ទី១ គឺជានីតិវិធីនៃការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នានឹងការអនុម័តអ្នកវិនិយោគសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មទាំងអស់ដែលអ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីស្របតាមផែនការ។ ទាក់ទិននឹងបញ្ហានេះ បើតាម HoREA នៅពេលអនុវត្តនីតិវិធីនៃការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ វាគឺជានីតិវិធីដំបូងសម្រាប់ខ្សែសង្វាក់នៃនីតិវិធីសម្រាប់ការវិនិយោគសំណង់។ ដូច្នេះនៅពេលដែលនីតិវិធីនៃការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគត្រូវបាន "ជាប់គាំង" នោះគម្រោង "ជាប់គាំង" ហើយមិនអាចបន្តជាមួយនឹងនីតិវិធីវិនិយោគសំណង់ផ្សេងទៀតបានទេ។ វាគ្រាន់តែជាការចាំបាច់ក្នុងការកំណត់ថា ការវាយតម្លៃភាពសមស្របនៃគម្រោងវិនិយោគជាមួយនឹងការធ្វើផែនការត្រូវតែស្របតាមផែនការកំណត់តំបន់ ឬផែនការទូទៅដែលសមស្របជាង ឬគ្រាន់តែកំណត់ថាវាស្របតាមផែនការទូទៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 98 នៃ រដ្ឋសភា ដែលកំពុងអនុវត្តលើមូលដ្ឋានសាកល្បងសម្រាប់ទីក្រុងហូជីមិញ។
មធ្យោបាយនៃការកែលម្អនីតិវិធីរដ្ឋបាល ឬការកែលម្អនេះ ពិតជាមិនបានធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ស្មារតីនៃកំណែទម្រង់បែបបទរដ្ឋបាល គឺមិនជិតនឹងការពិត និងបង្ហាញសញ្ញាថាមិនប្រសើរជាងនេះទេ។ ដោយសារតែកាលពីមុន សហគ្រាសត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តនីតិវិធីវិនិយោគ និងសំណង់ស្របគ្នា ឥឡូវនេះពួកគេស្ទើរតែត្រូវអនុវត្តនីតិវិធីរដ្ឋបាលនីមួយៗតាមលំដាប់លំដោយ។
HoREA បានរកឃើញថាបទប្បញ្ញត្តិដែលគម្រោងវិនិយោគត្រូវតែគោរពតាមផែនការលម្អិត (ប្រសិនបើមាន) កើតឡើងតែក្នុងករណីដែលរដ្ឋធ្វើការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬការដេញថ្លៃសម្រាប់គម្រោងប្រើប្រាស់ដីដើម្បីជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគ។ ប៉ុន្តែបទប្បញ្ញត្តិនេះគឺមិនសមស្របទាំងស្រុងក្នុងករណីដែលសហគ្រាសវិនិយោគមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីស្របតាមផែនការ និងស្នើឱ្យមានគោលនយោបាយវិនិយោគដែលត្រូវបានអនុម័តក្នុងពេលដំណាលគ្នាដែលអ្នកវិនិយោគបានអនុម័តស្របតាមបញ្ញត្តិនៃប្រការ ៤ មាត្រា ២៩ នៃច្បាប់ស្តីពីការវិនិយោគឆ្នាំ ២០២០។
បញ្ហាទីពីរគឺបទប្បញ្ញត្តិលើដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត នៅពេលតម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន។ មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ។ ប្រការនេះបណ្តាលឱ្យគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មរាប់រយនៅទូទាំងប្រទេសដែលមិនមានដីលំនៅឋាន 100% ឬមិនមានដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ពោលគឺមានតែដី កសិកម្ម 100% ឬដីកសិកម្ម 100% ប៉ុណ្ណោះដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន មិនត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាជាអ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ទោះបីជាសហគ្រាសវិនិយោគទាំងនេះបានទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីកសិកម្ម ឬដីកសិកម្មដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានក៏ដោយ។ ដូច្នេះហើយ ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2015 (ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2014 ចូលជាធរមាន) សហគ្រាសទាំងនេះបានជួបប្រទះការលំបាកយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតែពួកគេបានចំណាយប្រាក់យ៉ាងច្រើនដើម្បីបង្កើតមូលនិធិដីធ្លី។
បច្ចុប្បន្នចំណុច ខ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) អនុញ្ញាតឲ្យតែករណីដីប្រើប្រាស់សម្រាប់អនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីយល់ព្រមលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬក្នុងករណីដីប្រើប្រាស់សម្រាប់អនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម អ្នកវិនិយោគត្រូវមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀត។ មានន័យថា អ្នកវិនិយោគមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យយល់ព្រមលើការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត ឬដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ឬមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតក្នុងករណីដែលអ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ដូច្នេះចំណុច ខ ប្រការ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) មិនបានទទួលមរតកទាំងស្រុងនូវបទប្បញ្ញត្តិក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ៧៣ ចំណុច ខ ប្រការ ១ មាត្រា ១៦៩ ប្រការ ២ មាត្រា ១៩១ និងប្រការ ១ មាត្រា ១៩៣ នៃច្បាប់ស្តីពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០១៣ ដែលអនុញ្ញាតឲ្យអនុវត្តនូវប្រភេទដី សេដ្ឋកិច្ច សមស្របឆ្នាំ ២០១៣ ។ គម្រោងវិនិយោគ រួមទាំងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ក្នុងករណីទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីកសិកម្ម ត្រូវមានការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច។
ជាមួយគ្នានេះដែរ ប្រភេទគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានដីលំនៅឋាន 100% មានត្រឹមតែប្រហែល 1% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប ហើយសុទ្ធសឹងជាគម្រោងតូចបំផុត ព្រោះស្ទើរតែគ្មានដីលំនៅឋានដែលមានផ្ទៃដីលើសពី 5,000 ម៉ែត្រការ៉េ ។ ប្រភេទនៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅឋានគឺជារឿងធម្មតាដែលមានចំនួនប្រហែល 95% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប។ ប្រភេទនៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មជាមួយដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានមានត្រឹមតែប្រហែល 5% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប និងជាគម្រោងខ្នាតធំទាំងអស់ដែលត្រូវការការលើកទឹកចិត្តក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍។
គម្រោងជាច្រើននៅតែ "ជាប់គាំង" ដោយសារបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់។
បញ្ហាទីបីគឺនីតិវិធីសម្រាប់កែសម្រួលផែនការកំណត់តំបន់ខ្នាត 1/2,000 ដែលជាទំនួលខុសត្រូវរបស់ភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចដើម្បីឱ្យសហគ្រាសមានមូលដ្ឋានក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ផែនការលម្អិតខ្នាត 1/500 នៃគម្រោងវិនិយោគ។ ហេតុផលគឺដោយសារតែ "ពិដានទំហំប្រជាជន" ហើយផែនការកំណត់តំបន់ទំហំ 1/2,000 ជាច្រើនមិនត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព និងកែតម្រូវទាន់ពេលវេលា ដូច្នេះពួកគេមិនបានបំពេញតម្រូវការរបស់អ្នកវិនិយោគទេ។
ឧទាហរណ៍ ចំនួនប្រជាជនពិតប្រាកដនៃទីក្រុងហូជីមិញមានប្រហែល 13 លាននាក់ ប៉ុន្តែចំនួនប្រជាជនយោងតាមលទ្ធផលជំរឿននៅថ្ងៃទី 1 ខែមេសា ឆ្នាំ 2019 មានតែ 8.9 លាននាក់ប៉ុណ្ណោះ ឬទំហំប្រជាជននៃស្រុក Binh Thanh នៅឆ្នាំ 2020 ត្រូវបានកំណត់ថាមានចំនួន 560,000 នាក់ ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ 2014 ចំនួនប្រជាជនពិតប្រាកដនៃស្រុកនេះគឺ 6.0005 នាក់។ ប្រសិនបើទំហំប្រជាជនពិតប្រាកដមិនត្រូវបានគណនាត្រឹមត្រូវទេ វានឹងមិនអាចអនុវត្តគម្រោងជួសជុលទីក្រុង ឬអភិវឌ្ឍតំបន់ទីក្រុងថ្មីបានទេ ព្រោះមិនមាន "ពិដាន" លើទំហំប្រជាជនទៀតទេ។
ទីក្រុងហូជីមិញមានផែនការកំណត់តំបន់ទំហំជាង 600 1/2.000 រួមទាំងមួយចំនួនទៀតដែលលែងសមស្រប និងត្រូវកែសម្រួល ប៉ុន្តែមិនត្រូវបានកែសម្រួលទាន់ពេលវេលា ជាពិសេសសម្រាប់ផែនការកំណត់តំបន់ទំហំ 1/2.000 មុនដែលបានអនុវត្តស្របតាមព្រំប្រទល់រដ្ឋបាលថ្នាក់ឃុំ និងស្រុក ដែលចាំបាច់ត្រូវធ្វើសមាហរណកម្ម។ ដូច្នេះ សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៩៨ នៃរដ្ឋសភា ក៏តម្រូវឱ្យរៀបចំផែនការកំណត់តំបន់ និងផែនការលម្អិត ត្រូវតែអនុម័ត ឬអនុម័ត ដើម្បីកែសម្រួលទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ មុននឹងរៀបចំរបាយការណ៍សិក្សាលទ្ធភាពសម្រាប់ការវិនិយោគលើសំណង់ និងអនុវត្តជំហានបន្ទាប់នៃគម្រោង។
បញ្ហាទី៤ គឺនីតិវិធីវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ ការវាយតម្លៃតម្លៃដី ការសម្រេចតម្លៃដី ដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការជួលដីសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ឬស្ថាប័នរដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចស្នើសុំពិនិត្យ និងគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការជួលដីកើតឡើង (ប្រសិនបើមាន)។ បញ្ហានេះជាចម្បងនៅក្នុងការអនុវត្តក្រឹត្យលេខ ៤៤ ក្នុងការអនុវត្ត។ គិតត្រឹមខែមីនា ឆ្នាំ 2023 ទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មប្រហែល 100 ជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងចំនួន 81,000 ដែលមិនទាន់ទទួលបានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក។
បញ្ហាទីប្រាំគឺ ភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចយឺតយ៉ាវក្នុងការចេញបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការដោះស្រាយផ្ទៃដីដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ (ដីសាធារណៈ) ប្រសព្វគ្នាក្នុងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ដោយសារកង្វះបទប្បញ្ញត្តិនេះ អស់រយៈពេលជាង 6 ឆ្នាំ ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2014 (ក្រឹត្យលេខ 43 ចូលជាធរមាន) ដល់ថ្ងៃទី 8 ខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2021 (ក្រឹត្យលេខ 148 បានចូលជាធរមាន) មិនទាន់មានយន្តការគ្រប់គ្រងលើការកាន់កាប់ផ្ទៃដីសាធារណៈដែលពុះពារក្នុងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មទេ។ មកទល់នឹងពេលនេះ ក្រិត្យលេខ១៤៨ បានចូលជាធរមានជិត៣ឆ្នាំហើយ ប៉ុន្តែនៅតែមានខេត្ត និងក្រុងដែលគ្រប់គ្រងដោយកណ្តាលមួយចំនួន ដែលមិនទាន់បានចេញបទប្បញ្ញត្តិណែនាំពីការអនុវត្ត។ នេះបានបណ្តាលឱ្យគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មជាច្រើន "ជាប់គាំង" នៅក្នុងនីតិវិធីសម្រាប់ការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ ឬ "ជាប់គាំង" នៅក្នុងនីតិវិធីសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ ការវាយតម្លៃដីធ្លី និងការសម្រេចចិត្តតម្លៃដីដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការជួលដី។
បញ្ហាទី៦ ត្រង់ថា ប្រការ២ មាត្រា៤៩ នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ ២០១៤ ចែងថា ការផ្ទេរគម្រោង ឬផ្នែកនៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានអនុញ្ញាត លុះត្រាតែអ្នកវិនិយោគមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកសម្រាប់គម្រោងផ្ទេរទាំងមូល ឬមួយផ្នែក ហើយបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុក្នុងការបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីជូនរដ្ឋ។ ដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិនេះមិនត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្ម វាមិនមានភាពបត់បែន និងមិនជិតស្និទ្ធនឹងការពិតដូចមានចែងក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ១០ នៃសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៤២ នៃរដ្ឋសភា ស្តីពីការសាកល្បងការដោះស្រាយបំណុលអាក្រក់របស់គ្រឹះស្ថានឥណទាន ដែលមិនបានចែងពីលក្ខខណ្ឌនៃការមានសៀវភៅហិរញ្ញវត្តុសម្រាប់គម្រោង ហើយក៏មិនកំណត់កាតព្វកិច្ចចំពោះគម្រោងវិនិយោគដែរ។
បញ្ហាទីប្រាំពីរ គឺច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2014 មិនបានចែងអំពីសកម្មភាពនៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើក្នុងគោលបំណងបញ្ចប់កិច្ចសន្យា (មុនពេលមានសិទ្ធិចុះកិច្ចសន្យាប្រមូលដើមទុនដើម្បីលក់អចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋាននាពេលអនាគត) ដើម្បីបញ្ជាក់បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រាក់បញ្ញើក្នុងមាត្រា 328 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។ នេះបានបង្កើតចន្លោះប្រហោងផ្លូវច្បាប់សម្រាប់អ្នកស្មាន ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់ ដើម្បីទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ និងទទួលបានប្រាក់បញ្ញើច្រើន។ សូម្បីតែរហូតដល់ 90 - 95% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យាគឺសម្រាប់គោលបំណងនៃការក្លែងបន្លំ និងធ្វើឱ្យទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អតិថិជនសមស្រប (ឧទាហរណ៍ធម្មតាគឺករណីក្រុមហ៊ុន Alibaba) ។
ប្រភពតំណ
Kommentar (0)