추가 토지 수수료 단점: 각 특정 사례에 대한 자세한 지침이 필요합니다.

토지 사용료 및 토지 임대료에 관한 법령 103호는 토지 사용료가 계산되지 않은 기간 동안 지불해야 할 토지 금액에 5.4%의 추가 토지 사용료를 적용할 때 많은 의견이 접수되고 있습니다.

홍닷 주거지역 프로젝트 투자자인 롱안은 토지 가격 결정 지연에 대한 책임이 없음에도 불구하고 수천억 원의 추가 토지 사용료를 지불해야 할 위기에 처해 있습니다. - 사진: SON LAM

Tuoi Tre Online에서 보도한 바와 같이 토지 사용료 및 토지 임대료에 관한 법령 103호는 토지 사용료가 계산되지 않은 기간 동안 지불해야 할 토지 금액에 5.4%의 추가 토지 사용료를 적용할 때 많은 의견을 받고 있습니다.

재무부는 법령을 개정하기 위한 의견을 구하고 있습니다.

Ngo Gia Hoang(호치민시 법학대학교 상법학부 강사) 석사님께서 Tuoi Tre Online에 이 문제에 대한 추가적인 관점을 제시하는 기사를 보내주셨습니다.

103호 법령에 따른 토지이용료 5.4% 추가 징수 규정

토지 사용료 및 토지 임대료를 규정하는 법령 103/2024/ND-CP 제50조 2항에 따르면, 2024년 8월 1일 이전에 토지 할당, 토지 임대 또는 토지 사용 목적 변경 허가에 대한 결정을 받았지만 아직 토지 가격을 결정하지 않은 프로젝트의 경우, 토지 사용자는 평가 대기 기간 동안 지불해야 할 토지 사용료 금액에 대해 연간 5.4%에 해당하는 추가 금액을 지불해야 합니다.

본 규정은 2024년 토지법 제257조 제2항에 근거하여, 토지 이용 기간 동안 재정적 의무를 이행하지 않으면 예산 수입이 손실되지 않는다는 원칙을 보장하는 것을 목적으로 합니다.

구체적으로, 2024년 토지법 제257조는 토지분할, 토지임대, 토지용도변경허가 등의 결정이 있는 경우 토지금융정책 및 지가를 규정하고 있으나, 이 법 시행일(2024년 8월 1일)까지 지가가 결정되지 않은 경우입니다.

원칙적으로 새로운 법률은 법률이 시행되기 전에 내려진 결정 및 행정행위에는 소급하여 적용되지 않습니다.

따라서 시행일 전에 행정결정(토지분할, 토지임대, 토지용도변경 등)이 있었지만 지가가 결정되지 않은 경우, 지가결정은 여전히 ​​그 결정이 내려진 당시의 원칙과 정책에 따라야 하며, 새로운 규정을 적용해서는 안 됩니다.

2024년 토지법 제257조 제2항 라목에서는 토지이용료 및 토지임대료가 산정되지 아니한 기간에 대하여 토지사용자가 추가로 납부하여야 하는 금액에 관하여 정부는 구체적인 지침을 제공하여야 한다고 규정하고 있습니다.

위 규정에 따라, 토지 사용자가 이전 기간에 토지 사용료를 계산하지 않은 경우(토지 가격을 적시에 확정하지 않은 경우), 추가 금액을 납부해야 합니다. 이 금액은 납부해야 할 토지 사용료 금액의 연 5.4%로 계산됩니다.

규정은 각각의 특정 사례에 대한 유연성이 부족합니다.

법률이 연 5.4%의 '강제적' 징수율을 규정하고 있지만, 이 징수율을 결정하는 근거를 명확히 설명하지 않고, 시장 기반 조정 메커니즘이나 특정 도구와 연계하지 않는다는 점은 불합리하여 유연성이 부족하고, 합리성에 대한 논란이 쉽게 발생합니다.

위의 계산방법은 사업군별 분류 및 유연성이 부족하고, 객관적 오류(토지가격 결정에 있어 관할기관의 지연이나 투자자의 귀책사유)로 인한 사례를 구분하지 않습니다.

기업이 법적 절차를 준수하면서도 당국이 토지 가격을 평가해 주기를 수동적으로 기다려야 한다면, 기업의 잘못이 아님에도 불구하고 추가 수수료를 내야 하므로 투자 비용이 증가하게 됩니다.

이로 인해 법적, 재정적 위험이 증가하고, 투자자의 예측 능력이 영향을 받으며, 특히 어려운 시장 상황에서는 현금 흐름에 압박이 가해집니다.

그 결과, 프로젝트 실행 의욕이 감소하고 주택 공급, 생산 및 사업장에 영향을 미치며 경제 회복 정책과도 맞지 않게 됩니다.

토지이용료는 원자재 구입 비용, 인프라 구축 비용 등과 같은 투입 투자 비용(토지 비용)이므로 부동산 상품 원가에 포함되어 매수자에게 판매 가격으로 환산됩니다.

따라서 이러한 컬렉션은 필연적으로 재정적 부담을 주택 구매자에게 전가할 것이고(사업체가 주택을 매각하지 않은 경우), 제품이 매각된 경우 얻은 투자 수익이 줄어들 것입니다.

일반적으로 기업은 구매자에게 주택을 판매한 후 이러한 추가 토지 사용료를 지불해야 하므로, 기업은 더 이상 판매 가격을 인상하거나 서명한 주택 매매 계약에 따른 재정적 의무를 조정할 권리가 없습니다.

따라서 기업은 이러한 추가 징수금을 부담해야 하며, 특히 수년 전에 인도되었지만 토지 가격 결정에 어려움을 겪고 있는 프로젝트의 경우 법적, 재정적 위험이 발생합니다.

기업은 어떤 경우에 추가 토지 수수료를 면제받을 수 있나요?

당국은 사례를 여러 그룹으로 분류해야 합니다.

유관기관의 귀책사유(토지가격을 확정하지 못한 사유)로 토지이용료 납부가 연체된 경우, 기업은 추가 토지이용료 납부를 면제받아 유관기관의 토지가격 결정에 대한 책임을 강화할 수 있다.

동시에, 객관적 오류가 있는 경우 기업의 합법적 권리를 보호하고 토지 재정 관리의 공정성과 투명성 원칙을 보장합니다.

토지가격 결정이 기업의 귀책사유로 인해 지연되는 경우, 기업은 추가적인 토지사용료를 지불해야 합니다.

원칙적으로 토지 사용료와 이자는 기업이 재정적 의무를 결정할 충분한 근거가 있음에도 고의로 이를 이행하지 않는 경우에만 징수됩니다.

따라서 토지 이용자의 잘못으로 간주되는 특정 상황에 대한 자세한 지침이 있어야 하며, 이를 통해 남용이나 임의적 적용을 방지할 수 있습니다.

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NGO 지아 호앙

출처: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm