不動産市場は「傾斜を乗り越える」ほど強力ではないが、もはや「制御不能」ではない

10月12日午後、ベトナム不動産協会（VNREA）とベトナム不動産ブローカー協会（VARS）が共同でイベントを開催し、「2023年第3四半期のベトナム不動産市場の回復プロセスの評価と2023年第4四半期の市場状況の予測」レポートを発表しました。

不動産取引が再び活発化

VARSの市場調査および不動産投資促進コンサルティング部門の副部長であるファム・ティ・ミエン氏は、開会の辞でVARSの調査データを引用し、特に昨年末と今年最初の数か月の困難な時期と比較すると、不動産市場の流動性は徐々に改善していると述べた。

市場には明るい兆しが見え始めています。ハノイ、ハイフォン、ラオカイ、ダナン、ホーチミン市など、経済が発展し、インフラや交通機関への投資促進に注目が集まり、需要に適した供給源が豊富な地域です。

ミエン氏は、上記の成果は、国家管理機関と企業間の努力、連携、そして緊密な連携の賜物であると述べた。特に、政府は20件近くの関連法令文書と措置を継続的かつ集中的に発布し、その内容は市場と企業の実際のニーズにますます近づいた。

ミエン氏は「市場は『坂を乗り越える』ほど強力ではないが、『ブレーキを失う』リスクからはある程度逃れた」と語った。

不動産業界は最も困難な時期を過ぎ、取引は量的にも質的にも徐々に回復しつつあります。

レポートのデータによると、市場全体の取引件数は、人々のニーズに合った製品がより多く市場に投入されるにつれて、時間の経過とともに増加しています。その結果、2023年第3四半期には、市場全体で約6,000件の取引が記録され、第2四半期の1.5倍、第1四半期の2倍以上となりました。

しかし、2023年の最初の9ヶ月間の取引件数は、前年同期比で約50%、土地フィーバー期比で約20%にとどまりました。これは、住宅価格の継続的な上昇とそれに歯止めがかからない兆候により、市場には依然として公営住宅や手頃な価格の住宅の供給が不足していることが原因と考えられます。

VARSのレポートは、将来を予測すると、経済回復と経済成長の明るい見通しにより、アパートから賃貸オフィス、工場、小売用不動産に至るまで、あらゆる分野で不動産需要が確実に増加すると明確に示しています。特に、さまざまな理由により供給が逼迫している状況では、今後の不動産価格の上昇は考慮すべき事項です。

さらに、ミエン氏は、国家銀行が2023年3月以降、4回連続で運用金利を引き下げていることにも言及しました。銀行融資金利は大幅に引き下げられ、6.7%から10%の範囲で、2023年第2四半期末の0.4%から3.5%に低下し、2022年初頭の水準に近づいています。これは住宅購入者にとって有利な金利です。この時期に居住用の住宅を購入することで、信用と価格水準を最大限に活用できるでしょう。

投資家が社会住宅を建設するためのさらなる仕組みが必要

このイベントで、VARS不動産調査ワーキンググループのメンバーであり、SGOホームズのゼネラルディレクターであるレ・ディン・チュン氏は、大都市の不動産市場は底入れの兆候を示しており、中心核エリアの100億ドン以下のアパートや住宅セグメントに焦点を当てていると語った。

土地セグメントについては、明るい兆候はないものの、 ハノイ周辺のオークション土地タイプでは底値を打った兆候が見られ、価格は約20億ドン、吸収率は70％～80％、オークション価格は開始価格より約5％高く、1区画あたり3000万～5000万ドンの差額ですぐに譲渡できる。

リゾート観光分野だけが依然として暗い状況にあり、市場における投資家心理のせいで取引量は停滞したままとなっている。

SGOホームズのゼネラルディレクターであるLe Dinh Chung氏がイベントで講演しました。

VARS不動産研究開発ワーキンググループのメンバーであり、G-Home JSCのゼネラルディレクターであるグエン・ホアン・ナム氏は、社会住宅の供給についての見解を述べ、100万戸の社会住宅を建設するという政府の政策は非常に人道的であると強調した。

しかし、現実には、ナム氏は、現在の市場では100万戸の社会住宅供給では不十分であることを認識する必要があると述べた。上記のプロジェクトが最大限に実施されたとしても、人々の所有に対する需要は依然として高い。

一方、社会住宅プロジェクトの実施、建設、販売開始のプロセスには、法的メカニズムから規制、購入条件、政策の対象となるケースまで、依然として多くの問題が残っています。

特にナム氏は、多くの規制が厳しすぎるために富裕層と貧困層が区分けされ、多くの階層の人々にとって社会住宅が手の届かないものとなっているため、人々が社会住宅にアクセスするのが非常に難しいという現状を指摘した。

投資家側にとって、社会住宅建設の実施は、仕組み、政策、企業の財務能力など、様々な面での困難さから、困難な問題となっている。ナム氏によると、社会住宅の建設は「困難でリスクも伴う」という。

市場では、建設地が立地条件に恵まれず、住民の生活ニーズを満たしていないため、社会住宅が「売れない」という状況さえ生じています。多くの投資家は時間と費用をかけて建設に取り組みますが、何十年にもわたる行政手続きの「拷問」に遭います。完成して販売開始後、損失が出れば自己負担となり、利益が10%を超えると国に返還させられるのです。ナム氏は、これは不合理だと考えています。

したがって、G-Home株式会社のゼネラルディレクターは、住宅政策は社会のあらゆる階層を対象とすべきだと提言した。社会住宅政策の受益者に関する規定は、より適切なものへと変更されるべきである。社会住宅は富裕層向けに販売されるものではなく、課税対象となる収入があり、貯蓄はあるが、高額な商業住宅にアクセスできない人々を対象とすべきである。

同時に、投資家向けのメカニズムと政策をよりオープンで「開放」的な方向に構築し、賞賛、奨励し、社会住宅建設企業が建設を継続する機会を増やすための条件を整えるべきである。

最後に、VARS副会長兼事務局長のトラン・ヴァン・ビン氏は、今後、不動産市場が真に正常に戻るためには、法的および資金的なボトルネックに加え、顧客と投資家の信頼が解決しなければならない最後の「障壁」となると述べた。

2023年第4四半期の不動産市場は、2024年の変革への足がかりとなると予想されます。市場全体を見渡すと、多くの新たな明るい兆しが見られることは間違いありません。特に、開発の余地が大きく、近代的な計画が整備され、投資に関心が高く、投資に重点が置かれているインフラが整備され、価格水準が低い地域において顕著です。

ソース: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html