អ្នកជំនាញ "មើលឱ្យត្រង់ និយាយដោយស្មោះត្រង់" អំពីរូបភាពអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 2024

លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវការដៃរបស់រដ្ឋ

PV: ឆ្នាំ 2023 គឺជាឆ្នាំដែលមានការលំបាក និងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនសម្រាប់ សេដ្ឋកិច្ច វៀតណាមជាទូទៅ និងជាពិសេសវិស័យអចលនទ្រព្យ។ រដ្ឋាភិបាលបានចេញគោលនយោបាយជាច្រើនដើម្បីជួយទីផ្សារ។ តើអ្នកវាយតម្លៃ "ការគាំទ្រ" ពីគោលនយោបាយដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងពេលថ្មីៗនេះយ៉ាងដូចម្តេច?

លោក Nguyen Van Duc៖ នាពេលថ្មីៗនេះ គោលនយោបាយដែលចេញ ដោយរដ្ឋាភិបាល បានជះឥទ្ធិពលជាវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី គោលនយោបាយដែលចេញដោយរដ្ឋាភិបាលនេះ គឺគ្រាន់តែដើម្បីធានាស្មារតីឡើងវិញប៉ុណ្ណោះ គឺមិនមានការជ្រៀតជ្រែកយ៉ាងស៊ីជម្រៅ ដោយផ្ទាល់ និងហ្មត់ចត់ ដែលនាំឱ្យប៉ះពាល់ដល់សុខភាពរបស់មុខវិជ្ជាដែលចូលរួមក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ។

អចលនទ្រព្យ - អ្នកជំនាញ — អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Van Duc ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយតាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ "ជំងឺ" នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនស្ថិតនៅក្នុងគោលនយោបាយទេប៉ុន្តែនៅក្នុងសហគ្រាសខ្លួនឯង (ការវិនិយោគផ្នែកខុសការវិនិយោគគោលដៅខុសសហគ្រាស "ចិញ្ចឹមមាន់" - PV) ។ នៅពេលដែលការវិនិយោគខុស សហគ្រាសខ្ចីច្រើនពីធនាគារ គ្មានសមត្ថភាពដោះស្រាយបញ្ហា... នោះគ្មានគោលការណ៍ណាអាច "សន្សំ" ពួកគេបានឡើយ។ លើសពីនេះ គោលនយោបាយ ឬច្បាប់មានការពន្យារពេលជាក់លាក់ ដូច្នេះពួកគេមិនអាចទទួលយកបានពេញមួយយប់។

PV: មតិជាច្រើនបាននិយាយថាច្បាប់លំនៅដ្ឋាន (វិសោធនកម្ម) បានដកចេញនូវឧបសគ្គនៃលំនៅដ្ឋានសង្គម។ តើប្រិយមិត្តយល់យ៉ាងណាដែរចំពោះរឿងនេះ?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ គោលបំណងនៃលំនៅឋានសង្គមគឺជួយជនក្រីក្រមានលំនៅឋាន។ វាជាគោលនយោបាយដ៏ល្អមួយ ប៉ុន្តែអ្វីដែលសំខាន់គឺរបៀបដែលវាត្រូវបានធ្វើ។

បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនៅក្នុងច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) កាន់តែបើកចំហ ជួយអ្នកក្រមានលក្ខខណ្ឌក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមគំនិតផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ខ្ញុំ លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវការដៃរបស់រដ្ឋ ជាជាងពឹងផ្អែកលើអាជីវកម្ម។

ជាការពិត អាជីវកម្មជាច្រើន រួមទាំងពួកយើងបានវិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានសង្គម ប៉ុន្តែមួយរយៈពេលក្រោយមក ពួកគេមិនអាចរស់រានមានជីវិតបានទេ។ នៅពេលនោះ ពេលសាងសង់លំនៅឋានសង្គម មាននីតិវិធីរដ្ឋបាល ឡើងថ្លៃ អត្រាការប្រាក់ធនាគារ និងរយៈពេលសាងសង់យូរ ធ្វើឱ្យអាជីវកម្មរងការខាតបង់ទ្វេដង។ ដូច្នេះ អាជីវកម្មតិចតួចណាស់ដែលវិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានសង្គមសព្វថ្ងៃនេះ។

យើងបានកំណត់គោលដៅថានឹងមានលំនៅឋានសង្គមចំនួន 1 លានយូនីតត្រឹមឆ្នាំ 2030 ប៉ុន្តែយើងមិនមានដើមទុន ឬយន្តការដើម្បីធ្វើកិច្ចការនេះទេ។ តាមគំនិតខ្ញុំ វានឹងពិបាកសម្រាប់យើងក្នុងការ«ឈានដល់ចំណុចបញ្ចប់» ដូចការគ្រោងទុក។

តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ យើងគួរតែអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានជួល ហើយមានក្រឹត្យ និងស្តង់ដារ ដើម្បីអភិវឌ្ឍផ្នែកនេះ។ លំនៅឋានសម្រាប់ជួលមិនទាមទារគុណភាពខ្ពស់ដូចលំនៅដ្ឋានបែបពាណិជ្ជកម្មនោះទេ ដូច្នេះហើយទើបអ្នកក្រអាចទទួលបានលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

តើអចលនទ្រព្យនឹងគេចផុតពីភាពស្រពិចស្រពិលឬទេ?

PV: មតិជាច្រើនបាននិយាយថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងទទួលបានកត្តាវិជ្ជមានជាច្រើន ហើយបច្ចុប្បន្នមានព័ត៌មានល្អគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីចាប់ផ្តើមវដ្តថ្មីមួយ។ តើអ្នកយល់យ៉ាងណាចំពោះរូបភាពអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 2024?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ ទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យបាននិងកំពុងមានការផ្លាស់ប្តូរកាន់តែអាក្រក់ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2022 មកទល់នឹងឆ្នាំ 2023 ហើយមនុស្សជាច្រើនជឿថាវានឹងកើនឡើងម្តងទៀតនៅចុងឆ្នាំ 2023។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាជាឆ្នាំដ៏អាប់អួរសម្រាប់ទីផ្សារ ដូចដែលបានបង្ហាញដោយការពិតដែលថាមនុស្សជាច្រើនបានក្ស័យធន ក្រុមហ៊ុនបានក្ស័យធន ហើយគណនីរបស់ពួកគេត្រូវបានចាក់សោ។

តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ ឆ្នាំ 2023 គឺជាឆ្នាំ "ងងឹត" សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ស្ថានភាពដ៏លំបាកនេះធ្វើឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបន្តដាក់ញត្តិទៅអាជ្ញាធរឱ្យ "ជួយសង្គ្រោះ" ដើម្បីជៀសវាងទីផ្សារត្រជាក់និងដួលរលំ។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដោយសារតែឥទ្ធិពលនៃ Covid-19 មនុស្សជាច្រើនបាន "ថប់បារម្ភ" សូម្បីតែត្រូវចំណាយប្រាក់សន្សំដើម្បីបម្រើជីវិតរបស់ពួកគេក៏ដោយ។ ពួកគេគ្មានប្រាក់សន្សំ គ្មានលុយទិញផ្ទះ។

យើងក៏ត្រូវប្រឈមមុខនឹងការពិតដែរថា ខណៈពេលដែលមនុស្សនៅតែតស៊ូជាមួយជីវិតប្រចាំថ្ងៃរបស់ពួកគេ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងបន្តមានភាពអាប់អួរ ហើយវានឹងពិបាកក្នុងការប្រែក្លាយទៅជាពណ៌ភ្លឺ។ ដូច្នោះហើយ តាមទស្សនៈរបស់ខ្ញុំ នៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងមិនអាចរីកចម្រើនដូចការរំពឹងទុកនោះទេ ខ្ញុំនឹងនិយាយដោយត្រង់ថា ទីផ្សារនឹងបន្តមានភាពអាប់អួរ។

PV: ហេតុអ្វីបានជាអ្នកផ្តល់ទស្សនៈរបស់អ្នកថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនបានគេចផុតពីស្ថានភាពអាប់អួរ?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ ជាច្រើនឆ្នាំមកនេះ អាជីវកម្មអចលនវត្ថុបានផ្តោតទៅលើការវិនិយោគលើផលិតផលលំដាប់ខ្ពស់។ ពួកគេធ្វើផ្ទះវីឡា ហាងទំនិញ រមណីយដ្ឋានជាដើម ដោយមានតម្លៃថ្លៃ កើនឡើងរាប់សិបពាន់លានដុងក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ ពួកគេផលិតផលិតផលសម្រាប់អ្នកមាន មានតែឧកញ៉ាទេដែលអាចមានលទ្ធភាពទិញបាន ដោយមិនបានយកចិត្តទុកដាក់ក្នុងការផលិតផលិតផលសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបនោះទេ។

ការពិតនេះមិនត្រឹមតែកើតឡើងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និង ហាណូយ ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងក្នុងតំបន់ជាច្រើនទៀតផងដែរ។ គម្រោងដែលបានបើកយ៉ាងច្រើនមិនមានប្រយោជន៍ដល់សហគមន៍ ឬសង្គមទេ ប៉ុន្តែត្រូវបានបើកដើម្បីសង្គ្រោះខ្លួនឯង។ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យអភិវឌ្ឍយ៉ាងខ្លាំងក្លា វីឡា រីសត ហាងទំនិញ ជាដើម ដោយសង្ឃឹមថានឹងអាចទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គម្រោងទាំងនេះមានទ្រង់ទ្រាយធំ ទាមទារប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ និងការចេញមូលបត្របំណុលយ៉ាងទូលំទូលាយ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងបរិបទសេដ្ឋកិច្ចដ៏លំបាក អាជីវកម្មប្រឈមនឹងហានិភ័យ ដោយសារប្រសិទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ផ្នែកនេះមិនខ្ពស់ សូម្បីតែកន្លែងជាច្រើនត្រូវបានសាងសង់ និងទុកចោលទទេ ជួលក្នុងតម្លៃ 0 ដុងក្នុងរយៈពេល 1-2 ឆ្នាំ; សាច់ប្រាក់ទន់ខ្សោយ អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ សម្ពាធកាលកំណត់ខ្ពស់ធ្វើឱ្យអាជីវកម្មជួបការលំបាក។ បើនិយាយជាន័យធៀប ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ស្ថិតក្នុងស្ថានភាព «នៅស្ងៀម» គម្រោងជាច្រើនបានបរាជ័យ វិនិយោគិនមិនអាចយកលុយមកវិញបានទេ។ ក្រឡេកមើលបរិបទជាក់ស្តែង វាបង្ហាញថាអចលនទ្រព្យបានឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលដ៏លំបាកមួយ ប៉ុន្តែនៅតែមាន "ពពកខ្មៅងងឹត" ជាច្រើន។

ជាងនេះទៅទៀត រដ្ឋនឹងកំណត់អត្តសញ្ញាណផ្ទះ និងបង់ពន្ធជូនម្ចាស់ផ្ទះទីពីរក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ - នេះគឺជាការវាយប្រហារយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរចំពោះអ្នកគិតលុយ និងអ្នកលាងលុយតាមរយៈអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នោះហើយ អ្នកដែល “កាន់” អចលនទ្រព្យនឹងត្រូវបង្ខំចិត្តលក់ ហើយរត់គេចខ្លួន។

លើសពីនេះទៀត រដ្ឋបានរឹតបន្តឹងឥណទានដែលធ្វើឱ្យអាជីវកម្មជួបការលំបាក។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ គោលការណ៍នេះគឺត្រឹមត្រូវណាស់។ ខ្ញុំនឹងលើកយកករណីលោក វ៉ាន់ ធីញផាត ជាឧទាហរណ៍ ដោយអាជីវកម្មរាប់រយខ្ចីដើមទុននាំឲ្យមានផលវិបាកជាច្រើន។ ការរឹតបន្តឹងការចេញមូលបត្របំណុល និងឥណទានធនាគារបែបនេះគឺជាការចាំបាច់។

នៅឆ្នាំ 2024 ភាពចាស់ទុំរបស់ធនាគារក៏ជាបន្ទុកសម្រាប់អាជីវកម្មផងដែរ។ អាជីវកម្មអចលនៈទ្រព្យជាច្រើននឹងត្រូវបង្កើតធនាគារ និងមូលបត្របំណុល ខណៈដែលលំហូរសាច់ប្រាក់ជាច្រើនមិនមាន ហើយបច្ចុប្បន្នតាមខ្ញុំដឹង មានអាជីវកម្មដែលមិនអាចប្រមូលប្រាក់ដុងតែមួយបាន។ ដោយសារពួកគេវិនិយោគច្រើនក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ ប៉ុន្តែអ្នកណានៅតែចំណាយលុយទិញទំនិញ? អាជីវកម្មជាច្រើន "ពង្រីកដង្ហើមរបស់ពួកគេ" ដោយណែនាំមនុស្សឱ្យបន្តរយៈពេល 1-2 ឆ្នាំបន្ថែមទៀត ឬប្តូរទៅជាផលិតផលលើស។ ការពិតទាំងអស់នេះបានបង្ហាញពីរូបភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យមួយផ្នែក។

PV: ដែលបាននិយាយថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ 2024 នឹងបន្តប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាជាច្រើន។ តើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវ "សង្គ្រោះ" ទេ?

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌឹក៖ ជាក់ស្តែងថ្មីៗនេះ មានអាជីវកម្មជាច្រើនបាននិងកំពុងដំណើរការក្នុងលក្ខណៈស្មាន និងឆ្លៀតឱកាសធ្វើឱ្យរំខានដល់ទីផ្សារ។ ពួកគេលក់ផលិតផលដែលរំពឹងទុក និងគ្មានប្រសិទ្ធភាព ហើយប្រសិនបើយើង "ជួយសង្គ្រោះ" ពួកគេ វានឹងមានភាពអយុត្តិធម៌ចំពោះឧស្សាហកម្មផ្សេងទៀត។

ហេតុអ្វីបានជាយើងត្រូវ "ជួយសង្គ្រោះ" ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ នៅពេលដែលពួកគេធ្វើអាជីវកម្មសម្រាប់គោលបំណងប៉ាន់ស្មានដោយមិននាំមកនូវផលប្រយោជន៍ដល់សហគមន៍? តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ អាជីវកម្មដែលធ្វើអាជីវកម្មប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព មានគម្រោងល្អ និងមានបំណងអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាបគួរត្រូវបានជួយសង្គ្រោះ។ អាជីវកម្មដែលមិនដំណើរការត្រឹមត្រូវគួរទុកទីផ្សារដើម្បីសម្រេច។

PV: អរគុណសម្រាប់ការសម្ភាសន៍!

ង៉ាន់ យ៉ាង

ប្រភព