«រស់នៅវេទនា ស្លាប់យ៉ាងវេទនា» ដោយសារទិញគម្រោងមិនស្របតាមលក្ខខណ្ឌបើកលក់

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅភាគខាងត្បូងកំពុងងើបឡើងវិញ គម្រោងថ្មីៗកំពុងប្រកួតប្រជែងដើម្បីបើកលក់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះក៏ជាពេលដែលអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានគេចវេសពីច្បាប់លក់គម្រោងដែលមិនមាននីតិវិធីច្បាប់គ្រប់គ្រាន់ ធ្វើឱ្យអតិថិជន "រស់នៅពាក់កណ្តាលជីវិត ស្លាប់ពាក់កណ្តាលជីវិត"។ គម្រោងដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការបើកលក់។

«រស់នៅវេទនា ស្លាប់យ៉ាងវេទនា» ដោយសារទិញគម្រោងមិនស្របតាមលក្ខខណ្ឌបើកលក់

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅភាគខាងត្បូងកំពុងងើបឡើងវិញ គម្រោងថ្មីៗកំពុងប្រកួតប្រជែងដើម្បីបើកលក់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះក៏ជាពេលដែលអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានគេចវេសពីច្បាប់លក់គម្រោងដែលមិនមាននីតិវិធីច្បាប់គ្រប់គ្រាន់ ធ្វើឱ្យអតិថិជន "រស់នៅពាក់កណ្តាលជីវិត ស្លាប់ពាក់កណ្តាលជីវិត"។ គម្រោងដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការបើកលក់។

គម្រោង Charm Diamond ត្រូវបានអ្នកវិនិយោគលក់តាំងពីឆ្នាំ 2019 ប៉ុន្តែមិនទាន់ត្រូវបានសាងសង់នៅឡើយ។

កំណត់អត្តសញ្ញាណគម្រោង "ក្រោមដី"

យោងតាមច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលមានសិទ្ធិលក់ត្រូវមាននីតិវិធីច្បាប់ពេញលេញដូចជា គោលនយោបាយវិនិយោគ ផែនការ 1/500 បានបញ្ចប់កាតព្វកិច្ចពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដី លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ការសាងសង់គ្រឹះដែលបានបញ្ចប់ហើយបន្ទាប់មកត្រូវបានអនុញ្ញាតដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចដើម្បីបើកលក់ផលិតផលអចលនទ្រព្យនាពេលអនាគត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាជារឿងធម្មតាទេដែលគម្រោងមិនបំពេញតាមតម្រូវការច្បាប់ទាំងអស់ ប៉ុន្តែនៅតែបើកចំហសម្រាប់លក់។ ជាពិសេស គម្រោងភាគច្រើនដែលមានតែ Decision 1/500 អញ្ជើញអតិថិជនមកដាក់ប្រាក់កក់កន្លែងដោយមិនប្រើពាក្យ "បើកសម្រាប់លក់"។

ជាឧទាហរណ៍ នៅដើមខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2024 នៅទីក្រុង Di An ( Binh Duong ) គម្រោងអាផាតមិន Binh Thang (ឈ្មោះពាណិជ្ជកម្ម Avenue Binh Thang) ត្រូវបានណែនាំដល់ទីផ្សារដោយវិនិយោគិន និងប្រមូលប្រាក់ "កក់ទុក" ពីអតិថិជន។ យោងតាមការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម គម្រោងនេះត្រូវបានសាងសង់នៅលើផ្ទៃដី 3,351 m2 ដែលមាន 2 បន្ទប់ក្រោមដី 35 ជាន់ រួមទាំងផ្ទះល្វែងចំនួន 536 តម្លៃលក់ 33 - 40 លានដុង/m2 ។ តាមរយៈការស្រាវជ្រាវ យើងបានដឹងថា គម្រោងនេះមានគោលនយោបាយវិនិយោគ សេចក្តីសម្រេច 1/500 និងត្រូវបានផ្តល់លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ដោយនាយកដ្ឋានសំណង់ Binh Duong ប៉ុន្តែមិនទាន់បានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ និងមិនទាន់បានសាងសង់នៅឡើយ។

នាយកដ្ឋានសំណង់ Binh Duong តម្រូវឱ្យវិនិយោគិនប្តេជ្ញាមិនលក់ ឬទទួលប្រាក់ពីអតិថិជន នៅពេលដែលគម្រោងនេះមិនបំពេញតាមតម្រូវការច្បាប់។ លើសពីនេះ នាយកដ្ឋានក៏មានឯកសារជាច្រើន ដែលណែនាំ និងណែនាំដល់មូលដ្ឋាន ឲ្យគ្រប់គ្រងគម្រោងក្នុងតំបន់ឲ្យបានហ្មត់ចត់ និងធ្វើសេចក្តីជូនដំណឹង នៅចំពោះមុខគម្រោងអចលនទ្រព្យ ដែលមិនស្របតាមលក្ខខណ្ឌនៃការកៀរគរដើមទុន។

នៅក្នុងទីក្រុងថ្មី Binh Duong គម្រោងមួយដែលមានឈ្មោះថា KH ក៏ត្រូវបានផ្តល់ជូនដោយអ្នកវិនិយោគផងដែរ។ ក្នុងតួនាទីជាអតិថិជនដែលចង់ទិញផ្ទះ ខ្ញុំបានណែនាំដោយបុគ្គលិកម្នាក់ឈ្មោះ ចូវ នេះជាគម្រោងលំនៅឋានបែបពាណិជ្ជកម្ម និងសង្គម អ្នកវិនិយោគកំពុងទទួលប្រាក់កក់ដើម្បីកក់កន្លែង នៅថ្ងៃទី 15 ខែតុលា កិច្ចសន្យាដាក់ប្រាក់នឹងចុះហត្ថលេខាជាផ្លូវការ នៅថ្ងៃទី 15 ខែវិច្ឆិកា នឹងបើកលក់ជាផ្លូវការ។ ទោះ​ជា​យ៉ាង​ណា​នៅ​ពេល​សួរ​អំពី​ភាព​ស្រប​ច្បាប់ លោក ចូវ បាន​និយាយ​ថា គម្រោង​នេះ​កំពុង​សុំ​លិខិត​អនុញ្ញាត​សាងសង់។

ដូចគ្នានេះដែរ គម្រោងដែលមានឈ្មោះថា The Felix (Tuan An City) វិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួម C-Holding ត្រូវបានបើកលក់ចាប់ពីខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024។ គម្រោងនេះត្រូវបានសាងសង់លើផ្ទៃដីជាង 9,000 m2 ដែលមាន 2 ប្លុកផ្ទះល្វែងកម្ពស់ 40 ជាន់ រួមទាំងផ្ទះល្វែងចំនួន 1,206 ដែលតម្លៃទាបបំផុតគឺ 1,5 ពាន់លានដុង។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី នាយកដ្ឋានសំណង់ Binh Duong បាននិយាយថា គម្រោងនេះមិនមានសិទ្ធិប្រមូលដើមទុនក្នុងទម្រង់ជាលំនៅឋាននាពេលអនាគតនោះទេ ព្រោះវាមិនទាន់គ្រប់គ្រាន់ស្របច្បាប់។

ផងដែរនៅក្នុងទីក្រុង Thuan An គម្រោង The Emerald Golf View កំពុងត្រូវបានណែនាំទៅកាន់ទីផ្សារដោយ Le Phong Group ។ គម្រោងនេះមានផ្ទះល្វែងចំនួន 770 ដែលមានតម្លៃចាប់ពី 45 ទៅ 50 លានដុង/m2។ គម្រោងនេះក៏ស្ថិតក្នុងបញ្ជីគម្រោងដែលមិនមានសិទ្ធិលក់ផងដែរ។

ស្ថានភាព​នេះ​មិន​ត្រឹម​តែ​នៅ​ខេត្ត​ឆ្ងាយៗ​ប៉ុណ្ណោះ​ទេ ប៉ុន្តែ​ក៏​នៅ​ទីក្រុង​ហូជីមិញ​ដែរ។ គម្រោង Fitato នៅទីក្រុង Thu Duc វិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុនវិនិយោគ Hung Phu មានផ្ទះល្វែងចំនួន 383 បន្ទប់តម្លៃលក់ 46 - 60 លានដុង/m2។ នាយកដ្ឋានសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញ បានប្រកាសថា គម្រោងនេះមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការបើកលក់ និងប្រមូលទុន។

ទិញ​ផ្ទះ​បាន​៥​ឆ្នាំ​ហើយ តែ​នៅ​មិន​ទាន់​សាងសង់

ផលវិបាកនៃការទិញផ្ទះក្នុងគម្រោងដែលមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់លក់ និងការប្រមូលដើមទុន ធ្វើឱ្យអតិថិជនជាច្រើនរងទុក្ខ ដោយត្រូវដាក់ពាក្យបណ្តឹងនៅគ្រប់ទីកន្លែង។

អ្នកស្រី Thuy Anh អតិថិជនដែលបានទិញអាផាតមិននៅផ្នែករង Charm Diamond នៃគម្រោង Charm City (ទីក្រុង Di An ខេត្ត Binh Duong) បាននិយាយថា នៅឆ្នាំ 2019 Charm Group បានបើកលក់អាផាតមិននៅក្នុងផ្នែករង Charm Diamond គាត់បានទិញផ្ទះល្វែងនៅទីនេះក្នុងតម្លៃជិត 2 ពាន់លានដុង។ ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ នៅចុងឆ្នាំ២០២៤ គម្រោងនេះ មិនទាន់បានសាងសង់គ្រឹះនៅឡើយទេ បើទោះជានាងបានចំណាយប្រាក់ច្រើនក៏ដោយ។

“មានអតិថិជនរាប់រយនាក់ដូចខ្ញុំដែលបានទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោងនេះ។ នៅឆ្នាំ 2021 និង 2022 យើងបានធ្វើការជាមួយអ្នកវិនិយោគជាច្រើនដង ថែមទាំងបានប្តឹងទាមទារសំណងវិញនូវតម្លៃទិញផ្ទះ ប៉ុន្តែអ្នកវិនិយោគមិនព្រមបង់ប្រាក់”។

ក៏បានបើកលក់ក្នុងឆ្នាំ 2019 ផងដែរ គម្រោង LDG Sky (Di An City) វិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន LDG Investment Joint Stock Company មានផ្ទះល្វែងចំនួន 1,670 ល្វែង តម្លៃលក់ក្នុងឆ្នាំ 2019 គឺ 30 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែក្រោយរយៈពេល 5 ឆ្នាំ គម្រោងនេះមិនត្រូវបានសាងសង់ទេ ដោយសារមិនមានឯកសារស្របច្បាប់គ្រប់គ្រាន់។

លោក Huynh Pham Tuan Anh អនុប្រធាននាយកដ្ឋានសំណង់ Binh Duong បាននិយាយថា អ្នកវិនិយោគ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង និងក្រុមហ៊ុនឈ្មួញកណ្តាល "គេចពីច្បាប់" ដើម្បីប្រមូលដើមទុនតាមទម្រង់ដូចជា ទម្រង់ស្នើសុំអាទិភាព ទម្រង់ដាក់ប្រាក់ និងទម្រង់ចុះឈ្មោះសម្រាប់បំណងប្រាថ្នាជាដើម តែងតែកើតឡើង។

គម្រោងមួយចំនួនដែលមានតែឯកសារច្បាប់ជាមូលដ្ឋាន បានរៀបចំការកៀរគរដើមទុនដោយមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌ និងដោយគ្មានការយល់ព្រមពីអាជ្ញាធរ។ ទាំងនេះគឺជាប្រតិបត្តិការដែលមានហានិភ័យសក្តានុពលជាច្រើន។

យោងតាមមេធាវី Tran Duc Phuong (គណៈមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញ) អ្នកវិនិយោគជាច្រើនមានភាពទន់ខ្សោយខាងផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ដូច្នេះពួកគេចេតនាគេចពីច្បាប់ដើម្បីបង្កើនដើមទុនដោយមិនគិតពីច្បាប់។ នេះ​ជា​ហេតុផល​ដែល​ធ្វើ​ឱ្យ​គម្រោង​ជា​បន្តបន្ទាប់​ក្នុង​រយៈពេល​ចុងក្រោយ​នេះ ទោះបី​ប្រមូល​បាន​រហូត​ដល់​ទៅ 95% នៃ​តម្លៃ​ផ្ទះល្វែង​ក៏​ដោយ ក៏​មិន​អាច​ប្រគល់​ផ្ទះ​ឱ្យ​អតិថិជន​បាន​ដែរ ។ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនថែមទាំងបានបញ្ចាំគម្រោងដែលបានលក់ទៅឱ្យអតិថិជនទៅធនាគារ ធ្វើឱ្យអ្នកទិញផ្ទះធ្លាក់ក្នុងស្ថានភាពមិនខុសពីការជាប់ជាចំណាប់ខ្មាំង។

លោក ភឿង បានមានប្រសាសន៍ថា “ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២០ រហូតមកដល់ពេលនេះ ខ្ញុំបានទទួលពាក្យបណ្ដឹងជាច្រើនពីអតិថិជនប្រឆាំងនឹងអ្នកវិនិយោគ ដោយសារពួកគេបានទិញគម្រោងដោយចៃដន្យ ដែលមិនមានឯកសារច្បាប់គ្រប់គ្រាន់ ប៉ុន្តែបានលក់ពួកគេ ប្រមូលលុយពីអតិថិជន ហើយក្រោយមកមិនសាងសង់។

យោងតាមលោកមេធាវី Phuong ការពិតដែលថាអ្នកវិនិយោគជាច្រើន "ចេតនា ឬអចេតនា" បំពានលើបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ស្តីពីការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យដោយមិនមានអាជ្ញាប័ណ្ណពីអាជ្ញាធរ កំពុងជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារ ជំរុញហានិភ័យដល់អតិថិជន។

វិនិយោគិនតែងតែបង្ហាញហេតុផលថា ការធ្វើបែបនេះមានប្រយោជន៍សម្រាប់អតិថិជន ព្រោះការទិញមុននឹងទទួលបានតម្លៃថោកជាង ជ្រើសរើសផលិតផលល្អ ហើយអាជីវកម្មនឹងមានលុយសាងសង់គម្រោង។ ប៉ុន្តែនោះគឺជាពេលដែលអាជីវកម្មមានភាពអំណោយផល ប៉ុន្តែប្រសិនបើមានបញ្ហាទាក់ទងនឹងនីតិវិធី បញ្ហាច្បាប់ ដើមទុនជាដើម គម្រោងនេះនឹងជាប់គាំងរាប់ឆ្នាំ។ នៅទីបញ្ចប់អ្នកទិញនឹងរងទុក្ខ។

លោកមេធាវី ភឿង បានណែនាំថា “អ្នកទិញផ្ទះគួរពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ន និងដាច់ខាតមិនត្រូវទិញគម្រោង ឬផ្ទះដែលកំពុងសាងសង់នៅពេលអនាគត នៅពេលដែលវិនិយោគិនមិនមានឯកសារផ្លូវច្បាប់គ្រប់គ្រាន់។ ពួកគេគួរតែទៅអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានដើម្បីស្វែងយល់មុននឹងចុះហត្ថលេខាលើឯកសារ ឬផ្ទេរប្រាក់ទៅក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសា ឬអ្នកវិនិយោគគម្រោង ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យ”។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html