해당 프로젝트는 이익을 손실로 바꾸고 있습니다.
호치민시의 한 유명 부동산 회사 대표는 오늘날 부동산 프로젝트의 가장 큰 문제는 토지 사용료(LUR) 계산, 특히 추가 LUR 계산이라고 말했습니다. 이전에는 많은 프로젝트가 시에서 기업의 건설 및 분양을 위해 일시적으로 LUR을 계산하도록 인센티브를 제공했습니다. 하지만 이제는 프로젝트가 주택을 인도하고 사람들이 오랫동안 거주한 경우, 토지 인도 시점이 아닌 현재 시점을 기준으로 LUR을 계산합니다. 이는 기업뿐만 아니라 주택 구매자에게도 큰 피해와 좌절을 안겨주었습니다.
호치민 시는 레이크뷰시티 프로젝트에 4조 6,640억 동이 넘는 추가 토지 사용료 지불을 요구했고, 이로 인해 회사는 난처한 처지에 빠지고 손실을 입게 되었습니다.
법률은 토지평가 및 토지이용세 산정 시기를 토지 할당, 토지 용도 변경 또는 현장 할당 결정 시점으로 규정하고 있습니다. 그러나 실제로 토지이용세 산정이 지연되는 변경 사항이 발생하면 관할 기관은 현 시점에서 토지 및 토지이용세를 재평가하게 됩니다. 또한, 기업이 진행 상황 및 납부 금액에 대해 주도적으로 대처할 수 없다는 점도 어려움으로 작용합니다. 기업은 전문성이 부족하여 관할 기관과 합리적인 토지이용세 산정 방식을 논의할 수 없습니다.
따라서 기업들은 조화로운 결과를 얻기 위해 다른 평가 회사를 고용해야 합니다. 현재 기업들은 여전히 당국의 계산에 의존하고 있으며 이의를 제기할 수 없습니다. 한편, 안전을 위해 국가 공무원들은 토지 사용권을 매우 높게 산정합니다. 과거에는 많은 프로젝트에서 토지 사용권을 특정 금액으로 잠정적으로 산정하여 기업들이 이 금액을 바탕으로 고객에게 판매 가격을 책정했습니다. 하지만 오랜 세월이 흐른 지금, 당국은 토지 사용권을 재계산하여 잠정치보다 몇 배나 높은 금액을 산정했습니다. 이로 인해 수익성이 높았던 많은 프로젝트들이 갑자기 큰 손실을 입었고, 기업들은 심지어 계약을 성사시키지 못하는 경우도 있습니다."라고 그는 말했습니다.
호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 초안에 대한 의견을 제시하기 위해 총리와 재무부 에 문서를 제출한 직후, 세부 계획 조정 결정이 있을 경우, 계획 조정 결정 시점에 전체 프로젝트에 대한 토지 이용세를 재계산해야 한다고 제안했습니다. 기업이 이전에 납부한 토지 이용세는 계획 재승인 시점에 재계산되어 토지 이용세에서 공제되며, 공제 금액은 납부해야 할 토지 이용세를 초과할 수 없습니다.
기업이 사업 세부 계획 조정 전에 토지이용세를 납부하지 않은 경우, 계획 조정 시점에 토지이용세를 납부해야 합니다. 납부된 토지이용세(있는 경우)는 계획 조정 시점에 물가상승률을 고려하여 재계산되며, 재계산 후 토지이용세에서 공제됩니다. 공제액은 납부해야 할 토지이용세를 초과할 수 없습니다. 또한, 토지이용세 납부 통지서가 있는 경우, 기업은 토지이용세 연체금을 납부해야 합니다.
차우 씨는 호치민시 7구에 위치한 5.2헥타르 부지에 건설된 상업용 주택 프로젝트를 언급했습니다. 이 프로젝트는 관할 국가 기관으로부터 2021년 1월부터 토지 이용 계수 3.05배, 최대 건축 밀도 35%의 토지 할당 결정을 받았으며, 최고 층수 27층, 903세대 아파트, 그리고 110세대의 저층 타운하우스가 포함됩니다. 해당 기업은 2021년 3월에 토지 이용세로 8,500억 동을 납부했습니다. 이후 투자자는 토지 이용 계수를 4.57배로 높이고, 최대 건설 밀도를 40%로 하여 총 아파트 수를 1,355세대로 늘리기 위한 세부 계획 조정을 요청했으며, 이는 2024년 3월 관할 국가 기관의 승인을 받았습니다. 초안 법령에 따르면 이 프로젝트는 4,250억 VND의 추가 토지 이용세를 납부해야 하지만, 차우 씨의 제안에 따르면 이 기업은 3,250억 VND의 추가 토지 이용세만 납부하면 됩니다.
"기업이 이미 매각하여 대금을 수령했다면, 시행령 초안의 계산 방식에 따르면 기업이 직접 대금을 지불해야 하므로 손실 위험이 있습니다. 프로젝트가 매각되지 않으면 토지 사용권이 매각 가격에 포함되어 주택 가격이 상승하게 되고, 결국 주택 구매자가 최종 부담을 떠안게 됩니다."라고 차우 씨는 분석했습니다.
토지 임대료 면제 사례는 단 하나뿐입니다.
초안 시행령에 따르면, 현재 투자 인센티브 구역 내 생산 및 사업 목적으로 토지를 사용하는 경우 토지 임대료 면제 대상은 단 한 건뿐입니다. 이 초안은 현행 규정에 비해 토지 임대료 면제 대상을 대폭 축소했습니다. 이 규정이 통과될 경우, 외국인 투자자를 포함한 많은 투자자들은 해당 지역이 투자 인센티브 구역이 아니기 때문에 더 이상 토지 임대료 면제 혜택을 누릴 수 없게 됩니다.
뿐만 아니라, 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 이 초안 법령은 기본 건설 프로젝트 기간 중 또는 기본 건설 기간 중 토지 임대료 및 수면 임대료 면제 기간 이후에 토지 사용료 면제 정책을 더 이상 규정하지 않으므로, 법령 46에 명시된 현행 투자 인센티브 정책을 계승하지 않습니다. 새로운 규정은 투자법 2020 및 특별 투자 인센티브를 규정하는 총리 결정 29호에 명시된 특별 투자 인센티브 정책을 무효화합니다. 이는 투자 유치 정책에 부정적인 영향을 미쳐 외국인 투자자들에게 베트남 투자 환경의 매력도를 저하시킬 수 있습니다.
"이는 매우 중요한 문제이므로 정부 와 관련 국가 기관은 법령 발표 전에 국가 및 민족의 단기적, 중장기적 이익을 보장하는 동시에 투자자의 합법적, 법적 이익을 보장하는 우월하고 경쟁력 있는 투자 우대 정책의 틀을 구축하는 데 각별한 주의를 기울여야 합니다. 특히 금융, 첨단 기술, 칩, 반도체 기술 분야에서 외국인 직접 투자(FDI) 유치를 위한 국가 간 치열한 경쟁이 벌어지고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다. 특히 미국조차도 최근 칩 및 반도체 기술 관련 법률을 제정했습니다."라고 차우 씨는 제안했습니다.
쩐 민 꾸엉 변호사(호치민시 변호사 협회)는 토지법이 국가가 토지 임대를 결정한 시점으로부터 5년 주기 동안 연간 토지 임대료를 안정적으로 적용하도록 규정하고 있지만, 연간 토지 임대료를 지불하는 국가 토지 임대 형태로 전환과 관련된 토지 용도 변경을 허용한다고 분석했습니다. 조정율은 정부가 각 기간별로 규제하지만 토지 임대료 인상률은 물가 상승률과 같거나 낮을 수 있습니다. 그러나 초안 법령은 토지 임대료 인상률을 물가 상승률과 동일하게 규정하고 있습니다. 따라서 법령은 5년 주기 동안 토지 임대료 인상을 소비자물가지수(CPI) 상승률을 초과하지 않고 15%를 넘지 않도록 제한하는 것을 고려해야 합니다. 이를 통해 기업은 재정적 위험을 줄이고 대규모 프로젝트에 투자할 준비를 하며 시간이 지남에 따라 자본을 회수할 수 있습니다.
베트남 상공회의소(VCCI)는 기업과 협의 후, 시행령 46호의 현행 정책과 비교했을 때 초안의 면제 및 감면 정책이 덜 매력적이라고 밝혔습니다. 현행 규정에 따르면 기업이 특정 연도 동안 토지 임대료 감면뿐만 아니라 완전히 면제되는 경우도 있기 때문입니다. 현행 규정에 따라 전체 임대 기간 동안 토지 임대료 100%가 면제되는 사례는 다음과 같습니다. 특별한 사회경제적 어려움이 있는 지역에 투자된 특별 투자 인센티브 분야의 투자 프로젝트; 국가 예산으로 학생 기숙사를 건설하기 위해 토지를 사용하는 프로젝트(학생을 관리하고 사용하도록 지정된 부서는 임대료에 토지 임대료 비용을 포함할 수 없음); 소수 민족을 위한 농지; 보호림 조성 프로젝트, 재조림 프로젝트 등을 시행하는 토지. 따라서 시행령은 단순히 임대료를 감면하는 것이 아니라 토지 임대료 면제 사례를 확대하는 방향으로 규정을 고려해야 합니다. 이것이 가능하다면 어려운 지역이나 특히 특혜가 있는 분야에 투자자본을 유치할 수 있을 것입니다.
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출처: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm
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