토지 반환의 "물결"
어려운 시기 동안 베트남 전체, 특히 남부 지방의 부동산 시장은 많은 어려움에 직면했습니다. 시장 경제 의 변동은 호찌민시의 여러 사업 및 무역 부문에 큰 영향을 미쳤고, 이로 인해 임대 주택, 아파트, 사무실 등의 "반환"이 급증하여 해당 부문이 큰 타격을 입었습니다.
batdongsan.com 보고서에 따르면, 2023년 1분기 호찌민 시의 노상 주택 임대 수요는 전년 대비 40% 감소한 것으로 나타났으며, 7군, 3군, 푸뉴언군의 예비 통계는 45~50% 감소한 것으로 나타났습니다. 코로나19 팬데믹의 여파로 임대 시장이 급격히 위축된 것으로 평가되며, 쇼핑몰, 임대용 건물, 상가 모두 청산 위기에 처해 있습니다.
호치민시 중심가의 많은 임대 부동산에는 고객을 찾는 간판이 붙어 있습니다.
현재 호치민시, 빈증성 등 남부 지방의 임대 주택은 침체 상태에 있습니다. 호치민시 1군 보티사우(Vo Thi Sau) 거리에는 많은 주택과 회사 앞에 임대 주택, 저렴한 임대 주택, 직접 소유주 등의 전화번호와 주소가 줄지어 게시되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
투쑤엉, 남끼코이응이아, 레꾸이돈, 응우옌딘찌에우(호치민시 3군) 등의 일부 거리에도 집주인들이 현수막을 내걸었지만 아직 세입자가 없고 활동도 없습니다.
3군에 거주하며 해당 건물을 소유한 팜 낫 푹 씨는 기자들과의 인터뷰에서 "코로나19 팬데믹 이후 많은 사업주들이 건물을 반환하기 시작했습니다. 저는 200제곱미터가 넘는 면적을 임대하고 있는데, 거의 3개월 동안 임대를 제안했지만 아무도 관심을 보이지 않았습니다. 임대료가 비싸서가 아니라, 제 지역 거의 모든 사람들이 건물을 반환했기 때문입니다."라고 말했습니다.
호치민시 고밥에 거주하는 흐엉 씨는 이렇게 말했습니다. "1군 호앙사 거리에 60제곱미터가 넘는 3층짜리 집을 가지고 있습니다. 이전에는 사업과 주거 목적으로 월 3천만 동(VND) 이상에 임대했습니다. 그런데 세입자가 사업 목적으로 사용할 수 없다고 반환했습니다. 세입자를 찾는 데 두 달 넘게 걸렸지만, 세입자가 임대를 해 줘서 결국 임대료를 낮춰야 했습니다."
또 다른 사례는 빈탄군에 거주하는 쩐 탄 퉁 씨입니다. 그는 빈탄군 D5번가에 100제곱미터가 넘는 임대 공간을 가지고 있습니다. 그러나 올해 초 세입자가 집을 반환했습니다. 그 후로도 계속해서 임대 공고를 냈지만, 그는 아직 새로운 세입자를 찾지 못했습니다.
임대 부동산 부문은 임대 부동산의 반환으로 큰 영향을 받습니다.
기자의 기록에 따르면, 호치민시 중심부에서는 여전히 임대 수요가 "대세"를 이루고 있지만, 임대료는 거의 내려가지 않았습니다. 1군 레러이 거리(Le Loi Street)에 위치한 100m²가 넘는 면적의 임대료는 월 5천만 달러(미화 2,000달러 이상)에 거래되고 있습니다. 1군 하이바쯩 거리(Hai Ba Trung Street) 앞면의 150m² 면적 임대료는 월 4천만 달러(미화 약 2,000달러)에 거래되고 있습니다.
파스퇴르, 응우옌 후에 등 시내 중심가의 아름다운 거리 중 상당수는 여전히 세입자가 부족해 문을 닫거나 빈 건물이 늘어서 있지만, 월세는 여전히 3,500달러에서 20,000달러로 매우 높습니다.
3군에서 요식업을 시작했지만 버틸 수 없었던 빈투언성에 거주하는 레티호아 씨는 이렇게 말했습니다. "2019년부터 3군 레꾸이돈 거리에서 요식업을 시작해 월 임대료가 3천만 원이 넘었습니다. 그런데 팬데믹 이후 집주인이 임대료를 깎아주지 않아 손님이 오지 않아 어쩔 수 없이 사업을 중단하고 다른 일자리를 찾아야 했습니다."
임대 부동산 회복에 도움이 되는 '열쇠'
실제로 사업장 임대료 부진은 여러 요인에 기인하는데, 그중 가장 중요한 요인은 임대료입니다. 사업장 임대료는 사업장 소재지의 토지 가격을 기준으로 산정됩니다.
최근 부동산 시장이 급속도로 성장하면서 주택 가격과 그에 따른 높은 임대료가 발생하고 있습니다. 한편, 많은 사람들이 부동산을 매입한 후 고금리 은행 대출을 받아왔습니다. 시장이나 경기가 침체되면 고객 부족으로 서비스업이 타격을 입어, 부동산 재매각의 필요성이 점차 커지고 있습니다.
전문가들은 여전히 임대 부문이 성장할 것으로 기대하고 있으며, 2024년에도 시장에 혜택을 가져다줄 것으로 기대하고 있습니다.
VNO 그룹 회장 응우옌 홍 하이(Nguyen Hong Hai)는 응 우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin) 과의 인터뷰에서 "현재 전반적인 상황을 살펴보면 임대 시장이 많은 어려움에 직면해 있으며, 많은 사업주들이 매장을 폐쇄하고 건물을 반환하는 것을 선택하고 있습니다. 부동산 시장이 타격을 입으면서 매출 감소를 겪고 있는 산업들이 임대 건물 부문의 어려움을 더욱 가중시키고 있습니다."라고 말했습니다.
하이 씨는 경기 침체 외에도 사업체를 반환하는 임대인들은 사업 부진, 사업 방향 전환, 온라인 사업, 가상 오피스 임대 등 여러 가지 이유로 어려움을 겪고 있다고 말했습니다. "투자자들은 이전처럼 사업을 확장하는 대신, 점차 사업 규모를 줄이고 있습니다. 수익성이 낮거나 수익이 감소하는 사업장을 정리하여 비용을 절감하고, 한 곳에 투자를 집중하고 있습니다. 이는 사업상 불가피한 현상입니다."라고 하이 씨는 설명했습니다.
호치민시에 건설 중인 사무실 빌딩은 2024년에 이 부문에 대한 대규모 공급을 창출할 것으로 기대됩니다.
2023년 사무실, 상가, 임대 주택 시장은 많은 어려움에 직면할 것으로 예상되지만, 데이터에 따르면 2023년 3분기부터 이 시장은 여전히 활기를 띠고 투자자들의 관심을 끌 것으로 예상됩니다.
CBRE 리서치 및 컨설팅 부서의 Pham Ngoc Thien Thanh 부국장은 2023년 3분기에 투티엠 지역과 투득 시에 두 개의 새로운 사무실 건물인 The Mett와 The Hallmark가 들어서면서 호치민시 사무실 시장이 더욱 활기를 띠게 될 것이라고 말했습니다. 총 임대 가능 면적은 약 85,000m2입니다.
이번 신규 공급 덕분에 호찌민시의 총 오피스 공간 임대 가능 면적은 약 160만 제곱미터에 달했습니다. 이번 분기의 대규모 임대 거래는 대부분 2020년 이후 완공된 우수한 품질의 신축 빌딩에서 이루어졌습니다.
2023년 3분기 호치민시 임대용 부동산 시장에서 호치민시 중심가의 1층 임대료는 m2당 월 200~350달러를 넘어섰습니다.
임대용 부동산 공급이 증가하고 있습니다.
VNO 그룹 회장 응우옌 홍 하이(Nguyen Hong Hai) 씨는 "현재 가장 중요한 '핵심'은 임대료가 합리적이어야 한다는 것입니다. 따라서 세입자를 유지하려면 임대료를 부동산의 실제 가치에 맞춰 낮춰야 합니다. 하지만 임대인은 각 건물의 위치와 적절한 가격을 책정할 수 있는 재정 능력을 균형 있게 고려해야 합니다. 이전보다 낮은 임대료를 받는 것은 장기 세입자를 유지하는 동시에 건물이 공실될 위험을 줄이고, 새로운 세입자를 찾아야 할 때 수입이 없는 기간을 방지할 수 있습니다. 또한, 임대인은 세입자에게 지불 진행 상황을 유리하게 조성하여 세입자의 현금 흐름이 유연하도록 해야 합니다."라고 말했습니다.
하이 씨에 따르면, 임대인과 쇼핑몰 소유주들은 임대를 위해 부지와 층에 거액을 투자했기 때문에 다시 임대를 원하는 고객이 필요합니다. 2024년에도 여전히 어려움은 있겠지만, 임대인과 임차인의 이해관계가 균형을 이루고 모든 당사자가 협력하여 각 지역과 지역의 가격을 조정한다면 임대 시장의 기회는 여전히 활짝 열릴 것입니다.
부동산 전문가 팜 투 호아 씨는 "2023년 시장이 어려움을 겪고 있지만, 임차인과 투자자들은 높은 임대료를 지불할 것으로 예상되지만, 여전히 각기 다른 사업 전략을 가지고 있습니다. 2024년 호찌민시는 관광 및 쇼핑 서비스 활성화를 위한 다양한 프로그램을 시행하여 관광객을 유치하고, 도시의 특화된 메커니즘을 강화할 것입니다. 이는 기업들이 다시 돌아올 수 있는 기회이기도 하며, 오피스 부문과 소매 공간 임대 부문 또한 증가할 것입니다."라고 말했습니다.
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