ការ​វាយ​តម្លៃ​ដី​សម​ស្រប​ដើម្បី​ជម្រះ​គម្រោង

ក្នុងសិក្ខាសាលាវិទ្យាសាស្ត្រ "ការវាយតម្លៃដីសមស្របដើម្បីស្រាយគម្រោង" ដែលរៀបចំដោយកាសែត Investment News នៅថ្ងៃទី 27 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ និងធុរកិច្ចបានមានប្រសាសន៍ថា៖ ប្រសិនបើមានវិធីសាស្រ្តត្រឹមត្រូវ គម្រោងនឹងត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងរលូន បើមិនដូច្នេះទេវានឹងជាឧបសគ្គធំដែលធ្វើឱ្យចរាចរធនធានសង្គម រារាំងដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ សេដ្ឋកិច្ច ។

ទិដ្ឋភាពសន្និសីទ។

សម្តេចនាយករដ្ឋមន្ត្រី បានចេញសេចក្តីប្រកាសផ្លូវការ លេខ ៦៣៤/CD-TTg ជូនរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន និងប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត និងក្រុងដែលគ្រប់គ្រងដោយកណ្តាល ស្នើសុំលុបចោលជាបន្ទាន់នូវការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។

ការបញ្ជូននេះតម្រូវឱ្យមុនថ្ងៃទី ៣១ ខែកក្កដា ឆ្នាំ ២០២៣ ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានត្រូវដាក់ជូន រដ្ឋាភិបាល ដើម្បីពិនិត្យ និងប្រកាសឱ្យប្រើប្រាស់នូវអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤/ND-CP ចុះថ្ងៃទី ១៥ ខែឧសភា ឆ្នាំ ២០១៤ ស្តីពីការគ្រប់គ្រងតម្លៃដី។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ការធ្វើវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមសារាចរណែនាំលេខ 36/2014/TT-BTNMT ចុះថ្ងៃទី 30 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2014 ស្តីពីបទប្បញ្ញត្តិលម្អិតស្តីពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី ការសាងសង់ និងការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដី ការវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ និងការប្រឹក្សាលើការកំណត់តម្លៃដី។

បច្ចុប្បន្ន សេចក្តីព្រាងវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ និងសារាចរណែនាំលេខ ៣៦ កំពុងត្រូវបានក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ពិភាក្សាពីក្រសួង ស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ។ មានមតិផ្សេងៗគ្នាជាច្រើនជុំវិញវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីបច្ចុប្បន្ន ដែលទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងស្នើឱ្យធ្វើវិសោធនកម្ម ជាពិសេសការលុបចោលនូវវិធីសាស្ត្រ "អតិរេក" ដែលបង្កឱ្យមានការជជែកពិភាក្សាច្រើនបំផុត។

អនុសាសន៍ដើម្បីដកចេញនូវវិធីសាស្រ្តអតិរេក ដូចដែលបានស្នើដោយទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ អាចមានផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំង និងបណ្តាលឱ្យការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រឡប់ទៅសម័យមុនឆ្នាំ 2007 ដែលបង្កើនការលំបាកនៃកិច្ចការដ៏លំបាកនេះរួចហើយនោះ លោកបណ្ឌិត Tran Xuan Luong នាយកផ្នែកអចលនទ្រព្យ សាកលវិទ្យាល័យសេដ្ឋកិច្ចជាតិមានប្រសាសន៍ថា៖ "ផលវិបាកដែលអាចព្យាករណ៍បានគឺទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាច្រើននឹងមិនសមស្របតាមទីផ្សារ។ បរិបទដែលវៀតណាមមានតម្រូវការដ៏ធំសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង”។

"វិធីសាស្ត្រអតិរេកនៃការវាយតម្លៃដីធ្លីមានលក្ខណៈវិទ្យាសាស្ត្រ និងទទួលស្គាល់ដោយពិភពលោក វិធីសាស្ត្រនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយបណ្តាប្រទេសជុំវិញពិភពលោកទៅជាស្តង់ដារវាយតម្លៃអន្តរជាតិ ឬស្តង់ដារវាយតម្លៃនៃប្រទេសនីមួយៗ ដោយផ្អែកលើវិធីសាស្រ្តរួមផ្សំពីទីផ្សារ ថ្លៃដើម ចំណូល និងបានអនុវត្តយ៉ាងទូលំទូលាយចំពោះការអនុវត្តលើការវាយតម្លៃដីធ្លី និងទ្រព្យសកម្មរបស់ប្រទេសនានា។ ចាំបាច់ត្រូវរក្សាវិធីសាស្ត្រនេះ ព្រោះវាសមហេតុផលក្នុងការអនុវត្តគម្រោងថវិការដ្ឋ ជៀសវាងការបាត់បង់។ លោក Tran Xuan Luong ។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោកបណ្ឌិត ហ្លួង បន្ថែមថា រាល់វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី ប្រសិនបើគណនាបានត្រឹមត្រូវ នៅតែត្រូវពឹងផ្អែកលើទិន្នន័យទីផ្សារ ហើយនេះជាបញ្ហាមូលដ្ឋានដែលត្រូវដោះស្រាយ ប្រសិនបើក្រឹត្យ និងសារាចរណ៍នាពេលខាងមុខ មិនត្រូវ “លើកដាក់ចុះ” ម្តងទៀត ដើម្បីបន្ថែម ឬដកចេញនូវវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃតាមការសមស្រប។

"វិធីសាស្ត្រអតិរេកគឺជាវិធីសាស្រ្តវិទ្យាសាស្ត្រដែលមិនអាចបោះបង់ចោលបាន ហើយមូលដ្ឋានសម្រាប់ការបោះបង់ចោលដែលស្នើរសុំនៅតែត្រូវពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់បន្ថែមទៀត។ ម៉្យាងវិញទៀតសម្រាប់គម្រោង (ដីជាច្រើន-ផលិតផលជាច្រើន មានសក្តានុពលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ស្របតាមផែនការប្រើប្រាស់ដី ផែនការសាងសង់ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ មាត្រដ្ឋានដី) មានតែវិធីសាស្ត្រនេះទេដែលអាចកំណត់តម្លៃដីធ្លីបានត្រឹមត្រូវ។" បើតាមលោក ភឿង៖ “ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានត្រូវពិចារណាក្នុងសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យនេះ ដើម្បីបន្តរក្សានូវវិធីសាស្រ្តពីរគឺ “វិធីសាស្ត្រអតិរេក” “វិធីសាស្ត្រដក” ហើយទន្ទឹមនឹងនោះ ត្រូវបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិលម្អិត និងពេញលេញបន្ថែមទៀត ដើម្បីងាយស្រួលអនុវត្តក្នុងការអនុវត្តបច្ចុប្បន្ន”។

យោងតាមលោកស្រី Nguyen Thi Dieu Hong នាយកដ្ឋានច្បាប់នៃ VCCI វិធីសាស្ត្រអតិរេកកំណត់តម្លៃដីដោយផ្អែកលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ជាមួយនឹងសក្តានុពលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគត មិនមែនគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្នដូចវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូលនោះទេ។ បច្ចុប្បន្ន មូលដ្ឋានទិន្នន័យដីធ្លីរបស់ប្រទេសយើងពិតជាមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតនៃទីផ្សារនោះទេ។ ដូច្នេះប្រសិនបើមានតែវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃចំនួន 3 ដូចនៅក្នុងសេចក្តីព្រាង ត្រូវបានអនុវត្ត វាអាចបណ្តាលឱ្យមានការលំបាកក្នុងដំណើរការអនុវត្ត។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានមានប្រសាសន៍ថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តក្នុង 87.5% នៃគម្រោងអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ នេះ​ជា​វិធីសាស្ត្រ​សំខាន់​ក្នុង​ការ​វាយ​តម្លៃ​ដី​អស់​រយៈពេល​ជាង ៨​ឆ្នាំ​មក​ហើយ ចាប់​តាំង​ពី​ក្រឹត្យ​លេខ ៤៤ ចូល​ជា​ធរមាន។ ហេតុផលគឺមកពីការពិតដែលថាវាពិបាកណាស់ក្នុងការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀត។

លោក Nguyen Chi Thanh អនុប្រធានអចិន្ត្រៃយ៍នៃសមាគមអ្នកអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) បាននិយាយថា អាជីវកម្មតែងតែអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេក ព្រោះវាអាចគណនាប្រសិទ្ធភាពនៅពេលអនុវត្តគម្រោង។ ប្រសិនបើវាមិនមានប្រសិទ្ធភាព គ្មានអ្នកវិនិយោគណាម្នាក់ធ្វើវាទេ។ នេះ​ក៏​ជា​វិធីសាស្ត្រ​ដែល​ប្រទេស​ជា​ច្រើន​ក្នុង​ពិភពលោក​ប្រើ​ដែរ ព្រោះ​វិធីសាស្ត្រ​ដែល​នៅ​សេសសល់​មិន​អាច​ដោះស្រាយ​បញ្ហា​ជាក់ស្តែង​បាន​ទេ។

យើងកំពុងធ្វើវិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាល ដើម្បីអនុវត្តតាមតម្លៃទីផ្សារ ដោយតម្លៃឡើងចុះ ប៉ុន្តែវិធីសាស្ត្របច្ចុប្បន្នទាំងបីនេះ សុទ្ធតែកំណត់តម្លៃត្រឹមតែឡើងចុះ មិនមែនចុះទេ ព្រោះគម្រោងថ្មីតែងតែមានតម្លៃស្មើ ឬខ្ពស់ជាងគម្រោងដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។ កត្តានេះជំរុញឱ្យតម្លៃដីឡើងថ្លៃ ប៉ះពាល់ដល់សមត្ថភាពរបស់ប្រជាពលរដ្ឋក្នុងការធ្វើផ្ទះ។ ប្រាក់ចំណេញ និងរក្សាតម្លៃឲ្យខ្ពស់ជានិច្ច បន្ទាប់មកយើងត្រូវផ្លាស់ប្តូរការគិតរបស់យើង” លោក Thanh បានស្នើ។

តាមទស្សនៈរបស់ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ លោក Dao Trung Chinh ប្រធាននាយកដ្ឋានផែនការ និងអភិវឌ្ឍន៍ធនធានដី (ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន) បានចែករំលែកថា ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនត្រូវបានប្រើប្រាស់យ៉ាងតឹងរ៉ឹងទេ ឆន្ទៈរបស់អ្នកវាយតម្លៃ អ្នកវាយតម្លៃ និងថ្នាក់ដឹកនាំមូលដ្ឋាននឹងប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់លទ្ធផលវាយតម្លៃ។ មិន​មែន​និយាយ​ថា​វា​ក៏​អាស្រ័យ​លើ​អត្រា​នៃ​ការ​កើន​ឡើង​នៃ​តម្លៃ​អចលន​ទ្រព្យ ខណៈ​ដែល​យើង​មិន​មាន​ភ្នាក់ងារ​ត្រួត​ពិនិត្យ​និង​មិន​មាន​ព័ត៌មាន​គ្រប់​គ្រាន់។

លោក ជិន ជិន បានបន្តទៀតថា នាយកដ្ឋាននឹងបន្តស្តាប់មតិយោបល់ពីទីផ្សារ និងសំយោគ ដើម្បីដាក់ជូនថ្នាក់ដឹកនាំក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន និងរដ្ឋាភិបាល ដើម្បីឲ្យសមស្របទៅនឹងការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ។

លោក Thanh Bui