 차입하는 금액이 매우 큽니다. 법적 절차 미비로 프로젝트가 지연되는 동안에도, 사업체는 여전히 막대한 대출 이자를 "부담"해야 합니다. 위의 모든 부속 항목은 완공 후 제품 가격에 포함됩니다.

따라서 기업이 제품 가격을 낮은 수준으로 낮추거나 대다수 사람들이 원하는 "적정 가격"이라는 개념을 충족시키는 것은 매우 어렵습니다. 특히 비용이 이미 매우 높은 현재 상황에서는 더욱 그렇습니다.

투자자: 부동산 투자자들이 비용 문제로 골머리를 앓고 있다는 말씀이시군요. 부동산 사업체들이 부담해야 하는 비용에 대해 좀 더 명확하게 설명해 주시겠습니까? 이것이 주택 가격 하락에 어떤 영향을 미치는지요?

보 홍 탕 씨: 토지 사용료, 부지 정리 보상금, 은행 대출 이자, 노동비, 건설 자재 구매 등의 투입 비용이 모두 최근 몇 배나 급등했습니다.

건설 정책 수립부터 예상대로 법적 완료까지 걸리는 시간은 평균 3년 정도에 불과하지만, 실제로 정식으로 건설을 원하는 기업은 서류 작업에 10년까지 소요돼 자원을 낭비하게 됩니다.

기업이 토지를 소유하려면 토지 이용권 양도, 국가에 토지 이용료, 토지 임대료, 논 보호료 등을 지불하는 등의 일련의 보상금과 부지 정리 비용을 지불해야 합니다.

다음으로, 인건비, 자재비 등 건설 ​​비용은 시간이 지남에 따라 증가합니다. 아파트 프로젝트의 경우 건설 비용이 약 50%, 타운하우스는 약 30%, 빌라는 20%를 차지합니다.

기업이 대출금의 원금과 이자를 갚아야 하는 재정적 부담은 말할 것도 없습니다. 프로젝트 완료까지 시간이 오래 걸릴수록 이러한 재정적 비용은 더 커집니다. 마지막으로, 이 비용은 고객이 주택을 구매할 때 지불해야 하는 매매가에 포함됩니다.

기업이 단지 자사 제품을 출시하기 위해 손실을 감수할 수는 없습니다.

지난 2년간 부동산 시장이 침체되자 많은 투자자가 주택 구매자에게 매력적인 인센티브를 제공하고 지불 기간을 연장하여 수요를 자극하려고 노력했습니다.

사실 이는 투자자의 이익을 해치는 정책이지만, 유동성 확보를 위해 여전히 이를 수용하고 있습니다. 이제 비용이 너무 높아졌기 때문에 기업들은 구매자와 판매자 모두의 이익을 적정 수준으로 조율하기 위해 제품 가격을 낮출 수밖에 없습니다.

부동산 업체들이 집값을 "감당할 수 있는" 수준으로 낮추도록 강요하는 것은 매우 어렵습니다. 사업체는 이익을 내야 하기 때문입니다. 단순히 상품을 판매하기 위해 손실을 감수하도록 요구하는 것은 불가능합니다.

과거에는 많은 투자자들이 어떤 행동도 하기 전에 최대 수십 퍼센트의 수익을 기대했지만, 이제는 손익분기점에 도달하고, 심지어 초기 단계에서 손실을 보기까지 합니다. 오늘날 투자자들의 가장 큰 목표는 최대한 낮은 가격에 매각하고, 최대한 빨리 자금을 회수하여 현금 흐름을 창출하는 것입니다. 이는 부동산을 소유하고자 하는 고객에게 최선의 선택입니다.

정책으로 주택 공급 증가 기대

투자자: 현실은 2023년 부동산 시장이 전반적으로 암울한 상황에서도 저렴한 주택 부문은 여전히 ​​고객으로부터 특별한 관심을 받고 있으며, 이 부문의 프로젝트는 항상 안정적인 거래량을 기록하고 있다는 것을 보여줍니다.

하지만 투자자들은 고급 타운하우스와 고급 아파트 개발에 관심을 갖는 것 같습니다.... 이러한 역설이 나타난 이유는 무엇이라고 생각하십니까?

보 홍 탕 의원: 전국적으로 수천 개의 프로젝트가 동시에 법적 교착 상태에 빠져 최근 몇 년 동안 출시 자격이 있는 프로젝트는 극소수에 불과하며, 특정 분야에서만 가능합니다.

가격이 적당한 프로젝트가 적기 때문에 판매 속도는 확실히 매우 빠르고, 거래가 활발하기 때문에 사람들이 관심이 있는 프로젝트는 저렴한 프로젝트뿐이라는 착각을 하기 쉽습니다.

하지만 하노이 나 호치민시와 같은 "핫스팟"에 위치한 프로젝트의 경우, m²당 5천만 동 미만의 아파트는 거의 없다는 현실을 고려해야 합니다. 위 프로젝트들은 모두 m²당 7천만~8천만 동, 심지어는 m²당 1억 동에 달하는 고급 부동산입니다.

위의 모든 프로젝트는 매우 좋은 입지에 위치해 있어 투자자들이 제품 가격을 낮추기가 매우 어렵습니다. 특히 최근에는 출시 가능한 고급 프로젝트 수가 매우 부족하여 이 부문의 거래량 또한 저조합니다.

따라서 시장의 거래 건수만 보고 고급 부동산 부문이 저렴한 주택이나 사회주택 부문보다 관심이 적다는 것을 확인하는 것은 불가능합니다.

비용이 감소하면 부동산 가격은 즉시 하락할 것입니다.

또한 일부 투자자의 경우, 많은 기업이 처음부터 타운하우스와 고가 주택 부문을 개발하는 데 중점을 두고 이 부문을 개발하기 위한 장기 전략을 가지고 있기 때문에, 실제로는 시장 수요를 충족하기 위해 저가 주택 부문을 더 개발하고 싶어하더라도 원래 방향을 추구해야 한다는 것을 받아들여야 합니다.

또한, 일부 프로젝트는 매우 높은 자본 투자를 요하는 미완료 상태로 진행되어 투자자들이 다른 부동산 분야로 쉽게 전환하기 어려운 상황입니다.

투자자: 그렇다면 저렴한 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 어떤 해결책이 필요하다고 생각하십니까? 개정 토지법이 통과되어 실제로 적용될 예정입니다. 이것이 부동산 시장 공급에 어떤 영향을 미칠 것으로 예상하십니까?

보 홍 탕 씨: 국가의 주요 정책에 따르면, 향후 3~5년 내에 사회 주택과 저렴한 주택 공급이 엄청나게 늘어나 최근 대다수 사람들의 주택 부족을 메울 수 있을 것으로 예상됩니다.

이를 위해서는 국가의 역할이 여전히 가장 중요합니다. 국가는 정책, 제도, 전략을 통해 시장의 발전을 운영하고 방향을 설정하는 핵심 과제를 맡고 있습니다.

가장 중요한 것은 프로젝트의 모든 법적 문제를 해결하고, 행정 절차를 단축하여 기업들이 신속하게 공사를 진행할 수 있도록 하는 것입니다. 특히, 새롭게 개정 및 보완된 법률은 정식 시행 후 시장 공급에 즉각적인 긍정적 영향을 미칠 것입니다.

둘째, 토지 이용 비용을 검토하고 저렴한 주택과 사회 주택 부문을 개발하는 기업을 위한 세금 지원 프로그램을 더 늘려야 합니다.

셋째, 베트남은 싱가포르처럼 주택을 처음 구매하는 사람들을 위한 추가 주택 개발 기금을 마련하는 것을 고려해야 합니다.

그리고 마지막으로, 우리나라에서는 더 많은 청정토지펀드를 조성하여 경매를 통해 기업들이 토지에 쉽게 접근할 수 있도록 해야 합니다.

기업의 경우, 여전히 수요와 공급의 관계가 핵심입니다. 투입 비용이 증가하면 판매 가격이 상승하고, 반대로 투입 비용이 감소하면 완제품 가격도 즉시 하락합니다. 이러한 비용을 통제하기 위해 국가는 여전히 부동산 시장의 성장과 감소를 결정하는 중요한 역할을 합니다 .

출처: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html