គេរំពឹងថាចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 តទៅ ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) នឹងចូលជាធរមាន។ ក្នុងនោះ ការហាមឃាត់ការបែងចែក និងលក់ដីនឹងត្រូវអនុវត្តនៅក្នុងក្រុង-ក្រុងចំនួន ១០៥ កើនឡើង ៨១ យូនីត បើធៀបនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន។ ក្នុងបរិបទដ៏លំបាកនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ តើបទប្បញ្ញត្តិថ្មីទាំងនេះនឹងធ្វើឲ្យស្ថានការណ៍កាន់តែលំបាកដែរឬទេ?
ហានិភ័យនៃការខ្វះខាត និងការកើនឡើងតម្លៃ
យោងតាមលោក Nguyen Hoang Hai ប្រធាននាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងលំនៅឋាន និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ក្រសួងសំណង់ ដីតែងតែជាផ្នែកដែលមានតម្រូវការខ្ពស់បំផុត ហើយត្រូវបានជួញដូរច្រើនបំផុតក្នុងចំណោមប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យទាំងអស់។ នៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ប្រទេសទាំងមូលមានប្រតិបត្តិការដីធ្លីដែលទទួលបានជោគជ័យចំនួន 97,659 ដែលស្មើនឹងជិត 3 ដងនៃបរិមាណប្រតិបត្តិការនៃផ្នែកផ្ទះល្វែង និងផ្ទះបុគ្គល។ ជាក់ស្តែងក្នុងរយៈពេល ១៥ ឆ្នាំមកនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏បានរង្គោះរង្គើដោយជំងឺដីធ្លីជាច្រើនដងដែរ។
លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo បាននិយាយថា បទប្បញ្ញត្តិមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានៅក្នុងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013 គឺជាមូលហេតុដែលការបែងចែក និងការលក់ដីត្រូវបានកេងប្រវ័ញ្ច និងបន្តបង្កើតភាពក្តៅគគុក។ កំពូលនៃជំងឺគ្រុនដីគឺដំណាក់កាល 2020-2022 នៅពេលដែលផែនការជាច្រើនប្រភេទពីថ្នាក់កណ្តាលដល់ថ្នាក់មូលដ្ឋានត្រូវបានប្រកាស ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនក្នុងទីក្រុងត្រូវបានវិនិយោគយ៉ាងច្រើន បូករួមទាំងល្បិចរបស់ឈ្មួញដីដើម្បីបំប៉ោងតម្លៃដី។
ជាមួយនឹងវិធានការណ៍ដ៏ខ្លាំងក្លាជាច្រើនពី រដ្ឋាភិបាល និងក្រសួងពាក់ព័ន្ធ នៅចុងឆ្នាំ 2022 គ្រុនក្តៅបានចុះត្រជាក់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាពធ្ងន់ធ្ងរមួយទៀត នៅពេលដែលផ្នែកដីស្ទើរតែត្រូវបានកកនៅក្នុងតំបន់ជាច្រើនក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំកន្លងមកនេះ។ យោងតាមស្ថិតិរបស់ក្រសួងសំណង់ បញ្ជីសារពើភណ្ឌអចលនទ្រព្យនៅក្នុងគម្រោងក្នុងត្រីមាសទី ១ ឆ្នាំ ២០២៤ មានប្រមាណ ២៣.០២៩ យូនីត ដែលក្នុងនោះ សារពើភ័ណ្ឌភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យបុគ្គល និងដីនៃគម្រោង ដែលមានចំនួន ១០.៨៥៥ ឡូតិ៍តែម្នាក់ឯង។
បច្ចុប្បន្ននេះ ក្រសួងសំណង់មិនទាន់មានទិន្នន័យជាក់លាក់អំពីចំនួនគម្រោងបែងចែកដី និងគម្រោងលក់ដែលបោះបង់ចោលនោះទេ ប៉ុន្តែគ្រាន់តែត្រលប់ទៅតំបន់ដែលមានជំងឺដីកាលពី 2 ឆ្នាំមុន គេអាចមើលឃើញស្ថានភាពអាប់អួរនៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះ។ ជាធម្មតានៅតំបន់ភាគអាគ្នេយ៍ តំបន់ខ្ពង់រាបកណ្តាល តំបន់កណ្តាល ឬនៅភាគខាងជើង គម្រោងជាច្រើននៅតែអសកម្ម។ មនុស្សជាច្រើនបានទិញដីក្នុងតម្លៃខ្ពស់ឥឡូវនេះចង់ "គេច" មិនងាយស្រួលទេព្រោះមិនមានការជួញដូរនៅលើទីផ្សារ។
ការលំបាករយៈពេលខ្លី និរន្តរភាពយូរអង្វែង
ទោះបីជាគេជឿថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងរងផលប៉ះពាល់ខ្លះពីបទប្បញ្ញត្តិដែលហាមឃាត់ការបែងចែក និងការលក់ដីក៏ដោយ ក៏អ្នកជំនាញនៅតែមានសុទិដ្ឋិនិយមថា ក្នុងរយៈពេលវែង ទីផ្សារអាចអភិវឌ្ឍកាន់តែមានសុខភាពល្អ។ យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម បទប្បញ្ញត្តិថ្មីគឺដូចជា "តម្រង" ជួយលុបបំបាត់អ្នកវិនិយោគដែលគ្រាន់តែសុំដីសម្រាប់គម្រោងហើយបន្ទាប់មកបែងចែកនិងលក់ដីដែលមិននាំមកនូវប្រសិទ្ធភាព សេដ្ឋកិច្ច ដល់ប្រទេស។ ទប់ស្កាត់ស្ថានភាពដីធ្លី ហើយបោះបង់ចោល លុយប្រជាពលរដ្ឋដេកស្លាប់ក្នុងដី នាំឲ្យប៉ះពាល់សេដ្ឋកិច្ចយ៉ាងខ្លាំង។
ពាក់ព័ន្ធនឹងការព្រួយបារម្មណ៍ថា បទប្បញ្ញត្តិហាមឃាត់ការបែងចែក និងលក់ដីប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិប្រជាពលរដ្ឋ តំណាងក្រសួងសំណង់បញ្ជាក់ថា បទប្បញ្ញត្តិថ្មីនេះប៉ះពាល់តែអ្នកវិនិយោគប្រើដើមទុនឯកជនវិនិយោគលើវិស័យអចលនៈទ្រព្យ មិនប៉ះពាល់ដល់គម្រោងរដ្ឋដើម្បីអភិវឌ្ឍមូលនិធិដីធ្លី ថវិការដ្ឋចំណាយថវិការបោសសម្អាតដី រៀបចំការដេញថ្លៃឱ្យប្រជាពលរដ្ឋទិញសាងសង់លំនៅឋានតាមតម្រូវការរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីក៏មិនប៉ះពាល់ដល់បុគ្គលដែលមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីស្របច្បាប់ក្នុងការពុះដីឡូត៍ដាច់ដោយឡែកសម្រាប់គោលបំណងផ្តល់ អំណោយ មរតក ឬផ្ទេរទៅឱ្យអ្នកដ៏ទៃដែរ។
តាមទស្សនៈរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ អាជីវកម្មជឿថាវាអាចមានការលំបាកក្នុងរយៈពេលខ្លី ប៉ុន្តែមានស្ថេរភាពក្នុងរយៈពេលយូរ។ លោក វ៉ូ ហុងថាង នាយកផ្នែកវិនិយោគនៃក្រុមហ៊ុន DKRA Group បានជូនដំណឹងថា ចំនួនផ្នែករងដីសម្រាប់លក់នៅតំបន់ទីក្រុង ប្រភេទ II និង III បាននិងកំពុងកើនឡើងក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ដូច្នេះការរឹតបន្តឹងផ្នែករងដោយអនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិថ្មីនៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) នឹងប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារទាំងមូលពីខាងជើងទៅខាងត្បូង ដោយ 90% នៃអ្នកវិនិយោគរងផលប៉ះពាល់នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងនៃប្រភេទ II និង III ។ ជាក់ស្តែង ការបែងចែកដីសម្រាប់លក់យ៉ាងងាយធ្វើឱ្យប្រជាពលរដ្ឋងាយរងគ្រោះ។ វិនិយោគិនជាច្រើនដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្សោយបានទាញយកផលប្រយោជន៍ពីគោលនយោបាយប្រមូលដី បោសសម្អាតទីតាំង សាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស្ទីលៗ ហើយបន្ទាប់មកលក់ដីក្នុងតម្លៃខ្ពស់ដល់ប្រជាជន និងអ្នកស្មានដើម្បីប្រមូលលុយ។ នេះជាដើមចមនៃអតិផរណាតម្លៃដែលបង្កើតជា «ជំងឺដី» បង្កហានិភ័យដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះ ការរឹតបន្តឹងផ្នែករង និងការលក់ដីត្រូវបានរំពឹងថានឹងរួមចំណែកដល់ការ "ពិនិត្យ" អ្នកវិនិយោគបង្កើតអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ។
ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Nguyen Van Hau អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Asian Holdings Real Estate JSC មានប្រសាសន៍ថា៖ ការហាមប្រាមលើការបែងចែកដី និងការលក់នៅតំបន់ទីក្រុងពិសេស ប្រភេទ I, Type II និង Type III នឹងមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងទៅលើរចនាសម្ព័ន្ធនៃផ្នែកផលិតផលអចលនទ្រព្យ។ ចំនួនផលិតផលដីពីផ្នែករងក្នុងរយៈពេលខាងមុខនឹងថយចុះ ការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាតនឹងធ្វើឱ្យតម្លៃដីធ្លីកើនឡើង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលវែង នេះនឹងជួយឱ្យទីផ្សារអភិវឌ្ឍកាន់តែមានសុខភាពល្អ ហើយនឹងធ្វើឱ្យការរៀបចំផែនការទីក្រុងកាន់តែមានលក្ខណៈជាប្រព័ន្ធ។
ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2023 ចែងថាសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីមិនអាចផ្ទេរទៅឱ្យបុគ្គលដែលសង់ផ្ទះដោយខ្លួនឯង បែងចែកដីជាឡូត៍ និងលក់នៅតាមសង្កាត់ ក្រុង និងទីក្រុងពិសេសប្រភេទទី 1 ទី II និងទី 3 បានទេ ហើយជាកម្មវត្ថុនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដើម្បីវិនិយោគលើគម្រោងសាងសង់លំនៅឋានតាមច្បាប់កំណត់។ យោងតាមក្រសួងសំណង់ ប្រទេសនេះមានតំបន់ទីក្រុងពិសេសចំនួន 2 រួមមានទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ។ 22 ប្រភេទ I តំបន់ទីក្រុង; 36 ប្រភេទទីប្រជុំជន; 45 ប្រភេទ III តំបន់ទីក្រុង។
មីនហុយ - ឌុច ទ្រុង
ប្រភព៖ https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html
Kommentar (0)