ក្រោយ​ថ្ងៃ​ទី​១ ខែ​សីហា តម្លៃ​អចលន​ទ្រព្យ​នឹង​កើន​ឡើង ឬ​ធ្លាក់​ចុះ?

ចាប់ពីថ្ងៃនេះ (ថ្ងៃទី 1 ខែសីហា) ច្បាប់ចំនួន 3 ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ រួមមាន ច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ចូលជាធរមានជាផ្លូវការជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិថ្មីជាច្រើន។ ក្រៅពីការរំពឹងទុកថាគម្រោងរាប់រយនឹងត្រូវបានដោះស្រាយ និងមានតម្លាភាព វាក៏មានការព្រួយបារម្ភជាច្រើនដែលថាតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើងដោយសារតែផលប៉ះពាល់លើការផ្គត់ផ្គង់។

ច្បាប់​មិន​ទាន់​ចូល​ជា​ធរមាន​ទេ ប៉ុន្តែ​តម្លៃ​ឡើង​ថ្លៃ។

ចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2024 រហូតមកដល់ពេលនេះ នៅពេលដែលច្បាប់ទាំង 3 មិនទាន់ចូលជាធរមាន តម្លៃនៃផ្នែកនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបន្ត "កើនឡើង" ។ ជាពិសេសនៅទីក្រុងធំៗចំនួន 2 នៃ ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ បើអ្នកដែលត្រូវការយឺតបន្តិច តម្លៃអាចនឹងប្រែប្រួល។ ជាពិសេស ផ្នែកផ្ទះល្វែងបានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃខ្លាំងបំផុត។ នៅទីក្រុងហាណូយ របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ Savills សម្រាប់ត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 បានបង្ហាញថា ចាប់ពីឆ្នាំ 2020 តម្លៃផ្ទះល្វែងបឋមជាមធ្យមបានកើនឡើង 18% ក្នុងមួយឆ្នាំ ខណៈដែលតម្លៃបន្ទាប់បន្សំបានកើនឡើង 14% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ លោក Huynh Thanh Khiet អនុប្រធាននាយកដ្ឋានសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញបានជូនដំណឹងថាផ្នែកផ្ទះល្វែងកំពុងមើលឃើញការកើនឡើងតម្លៃថេរជាងផ្នែកផ្សេងទៀត។ ក្នុងអំឡុងពេលនេះតម្លៃបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងអត្រាជាមធ្យម 15 - 20% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ សូម្បីតែនៅក្នុងផ្នែកទាបក៏ដោយ ម៉ែត្រការ៉េនីមួយៗក្នុងឆ្នាំ 2015 មានតម្លៃ 25 - 35 លានដុង ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ 2023 វាបានកើនឡើងដល់ 40 - 60 លានដុង។ អាផាតមិនកម្រិតមធ្យមក្នុងឆ្នាំ 2023 មានតម្លៃ 50 - 70 លានដុង/m2 ខណៈពេលដែលនៅឆ្នាំ 2015 វាមានត្រឹមតែប្រហែល 35 - 50 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ ផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់បច្ចុប្បន្នមានតម្លៃ 70 - 100 លានដុង / ម 2 ។ អាផាតមិននៅតំបន់កណ្តាលមានតម្លៃខ្ពស់បំផុតពី 80 - 200 លានដុង / ម 2 កាលពីឆ្នាំមុនខណៈនៅតំបន់ជាយក្រុងវាមានតម្លៃ 30 - 60 លានដុង / ម 2 ។

តម្លៃ​អចលន​ទ្រព្យ​ត្រូវ​បាន​គេ​រំពឹង​ថា​នឹង​បន្ត​កើន​ឡើង​ដែល​ប៉ះពាល់​ដល់​ការ​ចូល​ប្រើប្រាស់​លំនៅឋាន​របស់​ប្រជាពលរដ្ឋ។

រូបថត៖ ង៉ុក ឌួង

ទាក់ទងនឹងផ្នែកដីធ្លី លោកស្រី Pham Thi Mien នាយករងនៃវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុវៀតណាម បាននិយាយថា ប្រភេទដីទាប និងប្រភេទដីក៏ចាប់ផ្តើម "បញ្ចេញ" សញ្ញានៃការងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមាន នៅពេលដែលគម្រោងមួយចំនួនកត់ត្រាលទ្ធផលលក់ និងផ្ទេរប្រាក់បានល្អ។ នៅទីក្រុងហាណូយ តំបន់ជាយក្រុងក៏ជាកន្លែងដែលតម្លៃដីបានកើនឡើងពី 10 ទៅ 20% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។ ជាពិសេស មុនពេលច្បាប់ទាំង 3 ចូលជាធរមាន ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញមានភាពក្តៅគគុក នៅពេលដែលតារាងតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលរបស់ទីក្រុងត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ជាមួយនឹងការកើនឡើងពី 5 ដងដល់ 50 ដង ដែលជួយឱ្យតម្លៃដីកាន់តែខិតទៅជិតទីផ្សារ ប៉ុន្តែថែមទាំងបង្កការលំបាកជាច្រើននៅពេលប៉ះពាល់ដល់ក្រុមមនុស្សរាប់សិបនាក់។ កាលពីម្សិលមិញ សមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានចេញឯកសារស្នើឱ្យពន្យារពេលការដាក់ពាក្យស្នើសុំ ដើម្បីជៀសវាងការដាក់សម្ពាធលើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីលើប្រជាពលរដ្ឋ។ មូលហេតុ​នៃ​ការ​កើនឡើង​នៃ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​គឺ​ដោយសារ​កង្វះ​ការផ្គត់ផ្គង់​។ បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ធ្វើឱ្យមានការលំបាកក្នុងការអនុវត្តគម្រោង ហើយអ្នកវិនិយោគជាបន្តបន្ទាប់ត្រូវជាប់គាំងជាមួយសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្ម ដូច្នេះពួកគេត្រូវរួញតូច។ ការផ្គត់ផ្គង់ទាប និងតម្រូវការខ្ពស់មានន័យថា ទោះបីជាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទាបក៏ដោយ ក៏តម្លៃនៅតែខ្ពស់ដដែល។ បច្ចុប្បន្នមានគម្រោងជាប់គាំងរាប់ពាន់ដែលរង់ចាំការដោះស្រាយ ដើម្បីបំពេញបន្ថែមការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ។ ដូច្នេះហើយ គេរំពឹងថា ច្បាប់ថ្មីទាំង៣នេះ នៅពេលអនុវត្តនឹងជួយកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងបង្កភាពងាយស្រួលដល់ប្រជាពលរដ្ឋក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋាន។ ទោះ​ជា​យ៉ាង​ណា តាម​ការ​ពិត មិន​មាន​សញ្ញា​នៃ​ការ​កើត​ឡើង​នេះ​ទេ។

ទីផ្សារក្តៅ តម្លៃនឹងកើនឡើង...

យោងតាមអ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ច លោកបណ្ឌិត Vu Dinh Anh ការដាក់ច្បាប់ទាំង ៣ ខាងលើចូលជាធរមានក្នុងពេលឆាប់ៗនេះនឹងជម្នះដែនកំណត់ផ្លូវច្បាប់ជាច្រើន ដោះស្រាយការលំបាក ជួយគម្រោងដែលត្រូវបានផ្អាកដើម្បីចាប់ផ្តើមឡើងវិញ ក៏ដូចជាបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការបង្កើតគម្រោងថ្មីៗ។ លោកបានពន្យល់ថា "ជាគោលការណ៍ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើង សមីការតម្រូវការផ្គត់ផ្គង់មានតុល្យភាព តម្លៃអចលនទ្រព្យជាទូទៅ និងជាពិសេសតម្លៃដីនឹងត្រជាក់ចុះ ប៉ុន្តែតាមពិត ភាពផ្ទុយគ្នាកំពុងកើតឡើង។ នេះគឺជាការបង្ហាញធម្មជាតិ និងជៀសមិនរួចនៃទីផ្សារ នៅពេលដែលវាចាប់ផ្តើមសកម្មម្តងទៀត ស្របពេលជាមួយគ្នានេះ វាស្របទៅនឹងការលើកទឹកចិត្ត និងការពិតរបស់អ្នកទិញ និងអ្នកលក់។"

តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​នឹង​មាន​ការ​ប្រែប្រួល​ច្រើន​ចាប់ពី​ថ្ងៃ​នេះ​ទៅ​ដែល​ច្បាប់​ចំនួន​៣​ចូល​ជា​ធរមាន។

រូបថត៖ ង៉ុក ឌួង

អ្នក​ជំនាញ​រូប​នេះ​បាន​វិភាគ​ថា ក្នុង​រយៈ​ពេល​២​ឆ្នាំ​មក​នេះ ទីផ្សារ​អចលន​ទ្រព្យ​ស្ទើរ​តែ​ធ្លាក់​ចុះ។ នៅពេលដែលទីផ្សារត្រូវបានជម្រះ វានឹងក្លាយទៅជាសកម្មម្តងទៀត ហើយសញ្ញាមួយក្នុងចំណោមសញ្ញាដំបូងគឺការកើនឡើងនៃតម្លៃ។ លើសពីនេះទៀត ទោះបីជាគម្រោងជាច្រើនមានឱកាសចាប់ផ្តើមឡើងវិញក៏ដោយ តាមទស្សនៈរបស់អ្នកវិនិយោគ ក្នុងអំឡុងពេលដែលគម្រោងនេះ "ជាប់គាំង" ការចំណាយរបស់ពួកគេបានកើនឡើងច្រើន។ ដីទុកនៅទីនោះ គម្រោងនៅតែឈរ តែនៅតែត្រូវបង់ការប្រាក់ ថ្លៃរំលោះ… មិនមែននិយាយពីបំណុលរវាងអ្នកវិនិយោគ និងក្រុមហ៊ុនសំណង់នោះទេ។ ការចំណាយកើនឡើង ដូច្នេះនៅពេលដែលគម្រោងចាប់ផ្តើមឡើងវិញ ម្ចាស់គម្រោងនឹងដំឡើងថ្លៃដើម្បីទូទាត់សំណង។ ម៉្យាងវិញទៀត តាមទស្សនៈរបស់អ្នកទិញ នៅតែមានលទ្ធភាពខ្ពស់ក្នុងការទទួលយកការដំឡើងថ្លៃនេះ ព្រោះនៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះ លទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនមានភាពល្អប្រសើរជាងពេលមុន ហើយអត្រាការប្រាក់បានធ្លាក់ចុះ។ ផ្នែកនៃការចំណាយដែលបានគណនាសម្រាប់ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការទទួលបានដើមទុន និងការប្រាក់អាចបត់បែនបានជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃតម្លៃ។ នេះ​នាំ​ឱ្យ​និន្នាការ​នៃ​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​កើនឡើង​ដូច​ការ​ពិត​សព្វថ្ងៃ​។ ក្រឡេកមើលរយៈពេលវែង លោកបណ្ឌិត Vu Dinh Anh បាននិយាយថា វាមិនអាចកំណត់ថាតើតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើង ឬថយចុះនោះទេ បន្ទាប់ពីច្បាប់ទាំង 3 ចូលជាធរមាន។ ដោយសារតែច្បាប់មានការផ្លាស់ប្តូរជាច្រើនដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងទិសដៅផ្សេងៗគ្នាជាច្រើន។ ការកើនឡើង ឬថយចុះអាស្រ័យទៅលើហេតុផលនៃការប្រែប្រួលតម្លៃដីធ្លីនាពេលកន្លងមកក្នុងផ្នែកនីមួយៗ។ ជាឧទាហរណ៍ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះបាននឹងកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត។ ប្រសិនបើផ្អែកលើបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងច្បាប់ថ្មីចំនួន 3 លទ្ធភាពនៃការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់នាពេលខាងមុខនេះនឹងមានកម្រិតខ្ពស់ណាស់។ ដូច្នេះហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងនៃតម្លៃដីដោយសារកង្វះការផ្គត់ផ្គង់នឹងត្រូវបានដោះស្រាយ ដែលអាចបង្កើតនិន្នាការធ្លាក់ចុះ។ ដូចគ្នានេះដែរ ការអនុវត្តការអនុញ្ញាតឱ្យលក់អចលនទ្រព្យលើទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានបង្កើតឡើងនៅលើដីដែលមានសិទ្ធិជួលដីនឹងធ្វើឱ្យទីផ្សារកាន់តែមានភាពស្វាហាប់។ សំខាន់ជាងនេះទៅទៀត បើតាមលោក អាញ់ ទោះបីច្បាប់ចូលជាធរមានក៏ដោយ កម្រិតនៃផលប៉ះពាល់លើទីផ្សារភាគច្រើនអាស្រ័យទៅលើរបៀបដែលក្រឹត្យ និងបទប្បញ្ញត្តិត្រូវបានបញ្ជាក់ និងអនុវត្ត។ ជាឧទាហរណ៍ ទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការជួលផ្ទះ ច្បាប់បច្ចុប្បន្នតម្រូវឱ្យអ្នកជួលបង្កើតអាជីវកម្ម ប៉ុន្តែនេះទំនងជានឹងបង្កើនកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះចំពោះថវិការដ្ឋ។ មតិជាច្រើនបានលើកឡើងថា លក្ខខណ្ឌនៃការបង្កើតអាជីវកម្មមិនគួរផ្អែកលើចំនួនផ្ទះ ឬទំហំផ្ទះសម្រាប់ជួលនោះទេ ប៉ុន្តែគួរតែផ្អែកលើតម្លៃផ្ទះសម្រាប់ជួល។ ឯកសារអនុច្បាប់បច្ចុប្បន្នមិនទាន់បានគិតគូរពីសំណើទាំងនេះនៅឡើយ។ ការសម្រេចចុងក្រោយនៃបទប្បញ្ញត្តិដែលតម្រូវឱ្យម្ចាស់ផ្ទះបង្កើតអាជីវកម្មក៏ប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែរ យ៉ាងហោចណាស់ក៏ទាក់ទងនឹងវិស័យអចលនទ្រព្យជួលអាចអភិវឌ្ឍបានដែរ ប្រសិនបើទីផ្សារជួលមានការរីកចម្រើន នៅពេលដែលតម្រូវការកម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋានថយចុះ វានឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃផ្ទះ ប្រសិនបើពិបាកពេក ហើយទីផ្សារជួលមិនអាចអភិវឌ្ឍបាន វានឹងកាត់បន្ថយតម្រូវការរបស់អ្នកដែលចង់ទិញផ្ទះកាន់តែច្រើន។ លោក Vu Dinh Anh មានប្រសាសន៍ថា៖ ការបង្កើតបទប្បញ្ញត្តិ ការណែនាំអំពីឯកសារអនុច្បាប់ និងសូម្បីតែបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងច្បាប់ផ្សេងទៀត ប៉ុន្តែទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ”។

… ប៉ុន្តែមិនអាចកើនឡើងភ្លាមៗបានទេ។

ដោយវាយតម្លៃពីផលប៉ះពាល់នៃច្បាប់ទាំងបីខាងលើលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ លោក Master Ngo Gia Hoang (សកលវិទ្យាល័យច្បាប់ទីក្រុងហូជីមិញ) បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បានដកក្របខណ្ឌតម្លៃដីធ្លីដែលចេញដោយរដ្ឋាភិបាលរៀងរាល់ 5 ឆ្នាំម្តង មានន័យថា មូលដ្ឋានមិនត្រូវបានរឹតបន្តឹងក្នុងការចេញតម្លៃដីដែលត្រូវតែទាបជាងក្របខណ្ឌតម្លៃរបស់រដ្ឋាភិបាលដូចពីមុន។ ជាពិសេសជាមួយនឹងការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ តម្លៃដីរបស់រដ្ឋនឹងបន្តទៅតាមការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ ដោយកំណត់ស្ថានភាព "តម្លៃពីរ" នាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 តម្លៃដីនៅក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីក្នុងស្រុកនឹងកើនឡើងបើធៀបនឹងរយៈពេលមុន។ ផលប៉ះពាល់នៃការកើនឡើងតម្លៃដីរបស់រដ្ឋនាំឱ្យមានការកើនឡើងនូវកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ដីមួយចំនួនដូចជា ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដី ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីមិនមែន កសិកម្ម ថ្លៃចុះបញ្ជី ឬដំឡើងថ្លៃសំណង និងថ្លៃបោសសំអាតទីតាំង។ ទន្ទឹមនឹងនោះ សហគ្រាសអចលនៈទ្រព្យ ប្រហែលជាត្រូវដំឡើងថ្លៃដើមទុនវិនិយោគ នៅពេលដែលតម្លៃដីធ្លីកើនឡើង ធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងផងដែរ។ វាក៏អាចដកចេញនូវកត្តាស្មាន ជំរុញតម្លៃដីនៅតាមមូលដ្ឋានមួយចំនួន ទាញយកផលប្រយោជន៍ពីការថប់បារម្ភរបស់ប្រជាពលរដ្ឋថា នៅពេលដែលច្បាប់ខាងលើចូលជាធរមាន តម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើង បង្កើតជាគ្រុនក្តៅនិម្មិត ជំរុញឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃធៀបនឹងតម្លៃជាក់ស្តែង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ MSc. លោក Nguyen Chi Hieu (អនុប្រធានមហាវិទ្យាល័យគណនេយ្យ-សវនកម្ម សាកលវិទ្យាល័យសេដ្ឋកិច្ច-ច្បាប់) បានឲ្យដឹងថា៖ តំបន់នានាចេញតារាងតម្លៃដីថ្មីជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដែលធ្វើតាមតម្លៃទីផ្សារយ៉ាងជិតស្និទ្ធ ដូច្នេះសហគ្រាសនឹងត្រូវទទួលបន្ទុកថ្លៃជួលដី និងអគារខ្ពស់ ដែលប៉ះពាល់ដល់ប្រាក់ចំណេញ និងអាចនាំឱ្យឡើងថ្លៃទំនិញ និងសេវាកម្ម បង្កសម្ពាធអតិផរណា។ ការកើនឡើងតម្លៃភ្លាមៗអាចបណ្តាលឱ្យមានអស្ថិរភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាមួយនឹងការកើនឡើងតម្លៃលឿនពេកអាចបង្កើតជាពពុះអចលនទ្រព្យដែលនាំឱ្យមានហានិភ័យផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងសេដ្ឋកិច្ច។ មិនត្រឹមតែអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប្រជាជននឹងប្រឈមមុខនឹងបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុកាន់តែខ្លាំងនៅពេលពួកគេចង់ទិញដី ឬលំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប ឬមធ្យម។ ការកើនឡើងតម្លៃដីធ្លីធ្វើឱ្យថ្លៃដើមទិញផ្ទះកាន់តែថ្លៃ កាត់បន្ថយលទ្ធភាពទទួលបានលំនៅដ្ឋានសម្រាប់មនុស្សជាច្រើន ជាពិសេសយុវជន ឬគ្រួសារថ្មី។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងថា អ្នកវិនិយោគដែលចង់អនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម អាចទទួលបានតែការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន និងចរចាជាមួយប្រជាពលរដ្ឋដើម្បីទិញដីប៉ុណ្ណោះ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ សេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចស្តីពីការសាកល្បងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដោយគ្មានដីលំនៅដ្ឋានមិនទាន់ត្រូវបានរដ្ឋសភាអនុម័តនៅឡើយ។ "បន្ទាប់មករឹតបន្តឹងការបែងចែក និងលក់ដី ដកស៊ុមតម្លៃដី... មានន័យថា ថ្លៃដើមនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មជាច្រើនអាចនឹងកើនឡើង ដែលនាំឱ្យតម្លៃផ្ទះ និងតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង។ ប៉ុន្តែតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើងភ្លាមៗ ប៉ុន្តែមិនពន្យារពេលទេ ព្រោះអាស្រ័យលើកត្តាជាច្រើន។ ការផ្គត់ផ្គង់រយៈពេលខ្លីប្រាកដជាមានកម្រិត នេះជាលក្ខខណ្ឌចាំបាច់សម្រាប់តម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយយោងទៅតាមគាត់នៅក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងការលំបាកជាទូទៅអ្នកទិញប៉ាន់ស្មានមិនទាន់បានចំណាយប្រាក់ច្រើនទេហើយខ្លាចខ្ចីពីធនាគារ។ អ្នក​ដែល​មាន​តម្រូវ​ការ​ពិត​ប្រាកដ​គិត​ថា​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​តែ​ខ្ពស់ ដូច្នេះ​ពួកគេ​នៅ​តែ​រង់ចាំ។ ដូច្នេះហើយ តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​មិន​បាន​កើនឡើង​ខ្លាំង​ក្នុង​រយៈពេល​ខ្លី​ទេ ប៉ុន្តែ​ក្នុង​រយៈពេល​វែង ពួកគេ​ប្រាកដជា​កើនឡើង​ជាមិនខាន​។ នៅពេលដែលច្បាប់ទាំងបីខាងលើចូលជាធរមាន ពួកគេមិនអាចធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងភ្លាមៗនោះទេ ដែលជាការលើកឡើងរបស់លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញផងដែរ។ ដោយសារតែភាពយឺតយ៉ាវក្នុងការអនុវត្តគោលនយោបាយ និងគម្រោងនានាក៏ត្រូវការផែនទីបង្ហាញផ្លូវផងដែរ ដំណើរការត្រូវចំណាយពេលច្រើន សូម្បីតែឆ្នាំដើម្បីមានផលិតផលនៅលើទីផ្សារក៏ដោយ។ ប៉ុន្តែគេអាចមើលឃើញថា តារាងតម្លៃដីដែលចេញដោយមូលដ្ឋានតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាលនឹងខិតទៅជិតការពិត ដូចដែលបានប្រកាសដោយទីក្រុងហូជីមិញនាពេលថ្មីៗនេះ។ ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃតារាងតម្លៃដីនឹងប៉ះពាល់ដល់ថ្លៃដើមនៃវិស័យជាច្រើននៃសេដ្ឋកិច្ច ជាដំបូងតម្លៃនៃសំណងសម្រាប់ការបោសសំអាតទីតាំងនឹងត្រូវបានជំរុញឱ្យកើនឡើងខ្ពស់ ដែលបណ្តាលឱ្យមានប្រតិកម្មជាខ្សែសង្វាក់ដែលបង្កើនតម្លៃផ្ទះ តម្លៃជួលផ្ទះ ការកើនឡើងតម្លៃជួលដី តម្លៃជួលរោងចក្រនៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្ម និងគម្រោងវិនិយោគសម្រាប់ពាណិជ្ជកម្ម សេវាកម្ម និងទេសចរណ៍ ដែលនាំឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្លៃទំនិញជាទូទៅ។ នេះនឹងប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម ដែលសហគ្រាសយល់ព្រមទទួលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោង។

លែងជាបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីរយៈពេលកម្មសិទ្ធិអាផាតមិនទៀតហើយ

មាត្រា 58 នៃច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ចែងថារយៈពេលនៃការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិនត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើឯកសាររចនា និងពេលវេលាជាក់ស្តែងនៃការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិន តាមការសន្និដ្ឋានអធិការកិច្ចរបស់អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។ រយៈពេលនៃការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិនតាមឯកសាររចនាត្រូវតែបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងឯកសារវាយតម្លៃរបស់អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការសាងសង់។ រយៈពេលនៃការប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិនត្រូវបានគណនាចាប់ពីកាលបរិច្ឆេទនៃការទទួលយកអគារផ្ទះល្វែងសម្រាប់ប្រើប្រាស់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការសាងសង់។ ដូច្នេះ ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2023 មិនកំណត់រយៈពេលនៃកម្មសិទ្ធិនោះទេ គឺគ្រាន់តែចែងអំពីរយៈពេលនៃការប្រើប្រាស់អគារផ្ទះល្វែងប៉ុណ្ណោះ។ នៅពេលដែលអគារអាផាតមិនអស់សុពលភាព ហើយប្រឈមនឹងការដួលរលំ ហើយត្រូវរុះរើ នោះតម្លៃផ្ទះនឹងលែងមានទៀតហើយ ប៉ុន្តែតម្លៃនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ការប្រើប្រាស់យូរអង្វែង និងស្ថិរភាពនៅតែមាន ហើយប្រើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ផ្តល់សំណងដល់ប្រជាពលរដ្ឋ។

ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យត្រូវតែមានវិញ្ញាបនបត្រអនុវត្ត

យោងតាមមាត្រា ៩ នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ៖ អង្គការ និងបុគ្គលនៅពេលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវបង្កើតសហគ្រាសស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីសហគ្រាស ឬបង្កើតសហករណ៍ ឬសហករណ៍ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីសហករណ៍ដែលមានខ្សែអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (ហៅជារួមថា សហគ្រាសអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ)។ ក្នុង​ករណី​បុគ្គល​ធ្វើ​អាជីវកម្ម​អចលន​ទ្រព្យ​ខ្នាត​តូច មិនចាំបាច់​បង្កើត​សហគ្រាស​ជំនួញ​អចលនទ្រព្យ​ទេ តែ​ត្រូវ​ប្រកាស និង​បង់ពន្ធ​តាម​បញ្ញត្តិ​នៃ​ច្បាប់។ លើសពីនេះ យោងតាមមាត្រា 61 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ បុគ្គលដែលប្រកបរបរឈ្មួញជើងសាអចលនទ្រព្យត្រូវតែមានវិញ្ញាបនបត្រអនុវត្ត ហើយត្រូវអនុវត្តនៅក្នុងសហគ្រាសសេវាកម្មជួញដូរអចលនទ្រព្យ ឬសហគ្រាសផ្តល់សេវាឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុ។ ដូច្នេះ ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិថ្មីនេះ បុគ្គលមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យដោយសេរីដូចបច្ចុប្បន្នទេ។

Thanhnien.vn

ប្រភព៖ https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm