米国と中国が主要地域で影響力を競う中、ベトナムは歴史的な躍進のチャンスを迎えている。その恩恵を最初に受けるセクターは産業用不動産だ。
明るい兆候新年を迎え、株式市場は上昇傾向を維持しました。工業用不動産株は、2023年に価格が急騰した1年後、非常に活発に取引されました。2023年の外国直接投資（FDI）も大幅に増加しました。ベトナムの工業団地不動産市場は、米国と中国という2つの超大国が、ベトナムを含むアジアでの躍進が見込まれる重要な地域で影響力を築こうと競い合う中で、活況を呈しており、これまで以上に明るい見通しがあると評価されています。ベトナムと米国の包括的戦略パートナーシップは2023年9月に締結され、ベトナム・中国運命共同体の構築政策は、経済発展に多くの機会をもたらすことが期待されています。SSI証券は最近発表したレポートで、工業団地（IP）の土地リース需要が2024年にプラスになると予測しています。したがって、エレクトロニクスおよび半導体産業を中心に、中国からベトナムへの生産施設の移転傾向により、北部の工業団地における土地リース需要が増加すると予想されています。 CBREによると、2023年9月現在、Appleはベトナムに11のオーディオ機器製造施設を保有しており、Lux Share、Foxconn、Compal、GoTekなどのAppleサプライヤーはベトナムで32の工場を稼働させています。一方、南部の工業団地は、製造業（繊維、木材、履物）、物流、食品・飲料が主なテナントとなっており、2023年には低い水準からの回復を記録する可能性があります。SSIによると、多くの工業団地投資家が2023年後半に新規顧客と工業用地の賃貸に関する覚書（MOU）を締結しています。これらのMOU契約は正式な契約に転換され、2024年には収益が計上される可能性が高いです。
実際、2023年末の習近平国家主席のベトナム訪問後、中国との協定による機会が生まれています。訪問中に言及された主要な点の一つは、中国企業によるベトナムへの投資でした。さらに、中国は巨額の資本を有しており、グローバルインフラ構想の枠組みの中で海外投資をしたいと考えています。これは、ベトナムがそれを効果的に活用する方法を知っていれば、チャンスでもあります。最近、ベトナム企業は中国企業による国内工業団地への投資を促進する機会を活用しています。2023年9月には、ハナカグループ、ヴィデック、フックロックなど多くの企業が深センで、ベトナムの大規模工業団地と中国企業間の貿易投資を促進する会議に出席しました。米国にとって、包括的戦略パートナーシップは多くの新たな機会をもたらします。中国からの生産シフトの傾向に伴い、米国は半導体エレクトロニクス、半導体用鉱物、デジタルインフラ、エネルギー、インフラ、物流など、多くの分野でベトナムをターゲットにしています。工業用不動産企業にとって有利です。外国直接投資（FDI）を誘致する機会が非常に大きいことがわかります。一方、工業用不動産の供給は限られています。これは、この分野の企業、特にダン・タン・タム氏が率いるキンバック都市開発公社（KBC）にとって有利な要因となっています。KBCは2023年にすべての債券債務を完済し、同時に外国資本を誘致するために土地面積の拡大を推進しました。ダン・タン・タム氏の会社は、韓国と中国からのFDIの波を歓迎するために、北部の土地基金も拡大しました。2023年末、KBCはチャン・ドゥエ3工業団地（ ハイフォン）の1/2000計画の承認を得ました。南部では、KBCはハウザン省に5兆5,000億ドンを超える総資本で追加の工業団地への投資を準備しています。 
KBCと同様に、ソナデジ・チャウ・ドゥック（SZC）、イディコ・コーポレーション（IDC）、ヴィグラセラ（VGC）なども多くの好調な展開を記録した。昨年は利益と株価が急上昇し、2024年も引き続きプラスになると見込まれている。SSI証券によると、賃貸用の工業団地用地の供給が限られていることから、上場工業団地投資家の土地賃貸価格は2024年に平均15.5％上昇すると見込まれている。2024年には、土地評価の難しさ、 農地を工業団地用地に転換するためのオークション、用地整地の補償により、工業団地の供給は依然として限られている。新しい工業団地は、首相の承認後2～5年後に稼働を開始できる。ブルームバーグによると、ベトナムの工業団地賃貸価格は、東南アジア地域の他の国と比較して縮小している。しかし、ASEAN諸国の中でベトナムとの相関関係が最も高いインドネシアの工業団地の平均賃貸価格よりはまだ21％低い。上場工業用不動産企業の利益は2024年に明確な差別化が見られると予測されるが、全体としては2023年と比較して約9.3％増加する。SSIによると、ナムタンウイエン（NTC）のように、税引後利益が2023年と比較して135％増加し、5,450億ドンに達すると予想される企業の中には、目覚ましい成長を記録する可能性がある。一方、IDCは税引前利益が43％増加し、2兆4,000億ドンに達すると予測されている。2023年末までに、工業団地投資家の利益/収益（P/E）と株価/帳簿価格（P/B）の比率は、それぞれ14.8倍と2.75倍になるだろう。これは、VN指数が12.1％増加したのに対し、2023年にこのセクターの企業株が24％急増したため、2019年以来の最高水準となる。 2023年には、SZCの株価は2倍になり、IDCは80％増加し、KBCは31％増加しました。一方、工業団地業界は2024年にいくつかの困難に直面する可能性があります。たとえば、2024年1月1日から適用されるグローバル最低税率により、工業団地のテナントに対する魅力的な税制優遇措置（操業開始後2年間の法人所得税免除、次の4年間の50％減税など）が削減されます。ベトナムおよびアジア地域の工業団地の賃貸価格の競争上の優位性は徐々に低下しています。新しい工業団地の投資コストは、地価の高騰と土地取得プロセスの長期化により、より高くなると予想されます。 2023年、ベトナムへのFDI支出額は232億ドルに達し、3.5％増加しました。また、2023年のFDIコミット総額は281億ドルに達し、24.4％の大幅増加となりました。FDI資本は2024年も引き続き成長を維持すると予想されています。CBREによると、工業団地の稼働率は2024年に上昇すると予想されています。計画投資省によると、2023年には413の工業団地が設立され、総面積は12万ヘクタールに達しました。そのうち、295のプロジェクトが稼働しており、総面積は9万2千ヘクタールを超えています。国内工業団地の稼働率は約72.9％（2022年は71.9％）です。
ベトナムネット
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