社会住宅開発のためのレバレッジを見つける

新たな政策ポイントと投資手続きの柔軟性は、ホーチミン市の社会住宅開発に飛躍的な進歩をもたらす手段であると考えられている。

11月21日、 建設省住宅不動産市場管理局社会住宅部のファム・ティ・トゥー・ハ副部長は、Nguoi Lao Dong新聞社主催のセミナー「社会住宅：新政策による突破口」で講演し、社会住宅開発政策のいくつかの新たな点について説明した。

政策からの突破口

ハ氏によると、2023年住宅法は、政策段階から投資家選定に至るまで、あらゆる段階において投資法に則り、社会住宅開発のための土地資金の計画と配分における地方自治体の役割を強調する画期的な法律である。省人民委員会は、商業プロジェクト、非プロジェクト、あるいは支払いを通じて、社会住宅開発の責任を確保するため、積極的に土地資金を調達している。

この法律は、投資形態の拡大、軍人用住宅や労働者用宿舎の開発促進、投資家への優遇措置の強化も規定しています。具体的には、承認された政策に基づき、投資家は土地使用料を免除され、10%の利益率を享受できるほか、プロジェクト面積の20%を商業目的で使用することができます。

さらに、この法律は、ベトナム労働総連盟（VNLC）と外国直接投資（FDI）企業を社会住宅投資家のリストに追加しました。受益者が拡大され、企業や協同組合が社会住宅を借りることができるようになり、社会住宅の購入または賃貸における居住条件および収入条件が緩和されました。受益者の収入上限も引き上げられ、特に軍隊関係者については、対象者ごとに柔軟に対応しています。

資本政策は画期的な進歩であり、投資家や国民が銀行から融資を受け、社会住宅の建設、修繕、購入を行えるようにすることで、プロジェクト開発の大きな原動力となります。これらの変更は、100万戸の社会住宅建設プロジェクトと国会の今後の監督決議と相まって、持続可能な社会住宅の開発という政策を早期に実現することが期待されます。

ビジネスの観点から、フンティン社副社長のトラン・クオック・ズン氏は、社会住宅に関する画期的な新政策に賛同する一方で、当局が手続きを迅速化し、投資家の時間とコストを削減し、土地資金へのアクセスを容易にする条件を整えることを期待している。さらに、土地資金を保有し、社会住宅プロジェクトへの参入を希望する投資家は、計画の遵守状況に問題を抱えているため、当局の対応、計画遵守問題の解決、そして投資方針の承認を得て、プロジェクトを速やかに実施する必要がある。

ホアン・クアン・グループの会長、チュオン・アン・トゥアン氏は、企業や住宅購入者向けの融資金利などの有利な政策を遡及的に適用すべきだと提案した。さらに、クリーンランドファンドを持つ投資家が公営住宅を建設する場合、土地価格（税込み）を原価に含める仕組みも必要だと述べた。

レ・タン不動産会社のレ・ヒュー・ギア取締役は、企業は円滑な実施のために、より明確な規制を求めていると述べた。同時に、社会住宅プロジェクトの開発における監査後の段階で、新旧の法律の齟齬を回避することも必要だ。信用資本に関しては、銀行は融資に対して非常に良好な支援を提供しているが、問題はプロジェクト手続きが承認されるかどうかにある。透明性と明確性がなければ、将来、社会住宅への投資を促進することは多くの困難に直面するだろう。

11月21日、Nguoi Lao Dong新聞主催の討論会の傍らで、編集委員会の代表者と代表団が意見交換を行った。写真：HOANG TRIEU

手続きを簡素化し、インセンティブを高める

経営の観点から、ホーチミン市建設局住宅開発・不動産市場部のグエン・ヴァン・ホアン副部長は、投資手続きの短縮化の必要性に同意した。同氏によると、建設局は最近、各部署からの意見を集約し、現在計画投資局、計画建築局、天然資源環境局の3つの投資手続きを統合して時間を短縮し、建設局が建設許可手続きを実施することを提案した。

ホーチミン市計画建築局計画法務管理部長のフイン・チン・フォン氏によると、現在、ホーチミン市には社会住宅プロジェクト用の土地基金が 2 つある。1 つは負債が残っている商業住宅プロジェクトの 20% の土地基金で、もう 1 つは社会住宅投資家がプロジェクト投資のために見つけたり、購入したり、譲渡したり、申請したりする土地基金である。

現在、市は更新された社会住宅プロジェクトの配置を方向づけ、それらをゾーニング計画に統合しています。新たな前進として、地域計画や係数を調整する必要なく、場所と具体的な目標を明確に定義することが挙げられます。

フォン氏はまた、市が社会住宅の義務を果たしていない土地基金、つまり商業住宅プロジェクトの20％の土地基金を見直し、他の適切な代替地を探し、公有地を社会住宅用地基金に組み入れて投資家に紹介し、困っている人々が簡単にアクセスして選択できるように、プロジェクトを検索して公表するための社会住宅専門のウェブサイトを市が設置することを推奨した。

ホーチミン市経済経営研究所のトラン・クアン・タン所長は、政府、各省庁、各セクターが社会住宅開発政策の推進において、より強力な飛躍を遂げる必要があると期待している。そのためには、革新的な思考だけでなく、この人道的な政策を実現するための地域社会の協力も不可欠である。さらに、市レベルの各部局やセクターは、投資手続きの処理を迅速化し、プロジェクトにとってより好ましい環境を整える必要がある。同時に、地元の専門家や組織がアイデアを提供し、政策を構築し、適切な解決策を提案する活動への参加を奨励する必要がある。

Nguoi Lao Dong 新聞は、「社会住宅：新政策による突破口」の討論会に同席していただいた Vietcombank に感謝の意を表します。

多くの具体的な解決策で困難を解決する

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、ホーチミン市は社会住宅開発の実施過程において、建設計画、土地取得手続き、財務負担の決定、社会住宅価格の決定に至るまで、ほぼすべての段階で多くの困難と問題に直面したと述べた。土地の割り当て、投資の呼びかけ、そしてプロジェクト実施のためのその他の資金の動員も大きな課題であった。

上記のボトルネックに直面し、ホーチミン市は困難を解消し、進捗を加速させるために多くの具体的な解決策を実施してきました。計画面では、ホーチミン市は2030年までのホーチミン市マスタープラン（2050年までのビジョンを含む）を首相に提出し、承認を得るため緊急に準備を進めています。もう一つの重要な課題は、ホーチミン市マスタープラン調整プロジェクトの準備を緊急に完了させることです。現在、ホーチミン市は11月に首相に提出できるよう、計画の完了に注力しています。

これを基に市はゾーニング計画を定め、社会住宅の場所を明確に特定し、それによって新しいエリアの開発や古い場所の再利用を優先し、建設プロセス中の計画の合法性を確保します。

投資に関しては、社会住宅プロジェクトに関する政策承認や投資家認定のプロセスが依然として複雑であり、多くの部署やセクターの調整が必要です。この問題を解決するため、ホーチミン市は計画投資局のリーダーをリーダーとする特別ワーキンググループを設置しました。このグループは、投資関連の問題解決、書類処理時間の短縮、そしてセクター間の意見収集に注力します。

土地に関しては、社会住宅事業は土地使用料が免除されているが、事業を実施するためには、土地割り当て手続きの完了を早め、農地から非農地への土地利用用途の転換を許可する必要がある。

さらに、ホーチミン市人民委員会は、労働者や労働者の大きなニーズを満たすために、ホーチミン市労働連盟と連携して社会住宅、特に賃貸住宅や割賦販売住宅モデルの建設を促進するよう建設局に指示しました。

賃貸住宅の開発に注力

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、賃貸型社会住宅の開発を主要な方向性として検討すべきだと述べた。最近の調査によると、労働者や労働者による賃貸型社会住宅の需要は、購入型住宅の需要をはるかに上回っていることが示された。これは、大多数の労働者の経済力と生活条件に適している。

チャウ氏によると、社会住宅開発を促進するには、土地基金、信用支援、投資手続きの簡素化といった中核的な要素に重点を置く必要がある。土地購入コストを正確かつ十分に算定し、融資金利を引き下げることで、より有利な条件を整える必要がある。特にホーチミン市における社会住宅開発は喫緊の課題であり、設定された目標を達成するには社会全体の協力と支援が不可欠である。

出典: https://nld.com.vn/tim-don-bay-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241121223038311.htm