不動産市場における「新規参入者」

「新たなプレイヤー」とは企業ではなく、人々の購買力に適した住宅供給を創出することを目的とした政策です。これらの政策が適切に実施されれば、近い将来、不動産市場の不合理な状況を変えることができるでしょう。

ハノイのキム・チュン新都市地区にあるタンロン・グリーン・シティ社会住宅地区 - 写真: B.NGOC

多くの「財」を手にした「新規参入者」。それは、各地域に社会住宅建設の具体的な目標を設定し、100万戸の社会住宅建設という目標を達成すること。そして、それを一挙に実現し、利益率を高めるためのサンプルモデルを設計し、企業が社会住宅を建設するよう促すことだ。

3月には国家住宅基金を設立する必要があり、法的問題に直面している不動産プロジェクトの困難を取り除くための一連の政策があります...

出典： 建設省- グラフィック：T.DAT

悲しい現実：アパートの価格は上がり続けている

住宅需要が高すぎる一方で、主に中級、高級、高級商業住宅プロジェクトからの供給が限られているため、アパートの価格は実際の価値をはるかに上回っています。

NHSチュンヴァン社会住宅プロジェクト（ハノイ市ナム・トゥー・リエム地区）のトゥオイ・チェの記録によると、同じ建物内の社会住宅アパートと商業アパートの販売価格に大きな差がある。

ハノイ建設局は2023年5月にNHSチュンヴァンビルの社会住宅の販売価格を約1,950万VND/ ^m2と発表しましたが、商業用アパート基金（プロジェクト内のアパート総数の約20％）の販売価格は6,000万～7,000万VND/ ^m2で売りに出されています。

同じプロジェクトで、同じインフラと建設品質の場合、商業用アパートの販売価格は社会住宅アパートの販売価格の 3 倍になります。

同様に、ハノイ建設局は2025年2月、ウディック・エコタワー・ハディン社会住宅プロジェクト（ハノイ市タンチ区タンチュウコミューンハディン新都市地区N01区画でウディック・インフラ開発投資公社により建設が開始されたばかり）の販売価格を約2,500万ドン/^{平方メートル}、賃貸価格15万ドン/^{平方メートル}/月、リース購入価格39万ドン/^{平方メートル}/月と発表しました。

一方、エコ グリーン シティ、D3 ビナコネックス 2 ビル、QMS トー フー、ザ チャーム アン フンなど、同様の社会インフラと交通の接続を備えた近隣エリアの商業用アパートの販売価格は、1 平方メートルあたり 5,500 万～ ^7,500万 VND で広告されています。

上記の状況は、現在の住宅市場の欠陥を如実に表しています。国営住宅（投資家の利益率は10%）の価格は、平均所得層および低所得層の大多数が購入可能な水準（1^{平方メートル}あたり約2,000万～2,500万ドン）に抑えられています。一方、商業住宅の価格は（希少性のため）プロジェクトオーナーの提示価格に左右され、住宅の質に大差がないにもかかわらず、異常な水準（1平方メートルあたり5,500万～7,500万^ドン）にまで押し上げられています。

マンション価格が継続的に上昇している状況により、5～10年使用され、設備が変更または劣化しているマンションの価格も、2024年には1.5～2倍に上昇すると予想されます。

NHS チュンヴァン社会住宅地区 (ナムトゥリエム、ハノイ) - 写真: BN

多くのアパートが売りに出されていますが、価格は上がり続けるのでしょうか?

政府は、中低所得者層や工業団地労働者の大多数の収入に適した社会住宅や手頃な価格の商業住宅の供給を大幅に増やすため、関係省庁や各部門に2025年3月までに国家住宅基金の設立を完了するよう要請した。

多くの専門家は、国家住宅基金の設立と、社会住宅の開発を促進するための一連の解決策が、今後、手頃な価格の住宅の供給を増やし、それによって住宅市場を再編し、今後数年間で住宅価格を下げるのに役立つと考えています。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、長期的には国家住宅基金を設立することで市場の安定が図られ、人々の最低限の住宅ニーズは満たされるが、住宅供給には時間がかかるだろうと語った。

しかし、短期的には、国家住宅基金の設立に関する情報は市場の信頼を生み出し、労働者や低所得者は手頃な価格の住宅が購入できると信じるだろう。

ハノイ法科大学副理事長のグエン・クアン・トゥエン准教授によると、政府は不動産市場の欠陥、つまり需要に比べて供給が少なすぎるという点を正しく認識しているという。これまで政府は政策を打ち出すのみで、供給の増加は投資家に依存していたため、国民向けの低価格住宅販売のための資金が不足していた。

政府は現在、地方自治体に毎年社会住宅支出を割り当てており、これを厳格に実施すれば供給は確実に増加するでしょう。これは多くの国でも実施されている解決策です。

「これらの解決策は市場に影響を与え、市場を規制し、需要と供給の不均衡を緩和するでしょう。これらを厳格に実施することが重要です。同時に、市場の透明性を高め、不動産に関する包括的なデータシステムを構築し、個人が所有する住宅数を把握し、不動産税などの規制手段を活用する必要があります」とトゥエン氏は強調した。

ホーチミン市ニャーベ区レ・ヴァン・ルオン通りのアパートに家具を運び込む入居者 - 写真：TU TRUNG

ホーチミン市は社会住宅貯蓄基金の設立を提案

2021年から2030年にかけて、低所得者層や工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設する投資プロジェクトによると、ホーチミン市は2030年までに約7万戸の社会住宅を開発するという目標が割り当てられている。そのうち、2021年から2025年にかけて約2万6000戸が建設され、2026年から2030年にかけて約4万4000戸が建設される予定だ。

実施のための資金を確保するには、給与からの控除を通じて社会住宅を購入する資格のある対象者から資金を動員するなど多くの方法が必要であるが、そのための実施メカニズムは存在しない。

したがって、社会住宅貯蓄基金（シンガポールのモデルに類似）を設立するための研究は、社会的資源を最大限に活用し、困窮している人々の住宅のための財政貯蓄の意識を高め、同時にこのグループの人々と特定のプロジェクト領域を管理することを目的としています。

ホーチミン市人民委員会は、政府に対し、地域における社会住宅貯蓄基金の設立を許可するよう提案しました。政府の承認を得た後、市人民委員会は財務省および建設省と連携し、この運営モデルの統一化に取り組んでいきます。

シンガポールモデルを参照

ベトナム国家農業大学自然資源環境学部のファム・フォン・ナム講師は、低所得者が居住できる環境を整えるためには、大都市における低価格住宅開発のための国家住宅基金の設立が急務であると述べた。基金開発モデルとしては、シンガポールの中央積立基金（CPF）を参考にすることができる。

この基金は1955年に設立され、主に社会住宅融資に利用されています。設立当初の拠出率は月給の10%（従業員と雇用主それぞれ5%）でした。現在では、雇用主と低所得の従業員および公務員は、それぞれ月給の17%と20%をCPFに拠出する必要があります。CPFは住宅価値の最大90%を非常に低い金利で融資し、返済期間は25～30年です。

CPF に加えて、シンガポール住宅開発庁は、低所得の住宅購入者に、定額の 80% に相当する住宅ローンも提供しています。ローンの最長期間は、借り手の年齢を差し引いた 55 年または 30 年のいずれか早い方となります。

さらに、人々が住宅を購入できるようにするためには、政府が融資を提供し、住宅購入にかかる費用が月収の20%未満に抑えられるようにする必要があります。民間の住宅ローンは、商業銀行などの金融機関によって提供されています。

住宅市場を規制し、住宅価格の高騰を抑制し、投機を制限するために、シンガポール政府は、住宅購入の最大ローン期間の短縮、ローン額の制限、不動産購入者への税金の引き上げなど、多くの効果的な措置を講じてきました...

住宅市場開発政策の成功により、シンガポールは世界で最も高い住宅所有率を誇る国の一つとなりました（現在90%を超えています）。

国家の役割は特に重要です。特に、手頃な価格の住宅開発に関する専門的な規制を迅速に制定するとともに、実施・監視を行い、実施過程で生じる問題を迅速に解決することが重要です。

投資家として理解される民間投資家も、金融政策や土地政策をはじめとする具体的な支援政策によって、この住宅基金の開発に参加するよう奨励される必要がある」とナム氏は述べた。

出典: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm