អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅក្នុងរង្វង់នៃកង្វះសាច់ប្រាក់ និងកង្វះដើមទុន

ច្រកចូលតូចចង្អៀតនៃដើមទុនសម្រាប់អាជីវកម្ម ធនាគារប្រឈមនឹងការលំបាក

ក្នុងកិច្ចពិភាក្សានាពេលថ្មីៗនេះ លោក ឡឺ ហុងខាំង នាយកផ្នែកវិភាគ និងវាយតម្លៃឥណទាននៅ FiinRatings បានអត្ថាធិប្បាយថា ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំមុន ស្ថានភាពធុរកិច្ចរបស់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យនៅមានកម្រិតទាបនៅឡើយ បើធៀបនឹងមធ្យមភាគក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំកន្លងមក។ អាជីវកម្មមានភាពប្រសើរឡើង ប៉ុន្តែមិនគួរឱ្យកត់សម្គាល់ទេ។

អង្គភាពវាយតម្លៃនេះបាននិយាយថាការវាយតម្លៃខាងលើគឺផ្អែកលើទិន្នន័យទាក់ទងនឹងបំណុល ប្រាក់ចំណេញ និងគុណភាពប្រាក់ចំណេញនៃអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅកម្រិតមធ្យមតែប៉ុណ្ណោះ។

លើកលែងតែសហគ្រាសខ្នាតធំមួយចំនួនដែលមានមូលនិធិដីស្អាត និងស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់ដែលអាចកត់ត្រាលទ្ធផលអាជីវកម្មជាវិជ្ជមានក្នុងឆ្នាំនេះ សហគ្រាសអចលនទ្រព្យខ្នាតមធ្យមភាគច្រើនកំពុងស្ថិតក្នុងស្ថានភាពរង់ចាំ។ លើសពីនេះ សហគ្រាសអចលនទ្រព្យជាច្រើនបច្ចុប្បន្នកំពុងប្រឈមមុខ និងដោះស្រាយបញ្ហាធំៗពីរ។ បញ្ហាទីមួយគឺការចូលទៅកាន់មូលធនមានការលំបាកជាងកាលពីមុនទៅទៀត។

លោក ឃាង បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា នាពេលកន្លងមក អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យអាចទទួលបានប្រភពទុនចម្រុះ និងអាចបត់បែនបាន។ ពួកគេអាចប្រមូលដើមទុនពីកិច្ចសន្យាសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគ អ្នកទិញផ្ទះ សញ្ញាប័ណ្ណ ប្រាក់កម្ចីធនាគារ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ធនាគារពាណិជ្ជក៏ស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការគាំទ្រអាជីវកម្មក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ស្របតាមស្មារតីនៃសារាចរណែនាំលេខ ០២ និងក្រឹត្យលេខ ០៨ រៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលសម្រាប់អតិថិជនឡើងវិញ។ ដូច្នេះនៅពេលវិនិយោគលើគម្រោងអចលនទ្រព្យ ធនាគារពាណិជ្ជក៏ត្រូវលើកកំពស់ស្តង់ដារវិនិយោគ និងពិនិត្យគម្រោងដោយប្រុងប្រយ័ត្នផងដែរ។

លោកបានបន្ថែមថា គម្រោងដែលមានអ្នកវិនិយោគស្របច្បាប់ពេញលេញ ប៉ុន្តែមិនមែននៅក្នុងផ្នែកដែលធនាគារផ្តោតលើការវិនិយោគនោះទេ ក៏មានការលំបាកក្នុងការខ្ចីដើមទុនផងដែរ។

ការរួមតូចនៃលទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនពីការខ្ចីសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងទិន្នន័យលំហូរសាច់ប្រាក់របស់អាជីវកម្មផងដែរ។ លំហូរសាច់ប្រាក់ពីសកម្មភាពខ្ចីប្រាក់របស់អាជីវកម្មភាគច្រើនបានថយចុះយ៉ាងខ្លាំងក្នុងឆ្នាំ 2023 នៅពេលដែលទីផ្សារមូលបត្របំណុលមានភាពអាប់អួរ ហើយធនាគារបានរឹតបន្តឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។ ជាឧទាហរណ៍ លំហូរសាច់ប្រាក់របស់ Novaland នេះបានថយចុះពី 30,150 ពាន់លានដុង មក 4,876 ពាន់លានដុង, Dat Xanh បានថយចុះពី 7,351 ពាន់លានដុង ទៅ 3,300 ពាន់លានដុង។

នៅត្រីមាសទីពីរ ប្រាក់ចំណូលបានមកពីការខ្ចីប្រាក់របស់អាជីវកម្មទាំងនេះមិនបានប្រសើរឡើងទេ។ ប្រាក់ចំណូលរបស់ Novaland ពីការខ្ចីក្នុងត្រីមាសចុងក្រោយគឺស្មើនឹង 19% នៃឆ្នាំ 2023 Dat Xanh's 27%, DIC Corp's មាន 16%។

បញ្ហាពិបាកទទួលបានដើមទុនសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវបានលើកឡើងដោយលោក Nguyen Quoc Hung អនុប្រធាន និងជាអគ្គលេខាធិការសមាគមធនាគារវៀតណាមផងដែរ។

លោក Hung មានប្រសាសន៍ថា កម្ចីធនាគារសម្រាប់អចលនទ្រព្យមិនតូចនោះទេ។ ប្រាក់កម្ចីសរុបសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងអចលនទ្រព្យមានចំនួនជិត 22% នៃប្រាក់កម្ចីសរុបនៃ សេដ្ឋកិច្ច គិតត្រឹមថ្ងៃទី 1 ខែសីហា។ ប្រាក់កម្ចីឆ្នើមសម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យផ្ទាល់មានប្រហែល 1.2 លានពាន់លានដុង និងប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់មានចំនួន 1.8 លានពាន់លានដុង។

ដោយវាយតម្លៃពីបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងរាយការណ៍ លោក Hung បានលើកជាសំណួរថាតើវាកើតឡើងដោយសារយន្តការ ឬដោយសារតែអាជីវកម្មកំពុងអនុវត្តយន្តការ ហើយមិនអាចជួសជុលវាបាន។ លោកថា គម្រោងជាច្រើនមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលមិនអាចដោះស្រាយបានព្រោះមិនស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ឧស្សាហកម្មធនាគារកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាពីគម្រោងដែលមិនទាន់សម្រេច និងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់។ ជាមួយនឹងគម្រោងដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់នីតិវិធី ធនាគារកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រាក់នៅទ្រឹងក្នុងគម្រោងទាំងនេះ ដែលធ្វើឲ្យមានការលំបាកក្នុងការបង្វិលដើមទុន។ លោក Hung បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ឧស្សាហកម្មធនាគារកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហា មិនមែនថាឧស្សាហកម្មធនាគារមិនបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ផលិតកម្ម និងអង្គភាពអាជីវកម្ម រួមទាំងអចលនទ្រព្យនោះទេ។ នេះពិតជាបញ្ហាដែលគួរឱ្យព្រួយបារម្ភ" ។

លោកបានលើកជាសំណួរថា បច្ចុប្បន្ននេះមិនទាន់មានស្ថិតិថាតើអចលនទ្រព្យចំនួនប៉ុន្មានដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់កំពុង "ស្តុកទុក" លុយរបស់ប្រជាជន និងធនាគារ ហើយតើគម្រោងទាំងនេះប៉ុន្មានអាចបញ្ចប់បាន។

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — លោក Nguyen Quoc Hung អនុប្រធាន និងជាអគ្គលេខាធិការសមាគមធនាគារវៀតណាម (រូបថត៖ Dan Viet)។

លោក Nguyen Quoc Hung បាននិយាយថា ឧស្សាហកម្មធនាគារក៏បានផ្តល់អនុសាសន៍ថា គ្រប់កម្រិតនៃឧស្សាហកម្មទាំងអស់ត្រូវបំពេញបែបបទណែនាំឱ្យបានឆាប់រហ័ស និងដកចេញនូវឧបសគ្គនានា ដើម្បីអោយគម្រោងដែលជាប់គាំងអាចត្រូវបានដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។

លោកថា បើវិស័យធនាគារមិនប្រយ័ត្នទេ ផលវិបាកផ្លូវច្បាប់នឹងធំ។ ពីមុនសូម្បីតែអាជីវកម្មដែលគ្មានលុយក៏អាចធ្វើជំនួញអចលនទ្រព្យបានដែរ រួចធ្លាក់ក្នុងស្ថានភាពលំបាក ហើយត្រូវការសង្គ្រោះ។ ច្បាប់អចលនទ្រព្យចំនួន 3 ដែលចូលជាធរមាននឹងដោះស្រាយបញ្ហានេះ និងនាំមកនូវឱកាសដល់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលមានសមត្ថភាព។

លោក Hung បាននិយាយថា ធនាគារមានឆន្ទៈក្នុងការវិនិយោគលើអាជីវកម្មដែលមានដើមទុន និងសមត្ថភាពពិតប្រាកដ។ ជាពិសេសធនាគារមានឆន្ទៈក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ចំពោះអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ លោក Hung បាននិយាយថា ពួកគេគួររៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធខ្លួននិងវាយតម្លៃធនធានរបស់ខ្លួនឡើងវិញ។

គ្រប់គ្រង

ដោយសារការទទួលបានដើមទុនពីធនាគារ ឬមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មកាន់តែពិបាកជាងមុន អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវបង្ខំចិត្តពិចារណាជម្រើសផ្សេងទៀត។ បណ្តាញកៀងគរមូលធនផ្សេងទៀតសម្រាប់អាជីវកម្មទាំងនេះរួមមានការចេញភាគហ៊ុន ការលក់គម្រោង និងការខ្ចីប្រាក់ដុល្លារអាមេរិក។

វិនិយោគិនជាច្រើនមានផែនការកៀរគរមូលធនរបស់ពួកគេដែលត្រូវបានអនុម័តតាមរយៈការបោះផ្សាយភាគហ៊ុននៅឯកិច្ចប្រជុំម្ចាស់ភាគហ៊ុនប្រចាំឆ្នាំ 2023 ។ ឧទាហរណ៍ Novaland បានចេញប័ណ្ណឯកជនចំនួន 2,000 ពាន់លានដុង និង 11,700 ពាន់លានដុងក្នុងការទិញសិទ្ធិដល់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនដែលមានស្រាប់។ Dat Xanh Group បានចេញប័ណ្ណឯកជនចំនួន 1,700 ពាន់លានដុង និងសិទ្ធិទិញ 1,800 ពាន់លានដុងដល់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនដែលមានស្រាប់។

Khang Dien House ចេញ 3,000 ពាន់លានដុងដល់វិនិយោគិនអាជីព។ លោក Phat Dat បានបញ្ចប់បញ្ជីភាគហ៊ុនិកដើម្បីចេញសិទ្ធិទិញភាគហ៊ុនចំនួន 1,300 ពាន់លានដុងកាលពីខែឧសភាឆ្នាំមុន។ ក្រុមហ៊ុន DIC Corp គ្រោងនឹងចេញសិទ្ធិទិញទំនិញដែលមានតម្លៃសរុបចំនួន 3,000 ពាន់លានដុង។

ជម្រើសមួយទៀតដែលក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យទោះបីជាមានការស្ទាក់ស្ទើរក៏ដោយក៏នៅតែអនុវត្តដើម្បីទទួលបានដើមទុនគឺការលក់គម្រោង។ កិច្ចព្រមព្រៀងមួយចំនួនដើម្បីលក់គម្រោងទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគបរទេសរួមមានក្រុមហ៊ុន Tam Luc Real Estate Joint Stock Company លក់គម្រោងទំហំ 3.68 ហិចតាក្នុងទីក្រុង Thu Duc ទៅឱ្យ Gamuda Land ក្នុងតម្លៃ 315.8 លានដុល្លារ។

ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួម Thuan Thanh បានលក់ដីទំហំ 2,060 ម៉ែត្រការ៉េ ដែលមានតម្លៃ 14.3 លានដុល្លារអាមេរិក នៅក្នុងសង្កាត់ 8 ទីក្រុងហូជីមិញ ទៅឱ្យក្រុមហ៊ុន Sky World Development Berhad ។ ក្រុមហ៊ុន Becamex IDC បានលក់គម្រោងតំបន់ទីប្រជុំជន Tan Thanh ទំហំ 18.9 ហិកតាទៅឱ្យ Capitaland ។ Or Nam Long បានប្រកាសផែនការរៃអង្គាសប្រាក់បានប្រហែល 6,000 ពាន់លានដុងក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំខាងមុខ តាមរយៈការលក់ដើមទុនគម្រោង និងទ្រព្យសកម្មមិនមែនស្នូលនៅក្នុងកិច្ចប្រជុំទូទៅប្រចាំឆ្នាំ 2024 របស់ភាគទុនិក។

ប្រសិនបើគម្រោងនេះមិនត្រូវបានលក់ទេ សហគ្រាសជ្រើសរើសបង្កើតទំនាក់ទំនងយុទ្ធសាស្ត្រដើម្បីអនុវត្តគម្រោងដូចជា HTN សហការជាមួយ Marubeni ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងមជ្ឈមណ្ឌលរដ្ឋបាលថ្មីនៅទីក្រុង Thu Duc។

តួលេខនៅក្នុងរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុក៏បង្ហាញផងដែរនៅពេលដែលលំហូរសាច់ប្រាក់ពីការលក់ការវិនិយោគនៅក្នុងអាជីវកម្មផ្សេងទៀតនៃសហគ្រាសអចលនទ្រព្យធំៗក៏បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងពីឆ្នាំ 2022 ដល់បច្ចុប្បន្ន។