ល្បិចបោកបញ្ឆោតរបស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុទៅកាន់អតិថិជន 'ហ្វូង'

អតិថិជនគឺ "បង្វិលដូចកំពូល"

អស់រយៈពេលប៉ុន្មានខែកន្លងមកនេះ ជារៀងរាល់ចុងសប្តាហ៍ លោក Nguyen Tung (អាយុ 45 ឆ្នាំ មានទីលំនៅក្នុងសង្កាត់ Dong Da ក្រុងហាណូយ ) និងភរិយាបានដើររកទិញផ្ទះ។ បច្ចុប្បន្នរស់នៅផ្ទះមួយក្នុងទីក្រុង គូស្នេហ៍មួយគូនេះសន្សំលុយលក់ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងអស់ ដើម្បីសន្សំលុយទិញផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងទំនើប ។

ក្រឡេកមើលផ្ទះទីប្រជុំជនមួយចំនួននៅក្នុងគម្រោងជាយក្រុងនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ ដូចជា Lideco, Hinode Park, Geleximco (ស្រុក Hoai Duc) លោក Tung ត្រូវបានអញ្ជើញដោយមេខ្យល់ជាច្រើន។ ទោះបីជាយ៉ាងណាមកទល់ពេលនេះ លោក និងភរិយានៅមិនទាន់សម្រេចចិត្តលើផ្ទះណាមួយនៅឡើយទេ។

Loạn chiêu trò 'chăn' khách của môi giới bất động sản - Ảnh 1. — បច្ចុប្បន្ននេះ វាមិនងាយស្រួលសម្រាប់អតិថិជនក្នុងការទិញផ្ទះវីឡា និងផ្ទះល្វែងនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយនោះទេ ព្រោះឈ្មួញកណ្តាលមាន "ល្បិច" ជាច្រើន។

“មិនមែនថាខ្ញុំនិងប្រពន្ធខ្ញុំរើសអើងពេកទេ ប៉ុន្តែរាល់ពេលដែលយើងចូលចិត្តផ្ទះមួយ ពេលដល់ដំណាក់កាលចុងក្រោយនៃការចរចា យើងមានអារម្មណ៍ថាជិតនឹងទិញ មេខ្យល់ប្រាប់យើងថា… មានគេដាក់លុយរួចហើយ សូម្បីតែផ្ទះក្រុងទំហំប្រហែល 100 ^{ម៉ែត្រការ៉េ} គេឱ្យតម្លៃ 9 ពាន់លានដុង ក្រោយមកខ្ញុំផ្តល់ជូន 8.7 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែមុនប៉ុន្មានថ្ងៃមុនយើងថាបែក។ ៥០លានដុង ច្រើនជាងខ្ញុំ និងភរិយា បើយើងចង់ទិញវាវិញ យើងត្រូវសង ៨,៩ពាន់លានដុង” លោក Tung ចែករំលែកដោយកំហឹង។

បើតាមលោក ទុង យ៉ាងហោចណាស់មាន៣ដងហើយដែលគាត់និងប្រពន្ធមិនបានទិញផ្ទះ។ ព័ត៌មានលម្អិតក្នុងដំណើរការចរចាគឺស្រដៀងគ្នា៖ បន្ទាប់ពីមើលផ្ទះយល់ព្រម ចរចាររហូតដល់ដំណាក់កាល “ចុងក្រោយ” ភាគីទាំងពីរខុសគ្នាត្រឹមតែប្រហែល ១០០ លានដុង ឬក្នុងដំណាក់កាលនៃការព្រមព្រៀងគ្នាថាតើអ្នកទិញ ឬអ្នកលក់នឹងចេញថ្លៃចំណាយនោះ ស្រាប់តែរថយន្ត “វិលវិញ” ។

ថ្មីៗបំផុត នៅដើមខែសីហា លោក Tung បានបិទកិច្ចព្រមព្រៀងទិញផ្ទះទីប្រជុំជនទំហំ 120 ^m2 នៅតំបន់ Geleximco D ក្នុងតម្លៃ 11 ពាន់លានដុង។ នៅពេលដែលគាត់មកដាក់ប្រាក់កក់ ទាំងម្ចាស់ផ្ទះ និងមេខ្យល់បាននិយាយថា ពួកគេនឹងត្រូវដំឡើងថ្លៃ ៣០០លានដុង ដើម្បីលក់ព្រោះទីផ្សារបានឡើងកំដៅ។ អចលនទ្រព្យត្រូវបានគាំទ្រ និងបោសសម្អាតដោយ រដ្ឋាភិបាល និងធនាគាររដ្ឋ។

មិនព្រមបង់បន្ថែម ប្រហែលមួយសប្តាហ៍ក្រោយមក លោក តុង បានសួរមេខ្យល់ម្នាក់ទៀតអំពីផ្ទះទីប្រជុំជនដូចគ្នា ហើយបានទទួលដំណឹងថា ម្ចាស់ផ្ទះលក់ក្នុងតម្លៃ ១១,៥ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែចរចាចុះមកមិនលើសពី ១១,៣ ពាន់លានដុងទេ ព្រោះមានគេឲ្យ ១១ ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែម្ចាស់មិនទាន់លក់។

អ្នកស្រី Hoa ភរិយារបស់លោក Tung បានចោទសួរថា តើនេះជាកលល្បិច "សាកល្បង" របស់ឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ដី នៅពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "ជាប់គាំង"។ អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដត្រូវបានឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ដីទាញយកប្រយោជន៍ ដើម្បីសាកល្បងតម្រូវការទីផ្សារ។

ល្បិចទូទៅរបស់ឈ្មួញកណ្តាល និងម្ចាស់ផ្ទះគឺស្វែងរកគ្រប់មធ្យោបាយដើម្បីបង្កើនតម្លៃលក់។ រាល់ពេលដែលពួកគេភ្ជាប់ទំនាក់ទំនងជាមួយឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីទិញ-លក់នៅក្នុងគម្រោងតំបន់ទីក្រុង ឬតំបន់អចលនទ្រព្យ អតិថិជនតែងតែ "ភ័យស្លន់ស្លោ" ជាមួយនឹងព័ត៌មានថាផ្ទះនេះទើបតែត្រូវបានបិទសម្រាប់ការទិញ ឬលក់ ដើម្បីជំរុញចិត្តសាស្ត្រនៃការទិញឱ្យបានឆាប់រហ័សមុនពេលវាបាត់បង់។ ផ្លូវជិតរួចរាល់ បើគេមិនទិញតម្លៃឡើងថ្លៃ...

ក្នុងស្ថានភាពដូចគ្នា លោក Nguyen Quang Hao (អាយុ 40 ឆ្នាំ រស់នៅស្រុក Cau Giay ទីក្រុងហាណូយ) បាននិយាយថា នៅដើមខែសីហា លោកបានឈានដល់កិច្ចព្រមព្រៀងលើតម្លៃទិញផ្ទះវីឡាពាក់កណ្តាលផ្តាច់នៅតំបន់ Geleximco B ក្នុងតម្លៃ 15 ពាន់លានដុង។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ពេលទៅជួបម្ចាស់ផ្ទះដើម្បីធ្វើការដាក់ប្រាក់នោះ គាត់មានលក្ខខណ្ឌថាត្រូវបង់យ៉ាងតិច 70% ក្នុងរយៈពេល 1 សប្តាហ៍ ប្រសិនបើគាត់មិនអាចបំពេញលក្ខខណ្ឌបាន គាត់មិនលក់ទេ ដែលនេះជារឿងមិនសមហេតុផលបំផុត។

“ជិត៤ខែហើយ ខ្ញុំបានស្វែងរកទិញវីឡា ឬផ្ទះវីឡាមួយកន្លែងនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយ ប៉ុន្តែខ្ញុំមិនអាចបិទការចរចាបានទេ ដោយសារខ្ញុំចាញ់បោកមេខ្យល់ ឬម្ចាស់ផ្ទះក្នុងគម្រោង។ មិត្តភ័ក្តិរបស់ខ្ញុំ ដោយសារគាត់ត្រូវការជាបន្ទាន់ ត្រូវបង់លុយជិត ៤០០លានដុង ដើម្បីទិញផ្ទះវីឡាដែលនៅជិតផ្សារហ៊ុន អាន ឃុំ Thuong ស្រុក Hoai Duc) ដូច្នេះ អ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដអាចទិញផ្ទះបានប្រសិនបើពួកគេសុខចិត្តបង់បន្ថែម»។

តាមការស្រាវជ្រាវ “ល្បិច” របស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យខាងលើនេះ មិនត្រឹមតែអនុវត្តចំពោះផ្ទះល្វែង និងវីឡាប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងមានអាផាតមិន ផ្ទះសមូហភាព ផ្ទះជួល និងដីដែលកំពុងពេញនិយមខ្លាំង ដែលធ្វើឲ្យអ្នកដែលមានលំនៅឋានពិតពិបាកត្រូវបិទកិច្ចសន្យា ឬត្រូវទទួលយកការខាតបង់បន្ថែមទៀត។ ដូច្នេះហើយតម្លៃអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវបានជំរុញឱ្យឡើងច្រើនដែរ។

ប្រយ័ត្នចំពោះល្បិច

អ្នកស្រី Nguyen Thu Hang (អាយុ ៣៦ឆ្នាំ រស់នៅសង្កាត់ Nam Tu Liem ទីក្រុងហាណូយ) ឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យដែលបានផ្លាស់ប្តូរការងារបាននិយាយថា ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លីជាធម្មតាមានល្បិចជាច្រើនដើម្បីបង្ខំអ្នកទិញឱ្យទិញក្នុងតម្លៃខ្ពស់។ ក្នុងអំឡុងពេលវិបត្តិទីផ្សារឆ្នាំ 2008 - 2012 ឬសូម្បីតែឥឡូវនេះ ដើម្បីជំរុញតម្លៃ និងជំរុញទីផ្សារ ឈ្មួញកណ្តាលជាច្រើនមិនស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការ "ចាប់ដៃគ្នា" ដើម្បីប្រើល្បិចដើម្បី "បំប៉ោង" តម្លៃ។ រឿងនៅលើទីផ្សារដូចជាករណីរបស់អតិថិជនដែលបានរៀបរាប់ខាងលើគឺមិនកម្រនោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ "ល្បិច" របស់ឈ្មួញកណ្តាលកាន់តែមានភាពចម្រុះនិងទំនើប។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) មានប្រសាសន៍ថា បើក្រឡេកមើលស្ថានភាពម៉ាក្រូ គេអាចមើលឃើញថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែជួបការលំបាក។ សាច់ប្រាក់ ភាពស្របច្បាប់ ដើមទុន លំហូរសាច់ប្រាក់ ជាដើម មិនមានភាពប្រសើរឡើងទេ។ ខណៈពេលដែលអាជីវកម្មជាច្រើនកំពុងស្ថិតក្រោមសម្ពាធពីសញ្ញាប័ណ្ណដែលចាស់ទុំនោះ នៅក្នុងទីផ្សារ អត្រាការប្រាក់នៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អចលនទ្រព្យមិនបានធ្លាក់ចុះនោះទេ។

“ធនាគារបានកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ ប៉ុន្តែអត្រាការប្រាក់នៅតែខ្ពស់ មិនបាច់និយាយទេ ការទទួលបានដើមទុនឥណទានក្នុងដំណាក់កាលនេះមិនងាយស្រួលទេ លក្ខខណ្ឌត្រួតពិនិត្យមានភាពតឹងរ៉ឹង ជាពិសេសអចលនទ្រព្យមិនមែនជាវិស័យអាទិភាពសម្រាប់ការពិចារណាលើប្រាក់កម្ចីនោះទេ។

លើសពីនេះ បញ្ហាច្បាប់ ច្បាប់គ្រប់គ្រង និងគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ដូចជា ច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ ច្បាប់លំនៅឋានជាដើម មិនទាន់ត្រូវបានកែប្រែ ឬបំពេញបន្ថែមទេ។ លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា ដោយផ្អែកលើកត្តាជាមូលដ្ឋានទាំងនេះ វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់ថាមិនមានការលើកទឹកចិត្តច្បាស់លាស់ក្នុងការនិយាយថាអចលនទ្រព្យបាន "ឡើងកំដៅ" ហើយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបានប្រសើរឡើង" ។

យោងតាមលោក Dinh វាមិនមែនជារឿងចម្លែកទេសម្រាប់ឈ្មួញកណ្តាលក្នុងការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យបាន "ឡើងកំដៅ" នាពេលកន្លងមក ហើយជារឿយៗវាកើតឡើងដើម្បីបង្កើតរលកនិម្មិត។ មានសូម្បីតែក្រុមឈ្មួញកណ្តាល ម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគដែលមិនស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការ "ចាប់ដៃគ្នា" ដើម្បីទិញនិងលក់ ហើយផ្តល់សារការីដើម្បីបង្កើតប្រតិបត្តិការនិម្មិត "ដៃឆ្វេង" លក់ទៅ "ដៃស្តាំ" ។

អ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគត្រូវមានការប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះល្បិចរបស់ឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យ ដើម្បីកុំឱ្យខាតបង់ប្រាក់ច្រើន ឬទំនិញរបស់ពួកគេ "ជាប់គាំង" ជាពិសេសនៅពេលដែលទីផ្សារ "កក" ដូចពេលនេះ។

ប្រភពតំណ