អចលនទ្រព្យ​បន្ត​នាំមុខ​ក្នុង​ទិន្នផល​វិនិយោគ

តើចិត្តវិទ្យាអ្នកទិញផ្ទះនឹងផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងដូចម្តេចក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំខាងមុខ?

ដោយផ្អែកលើទិន្នន័យធំ និងការស្រាវជ្រាវទីផ្សារតាមរយៈវដ្តនៃការអភិវឌ្ឍន៍ លោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃ Batdongsan.com.vn ព្យាករណ៍ថា ក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំខាងមុខ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមអាចឆ្លងកាត់ដំណាក់កាលដូចខាងក្រោម៖ ការបញ្ច្រាស ការរុករក ការបង្រួបបង្រួម វិបុលភាព និងស្ថិរភាព។ នៅដំណាក់កាលនីមួយៗ អ្នកទិញនឹងផ្តល់អាទិភាពលើកត្តាផ្សេងៗនៅពេលជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យ។

ជាពិសេស ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារនៅតែកំពុងរុករក អ្នកទិញផ្តល់អាទិភាពលើកត្តាមួយចំនួនដូចជា ការបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់ គោលនយោបាយគាំទ្រហិរញ្ញវត្ថុល្អ រួមជាមួយនឹងទិន្នផលជួលដែលមានស្ថេរភាព និងការបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃការចំណាយ។ នៅដំណាក់កាលនេះ អាផាតមិនទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ច្រើន និងកត់ត្រាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបំផុតក្នុងចំណោមគ្រប់ប្រភេទ។

ចូលដល់អំឡុងពេលបង្រួបបង្រួម ដែលរំពឹងថានឹងចាប់ផ្តើមនៅត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2025 អ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគនឹងមានទំនុកចិត្តកាន់តែច្រើនជាមួយនឹងកត្តាហិរញ្ញវត្ថុ និងច្បាប់ ប៉ុន្តែនៅតែផ្តល់អាទិភាពដល់ផលិតផលដែលបម្រើតម្រូវការពិតប្រាកដ និងនាំមកនូវលំហូរសាច់ប្រាក់ល្អ។ នៅពេលនេះ ប្រសិនបើកត្តារូបិយវត្ថុមានភាពអំណោយផលជាង នោះប្រភេទតម្លៃខ្ពស់ដូចជាផ្ទះឯកជន និងផ្ទះល្វែងនឹងមានភាពប្រសើរឡើងបន្តិចម្តងៗនៅក្នុងទំហំប្រតិបត្តិការ។

ចិត្តវិទ្យាអ្នកទិញនៅដំណាក់កាលនីមួយៗនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ (រូបថត៖ Batdongsan.com.vn)

ចាប់ពីត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2025 ដល់ត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2025 វាត្រូវបានព្យាករណ៍ថាជាកំឡុងពេលនៃភាពរុងរឿង ប្រជាជននឹងយកចិត្តទុកដាក់លើតម្រូវការវិនិយោគ អត្រាកំណើនតម្លៃ ហើយនឹងមិនផ្តោតលើតម្លៃលក់ និងកត្តាផ្លូវច្បាប់ច្រើនពេកដូចនៅក្នុងអំឡុងពេលទីផ្សារអាប់អួរនោះទេ។ នេះ​នឹង​ជា​ពេល​វេលា​ដែល​ដី និង​វីឡា​ទទួល​បាន​អត្ថប្រយោជន៍​ជា​បណ្តើរៗ ហើយ​មាន​សាច់​ប្រាក់​ងាយស្រួល​កាន់​តែ​ប្រសើរ។ គេរំពឹងថាចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2026 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមនឹងឈានចូលវដ្តស្ថិរភាព អ្នកទិញនឹងផ្តល់អាទិភាពក្នុងការស្វែងរកឱកាសវិនិយោគក្នុងប្រភេទដែលមានអត្រាកំណើនតម្លៃខ្ពស់ បរិមាណតិចតួច ប៉ុន្តែទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ច្រើន។

បន្ថែមពីលើការព្យាករណ៍និន្នាការអ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំខាងមុខ Batdongsan.com.vn ក៏បានវិភាគអំពីរសជាតិរយៈពេលខ្លីរបស់ពួកគេតាមរយៈការស្ទង់មតិចិត្តវិទ្យាអ្នកប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យនៅឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024។ ដូច្នោះហើយ សន្ទស្សន៍អារម្មណ៍ទីផ្សារគឺរាបស្មើ។ អ្នកទិញកំពុងរង់ចាំសញ្ញាវិជ្ជមានពីទីផ្សារ អត្រាការប្រាក់ទាបធៀបនឹងឆ្នាំ 2023 និងគោលនយោបាយច្បាប់ថ្មីចូលជាធរមាន ដើម្បីបង្កើតចិត្តសាស្ត្រកាន់តែប្រសើរឡើងសម្រាប់មនុស្ស។

យោងតាមអ្នកជំនាញពី Batdongsan.com.vn សំណើ របស់រដ្ឋាភិបាល ក្នុងការអនុញ្ញាតឱ្យច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 គឺជាសញ្ញាវិជ្ជមានដែលជួយបញ្ជាក់ពីក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ និងពន្លឿនដំណើរការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ។ ច្បាប់ដែលមានប្រសិទ្ធភាពនឹងជំរុញឱ្យមានការវាយតម្លៃដីធ្លីស្រប និងជាក់ស្តែងជាងមុន រឹតបន្តឹងតម្រូវការសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង ដើម្បីធានាសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញ បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់ការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យសម្រាប់ជនជាតិវៀតណាមនៅបរទេស ទាក់ទាញការវិនិយោគបរទេសកាន់តែច្រើន និងលើកកម្ពស់វិជ្ជាជីវៈ និងតម្លាភាពក្នុងសហគមន៍ឈ្មួញកណ្តាល។

កត្តាសំខាន់ដែលជំរុញសកម្មភាព "ការទូទាត់ចុះក្រោម" របស់អ្នកទិញផ្ទះ

លើសពីនេះ តម្រូវការអចលនវត្ថុតែងតែមានវត្តមាន អ្នកទិញគោលដៅសំខាន់នាពេលខាងមុខគឺគ្រួសារវ័យក្មេង ជាពិសេសគូស្វាមីភរិយាថ្មីថ្មោង។ ការស្ទង់មតិរបស់អង្គភាពនេះបង្ហាញថា 73% នៃអ្នករៀបការហើយដោយគ្មានកូនគ្រោងនឹងទិញផ្ទះនៅឆ្នាំក្រោយ។ ខណៈពេលដែលមនុស្សនៅលីវផ្តល់អាទិភាពដល់កន្លែងធ្វើការនៅពេលជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យ អ្នករៀបការមានចំណាប់អារម្មណ៍បំផុតចំពោះបរិក្ខារសាលា និងមជ្ឈមណ្ឌលទិញទំនិញ និងហាង។ និន្នាការ​នៃ​ការ​ទិញ​ផលិតផល​បន្ទាប់បន្សំ​កំពុង​កើនឡើង​ដោយសារ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​បឋម​ទាប​ខណៈ​តម្លៃ​បើក​គម្រោង​បឋម​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់។

ការស្ទង់មតិលើចិត្តវិទ្យាអ្នកប្រើប្រាស់នៅឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 ក៏បានបង្ហាញថាអ្នកទិញផ្តល់អាទិភាពក្នុងការស្វែងរកព័ត៌មាននៅលើគេហទំព័រព័ត៌មានសំខាន់ៗ និងគេហទំព័រផ្លូវការរបស់អ្នកវិនិយោគ។ នៅពេលពិចារណាលើវិនិយោគិន ពួកគេយកចិត្តទុកដាក់បំផុតចំពោះសក្តានុពលហិរញ្ញវត្ថុ ហើយនៅពេលជ្រើសរើសគម្រោង ភាពស្របច្បាប់គឺជាកត្តាកំពូល។ នៅពេលស្វែងរកឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុដើម្បីគាំទ្រប្រតិបត្តិការ អ្នកទិញឱ្យតម្លៃលើជំនាញ បទពិសោធន៍ និងអាកប្បកិរិយាច្រើនបំផុត បន្ទាប់មកគឺថ្លៃឈ្មួញកណ្តាល។

អចលនទ្រព្យនៅតែនាំមុខគេក្នុងទិន្នផលក្នុងចំណោមបណ្តាញវិនិយោគ

ទិន្នន័យទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់រយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ពី Batdongsan.com.vn បង្ហាញថាបណ្តាញវិនិយោគភាគច្រើនបានកត់ត្រាសញ្ញាវិជ្ជមានបើធៀបនឹងឆ្នាំ 2023។ ក្នុងនោះអចលនទ្រព្យនៅតែជាបណ្តាញដែលមានទិន្នផលវិនិយោគខ្ពស់បំផុត។ គិតត្រឹមខែមិថុនា ឆ្នាំ 2024 តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអចលនទ្រព្យបានកើនឡើង 24% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ 2023។ ទន្ទឹមនឹងនោះ VNIndex ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលតម្លៃភាគហ៊ុនបានកើនឡើង 19% តម្លៃមាស SJC កើនឡើង 17% និងអត្រាប្តូរប្រាក់ USD កើនឡើង 8% ។

ក្នុងនាមជាតំបន់មួយក្នុងចំណោមតំបន់ឈានមុខគេក្នុងការកើនឡើងតម្លៃ ទីក្រុងហាណូយ បានកត់ត្រាការកើនឡើង 32% នៃតម្លៃផ្ទះឯកជនបើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ 2023 ការកើនឡើង 31% នៃអាផាតមិន និងការកើនឡើងពី 10 ទៅ 19% នៃដី វីឡា និងផ្ទះល្វែង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ នៅតែមិនផ្លាស់ប្តូរក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំកន្លះកន្លងទៅនេះ លើកលែងតែអាផាតមិនដែលកើនឡើងបន្តិច 6% ខណៈដែលប្រភេទដែលនៅសល់បានរក្សាកម្រិតតម្លៃរបស់ពួកគេ។

ទាក់ទងនឹងប្រភេទអចលនទ្រព្យនៅលើទីផ្សារ ដី និងផ្ទះឯកជនមានការរើឡើងវិញជាក់លាក់ទាក់ទងនឹងការប្រាក់ និងប្រតិបត្តិការក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024។ ជាក់ស្តែងការប្រាក់លើផ្ទះឯកជនបានស្ទុះងើបឡើងវិញ 87% ហើយដីបានកើនឡើងវិញ 60% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2021។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះគ្រាន់តែជាការកែលម្អក្នុងស្រុកនៅតំបន់ខ្លះ ជាពិសេសខេត្តភាគខាងជើង។

អចលនទ្រព្យនៅតែជាបណ្តាញវិនិយោគដ៏មានប្រសិទ្ធភាពបំផុត។

នៅក្នុងខេត្តភាគខាងជើងមួយចំនួនដូចជា Hung Yen ការចាប់អារម្មណ៍លើដីបានកើនឡើង 194% ហើយផ្ទះឯកជនបានកើនឡើង 70% ។ ទីក្រុងហាណូយក៏បានឃើញការកើនឡើង 75% លើការប្រាក់លើដី និង 48% នៅក្នុងផ្ទះឯកជន។ ជាពិសេស ការចាប់អារម្មណ៍ និងតម្លៃកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៅតំបន់ជាយក្រុងហាណូយ ដោយសារកត្តាផែនការ និងសកម្មភាពដេញថ្លៃ។ ជាក់ស្តែងនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ដីនៅ Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That និង Quoc Oai បានកត់ត្រាការកើនឡើងនៃតម្រូវការពី 48% ទៅ 104% ដែលនាំអោយមានការកើនឡើងនៃតម្លៃដីនៅតំបន់ជាយក្រុងទាំងនេះពី 4% ទៅ 24% បើធៀបនឹងឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023។

លើសពីនេះ អាផាតមិនគឺជាប្រភេទទីផ្សារអចលនទ្រព្យដ៏រស់រវើកបំផុត ជាពិសេសនៅក្នុងទីផ្សារហាណូយ។ ការស្រាវជ្រាវរបស់អង្គភាពនេះបង្ហាញថា តម្រូវការទិញអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបានឡើងដល់កំពូលក្នុងខែមីនា ឆ្នាំ 2024 កើនឡើងជិត 60% បើធៀបនឹងចុងឆ្នាំ 2023។ បច្ចុប្បន្ននេះ ទោះបីជាការចាប់អារម្មណ៍លើអាផាតមិនបានធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ប៉ុន្តែតម្លៃមិនបានធ្លាក់ចុះទេ។ តម្លៃលក់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយក្នុងខែឧសភា ឆ្នាំ 2024 គឺស្មើនឹងទីក្រុងហូជីមិញ ដែលឈានដល់ 50 លានដុង/m2។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អាផាតមិននៅតែជាប្រភេទដែលមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារ ឈ្មួញកណ្តាល 48% ដែលចូលរួមក្នុងការស្ទង់មតិរបស់ Batdongsan.com.vn បាននិយាយថា អាផាតមិនស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលនៃកំណើនខ្លាំង។

លោក Dinh Minh Tuan - នាយកតំបន់ភាគខាងត្បូងនៃ Batdongsan.com.vn បានអត្ថាធិប្បាយថា បច្ចុប្បន្ននេះមិនមានសញ្ញានៃ "ពពុះ" នៅក្នុងផ្ទះល្វែងទេ ដោយសារកត្តាដែលបង្កើតស្ថានភាពនេះគឺតម្រូវការលើសតម្រូវការ តម្រូវការវិនិយោគច្រើនជាងតម្រូវការជាក់ស្តែង។ តម្លៃត្រូវបានជំរុញឡើងបើធៀបទៅនឹងសេដ្ឋកិច្ច និងប្រភេទផ្សេងទៀត; និងគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុរលុងបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងដើមទុននៅក្នុងទីផ្សារ។

អាផាតមិនគឺជាប្រភេទទីផ្សារដ៏រស់រវើកបំផុត ជាពិសេសនៅទីក្រុងហាណូយ។

ទិន្នន័យពី Batdongsan.com.vn បង្ហាញថា បើប្រៀបធៀបទៅនឹងទីក្រុងផ្សេងទៀតក្នុងពិភពលោក ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃផ្ទះល្វែងជាមួយ GDP របស់វៀតណាមនៅតែមិនខ្ពស់ពេក។ គេប៉ាន់ប្រមាណថា ដើម្បីទិញអាផាតមិនទំហំ 50m2 នៅទីក្រុងបាងកក (ប្រទេសថៃ) ប្រជាជនត្រូវចំនាយពេលច្រើនជាង 47 ឆ្នាំនៃប្រាក់ចំណូល នៅទីក្រុងម៉ានីល (ហ្វីលីពីន) វាច្រើនជាង 56 ឆ្នាំ ហើយនៅកូឡាឡាំពួរ (ម៉ាឡេស៊ី) វាមានរយៈពេលជិត 17 ឆ្នាំ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ប្រជាជនត្រូវចំណាយប្រាក់ប្រហែល ១៤-១៥ឆ្នាំ ដើម្បីទិញផ្ទះល្វែងដែលមានទំហំប្រហាក់ប្រហែលគ្នា។

“អត្រាកំណើនប្រជាជននៅក្នុងទីក្រុងធំៗទាំងពីរបង្ហាញថា តម្រូវការពិតប្រាកដសម្រាប់អាផាតមិននៅតែខ្ពស់នៅឡើយ ការព្យាករណ៍សម្រាប់តម្រូវការលំនៅឋានសរុបក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2021-2030 នៅទីក្រុងហាណូយមានទំហំ 89 លានម៉ែត្រការ៉េ នៅទីក្រុងហូជីមិញមានទំហំជាន់ទី 107.5 លានម៉ែត្រការ៉េ។ ទោះបីជាមានតម្រូវការខ្ពស់បែបនេះក៏ដោយ ប៉ុន្តែតម្លៃផ្ទះល្វែងនាពេលបច្ចុប្បន្ននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញមានការចាប់អារម្មណ៍ខ្ពស់ផងដែរ។ លោក Dinh Minh Tuan បានពន្យល់ថា អត្រាការប្រាក់មិនត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានកម្រិតទាបនោះទេ ដោយសារអត្រាការប្រាក់បញ្ញើទើបតែត្រូវបានកែសម្រួលដើម្បីកើនឡើង ដូច្នេះមិនមានបាតុភូត "ពពុះ" នៅក្នុងអាផាតមិនតាមពិត ការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត និងតម្លៃបើកខ្ពស់បានបណ្តាលឱ្យមានកំណើនខ្លាំងនាពេលថ្មីៗនេះ។

Tran Thi My Nhat

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html